“北睡城”定位规划稳步兑现,“三兄弟”红海搏杀寻找生机

《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》中提出顺义区将构建“一港、两轴、三带、多点”的总体空间格局。“一港”指的是国际空港新城，“两轴”指的是以轨道交通及城市快速路为骨架的创新创业发展轴和以通顺路为骨架的宜居宜业发展轴，“三带”指的是潮白河生态功能带、温榆河生态带、浅山生态带，“多点”指的是杨镇、赵全营镇、李桥镇、高丽营镇、北务镇、木林镇、龙湾屯镇、大孙各庄镇、张镇、北石槽镇10个位于新城范围外的镇。

其中，顺义新城是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，新城构建是规划任务的重中之重，构建“一心、三区、多组团”的新城空间结构。一心为仁和公共服务中心和马坡行政办公中心共同构成的新城公共中心。三区为新城的中心区、港城融合区、河东新区。多组团为新城集中建设区和外围绿色空间共同构成的多个功能组团，包括中心区的仁和组团、马坡组团、牛栏山组团，港城融合区的南法信组团、国门组团、后沙峪组团、高丽营组团，河东新区的北小营组团、南彩组团、李遂组团。

结合顺义区规划、区域土地供应计划、区域内待售及在售项目情况，焦点研究院将推出顺义区区域报告，对仁和板块（仁和镇）、马坡板块（马坡镇）、牛栏山组团（牛栏山镇、北石槽镇、赵全营镇）、后沙峪组团（后沙峪镇、高丽营镇）、国际空港新城板块（南法信镇、天竺镇、国门组团）五个热点板块进行细分解读。

顺义新城仁和板块，位于新城中心区，地图位置在首都机场正东，与已经发展多年的新国展后沙峪板块行成镜像，属空港经济辐射区域，紧邻潮白河，是顺义新城南北发展轴的重要组成部分，北接顺义政府及各单位所在的马坡板块，沿东六环、通顺路、通怀路向南连接城市副中心。

在区域规划上，受顺义新城、自贸区“双中心”、“首都国际机场及国际商务服务片区”等产业园区发展规划影响，仁和板块未来将成为承接朝阳、副中心设施配套和资本外溢的排名前列站。

仁和板块在区域规划中明确提及将打造成为“公共服务便捷、基础设施完备、创新引领、绿色智慧、和谐宜居的居住社区”，承接产业发展过程中“产住融合”的居住需求。作为顺义区即将着力发展的新兴少有区域，板块定位清晰、规划明确，土地出让过程中明确包含配套设施建设。

目前仁和板块内存在一定基础配套，仅可满足板块内基本生活需求，区域发展尚不成熟，区域配套亟待完善。随着居住人群的集中、居住区域的交付逐步落地，预计2024年进一步完善落实。

仁和板块基础配套示意图

一、交通配套呈现分化：地面交通纵横连通，轨道交通尚不完善

板块内以地面交通为主要出行方式，形成三横两纵交通路网，三横包括顺平路、京平高速、京秦高速，两纵东六环路、通顺路，另外辅以机场排名前列高速、第二高速、机场北线高速，增强了通达性。目前板块内仅有1条轨道线路，为地铁15号线，主要站点有石门站、顺义站和俸伯站，为15号线末端三站，距离最近换乘站望京站线路较远，进入市区乘车时长较长。板块内规划M15、M21号线临河站，但尚未开工建设落实选址，轨道交通尚不完善，未来或实现三轨交汇。

仁和板块交通规划图

二、商业配套预期明确：暂无大型商业办公落地，未来产住融合规划明确

板块内目前没有大型的商业办公综合体，未来规划有仁和工业园、林吉产业园等产业园区，将形成一定的人口聚集及产业带动效应；未来在建项目将有大型商业配套，明确将有1.9万平方米的商业中心落地。

三、教育资源相对完善：公立中小学均衡分布，学位满足入学需求

板块内教育资源充沛，配备石园小学、沿河小学、仁和中学、顺义五中、顺义区排名前列中学、顺义区第九中学、沿河中学在内的多所优质公立中小学，学位充足，完全满足区域内在龄学童入学需求。

四、医疗配套比较基础：二甲医院基本满足就诊需求，缺乏综合性三甲医院

板块内仅有一所三级甲等医院，为中西医结合的顺义区中医医院，其余三所大型医院均为二级甲等医院，分别为顺义区区医院、顺义区妇幼保健院、中国人民解放军66055医院，可满足板块内基础就医需求。

五、生态景观资源充沛：潮白河打造独特水景，公园林立可享绿色休闲

板块内有潮白河部分河段，依托建设怡园公园、顺义公园、新城滨河森林公园、东郊森林公园，其中滨河新城森林公园是北京少有的一个有林有水、水质较高的城市公园，并相应发展出多所适宜休息娱乐的度假村。

仁和板块初现“房地联动”调控端倪，集中供地抑价保障居住需求

仁和板块作为顺义区即将着力发展的新兴少有区域，从全局角度把握土地供应，土地供应量较小、供地节奏集中、供应结构以刚性需求为主兼具部分改善需求，反映出其“居住功能区”的居住属性，“集中、连续、同品质”的供应方式实属当下“房地联动”的前期调控表现，旨在平抑板块规划利好带来的市场向好预期、防止市场炒作行为、抑制房价增长可能。

2017年以来，仁和板块总计出让土地4宗，其中1宗为共有产权住宅用地，于2017年4月27日由河南新筑置业有限公司竞得，2018年已转化为正商雅筑佳苑项目入市销售，销售价格2.4万元/平方米，购房人产权比例份额60%，目前项目主体已经全部完工，即将交付。

2020年8月，北京顺义区仁和镇3宗地块以88.12亿元集中成交。这3宗均为不限价商品住宅用地，由于地块位置紧邻、地块条件基本相同、容积率均为1.6，被业界称为“顺义仁和三兄弟”。

首开、城建、旭辉联合体以底价竞得C片区6057地块，打造公园都会项目。该地块由南北两个地块组成，中部由4.3万平方米的市政公园连通，系三宗土地内面积较大、用地性质最复杂的一宗，除住宅外，地块内包含商业、公园绿地、公共交通站以及社区医疗服务中心的规划，配建面积占比达到30%。

平安同样以底价竞得B片区6080地块，后引入龙湖操盘，打造龙湖·云河砚项目，同时龙湖在中央别墅区雪藏多年的白辛庄项目也取得了新进展，两地块联动发展，深耕顺义多年的龙湖继景粼原著后再度回归，参与空港经济区居住带的开发建设。

三宗地块中少有溢价成交的系B片区6072地块，由路劲经4轮竞价竞得，溢价率7.8%，楼面单价超过2万元/平方米。该地块用地性质较为纯粹，基本全部为住宅用地、仅配建6600平方米托幼用地，因此竞价较其余两宗更为激烈。由于地块楼面单价较高，路劲直指时间红利，拿地3个月即确定案名“路劲·御和府”并开放售楼处，拿地5个月即取得预售证开盘销售，抢收首批客源。

2017年以来仁和板块土地供应一览表

仁和镇临河村棚户区改造土地开发

C片区6057地块用地性质细分

超量供应一片红海区域，“三兄弟”贴脸厮杀，“价格战、营销战”内卷求生机

目前，板块内有2处回迁安置房。在售建商品住宅项目共计4个，分别为北京城建·北京合院、路劲·御和府、龙湖·云河砚、公园都会，其中，北京城建·北京合院为板块内排名前列不限价商品房项目，首期2017年取证销售。

此外，路劲·御和府于2021年1月取证开盘，龙湖·云河砚于2021年3月取证开盘，公园都会也于2021年4月取证开盘。三个项目均为容积率1.6的低密度社区，精装修交付，地块相邻、资源共享，首期在推盘时间、户型设计、价格优惠等方面均呈现贴脸竞争，被业界称为“顺义仁和三兄弟”。

“三兄弟”项目可供应房源共计4200套，与2020年顺义区区域成交总量基本持平，加之板块库存项目，板块内供应量远超需求量。同时，板块外部周边区域也呈现超量供应的态势，周边顺义新城板块共有5个新盘项目，目前仅恒大上和府入市、可供应房源1034套；4个待入市项目分别由中建一局、保利金地联合体、保利华润联合体打造，以套均面积120平方米计算就将提供4800套新房源。两个临近板块可供应新增房源共计10000多套，以目前开发企业从拿地到入市周期计算，超过1万多套的新房源都将在两年内入市。加之2021年顺义区持续推出的住宅用地，对比往年顺义区平均6000套/年的供应水平，从板块到顺义全区域区域市场供应呈现明显饱和。

同时，顺义区域新房的库存量也不容小觑，根据焦点研究院统计，目前顺义区库存量约9100多套，其中限竞房库存约4100套，纯商品住房库存约5000套，以顺义区区域域总成交4000套计算，仅已有库存项目量，消化周期就达到27个月。

虽受规划利好的影响，但区域内购买客群主要以主城区外溢购房需求为主，板块内购房者换房意愿不强烈、市场流动性较弱，板块内成交现状表现为早开盘早销售、折扣大价格低好去化。加之配套设施落地仍需时间，随着区域市场供应井喷，项目去化压力将整体扩大、去化周期或持续延长。从品质到价格厮杀猛烈的顺义红海区域，或许“价格低”才能“跑得快”。

仁和板块内项目分布情况

“仁和三兄弟”项目周边配套情况

路劲·御和府

先上市、纯刚需、大阳台、较低价

本案系路劲继大兴区采育板块“路劲御合院”重回北京市场的第二个项目，为三个项目中率先取证开盘销售。占地9.9万平方米、建筑面积15.3万平方米，规划41栋住宅楼，配建6600平方米幼儿园。产品设计为7至11层小高层。户型为68平方米两居、82至89平方米三居、108至128平方米四居，小户型为供应主力，设计紧凑、空间利用率高，且有不同面积赠送，尤其以大阳台设计为项目亮点。

作为区域内最为刚需的项目，本案取证价格4.2至4.4万元/平方米，项目开盘当日去化表现不佳，路劲迅速调整营销模式，降价促销，抢占市场，目前市场成交价格约3.8至4万元/平方米。

龙湖·云河砚

大面积、高低配、偏改善、更舒适

龙湖作为在顺义区深耕多年的房企，此前在孙河、中央别墅区打造的“原著”系呈现出良好的品质效果，受到市场认可，本案系龙湖在顺义区继龙湖云河玉陛后的又一个“云河”系住宅，依托龙湖顺义区业主优势，联动发力。

本案为三个项目中体量最小的，占地8.3万平方米、建筑面积14.6万平方米，规划27栋楼、包括住宅25栋、商业1栋、龙湖公寓冠寓1栋，可供应房源976套。产品设计平层、叠拼两种产品，最小户型建筑面积90平方米起，系板块内排名前列客群定位以改善需求为主兼顾少量高端需求的项目。

户型方面，平层住宅为建筑面积90平方米三居、105平方米三居、120平方米四居；叠拼住宅为上中下三叠，上叠为150平方米三居、中叠为120平方米四居、下叠370平方米含仓储可自定义居室数量。

价格方面，市场售价约3.8至4.2万元/平方米、较低折扣价可至3.58万元/平方米，平层住宅总价区间为320至520万元；叠拼住宅套总价区间为700至1000万元。

公园都会

大体量、全配套、多户型、更均衡

本案系城建、旭辉、首开联合开发的商品房项目，为三个项目中体量较大、配建最复杂的一个，需配建公共交通站、商业综合体、社区医疗服务中心及4.3万平方米的公园绿地，可谓是承担了仁和板块居住区主要配套设施的落地责任。

占地12.2万平方米，建筑面积20.6万平方米，规划37栋住宅，可供应房源1508套。产品设计6-13层平层住宅，户型为72平方米两居、89至105平方米三居、127平方米四居。价格方面，公园都会取证价格4.5万元/平方米，预计市场价格3.8至4.2万元/平方米。

仁和板块内三个项目的内卷率先以“价格战”开始。抢占先机入市的路劲·御和府抢占先机，相当于拥有了板块的定价权，作为少有楼面单价超过2万元/平方米的项目，取证预售单价在4.2至4.4万元/平方米。但板块内购房者价格敏感度高，项目开盘当日就去化表现不佳，仅成交40套房源，路劲迅速调整价格策略，降价收割市场，目前项目市场成交价格约3.8至4万元/平方米。

2021年3月14日，龙湖·云河砚相继取证，参考路劲·御和府的报价及成交情况，龙湖·云河砚首期价格3.8至4万元/平方米，开盘较低折扣每平方米单价降至3.58万元/平方米，直接将区域价格拉下4万元的关口。

龙湖之后，公园都会相继取证价格4.5万元/平方米，营销上则打出首期总价268万起的口号。按照项目最小户型产品72平方米计算，市场售价大概在3.7万元/平方米。

为了争夺有限的客源，不仅是“价格战”，在户型及营销方面，三个项目都各自排兵布阵、分别侧重。其中，路劲·御和府和公园都会贴脸竞争，都是主推“硬刚需”产品，户型面积大小非常接近。其中，路劲·御和府最小户型为68平方米两居，其余户型为83及89平方米三居、108及125平方米四居；公园都会最小户型为72平方米两居，其余户型为89、95及105平方米三居、127平方米四居。

两者相比，路劲·御和府的准入门槛更低，按单价4万元/平方米计算，两居较低套总价可以控制在300万以内且单套总价比公园都会低16万元、83平方米的三居则低24万元、四居赠加108平方米面积段与公园都会四居相比低76万，可选择的户型更多且同等均价下总价更低。

同时，路劲·御和府主打的大阳台设计，使得各面积段住宅均有一定面积赠送，包括最小户型的68平方米两居也能获得约8平方米的面积赠送。项目整体得房率在80%至90%，可谓是追求是最小面积下优质功能。公园都会与路劲·御和府相比，面积略微增大，偏向更为舒适的常规功能格局。

与上述两个项目不同，龙湖·云河砚产品设计拉开了梯度，客群定位也以初步改善为主，产品设计为平层及叠拼，最小户型面积90平方米起，小区面积最小户数最少，且有龙湖物业的加持，未来小区的舒适度应该是三个项目中较高的。但是平层、别墅的高低搭配的设计，也将带来入住后人群素质不统一的情况，后期居住矛盾发生的可能性或将增大。同时，龙湖·云河砚最南侧的楼栋紧挨外环路，可能会受噪音影响。

落实到产品层面，“三兄弟”项目各有优势也各有劣势，随着后期板块乃至区域供应的持续增加，紧抓当下时间节点、即时去化、回款现金流，才是开发企业的重中之重。对于仁和板块内的项目，早销售早去化或许才能在顺义红海持续内卷过程中搏有一线生机。

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