新房月报|10月新房供需双降,“银十”成色不足

核心结论： 

1、进入10月份，受到十一长假的影响，新房成交表现未及预期。2022年10月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1406.16万平方米，环比下降14.40%；同比下降16.35%，同比降幅较上月扩大2.32个百分点。

2、10月新房价格稳中微涨。2022年10月重点35城成交均价为18012元/平方米，环比微涨0.16%，同比上涨1.77%。分城市等级来看，一二线城市成交均价持续下跌，三四线城市成交均价止跌转涨。

3、10月份，新房供应动力也较显不足，批准上市面积止升转降。根据诸葛找房数据显示，2022年10月重点监测的20城批准上市面积为796.89万㎡，环比下降34%；同比下降28.8%，同比降幅较上月收窄2.92个百分点。

一、10月新房成交下降，各等级城市环比全线转降

房地产市场尚处修复阶段，楼市观望情绪仍然较重，今年“金九银十”表现平淡，虽然9月成交较8月上升，但较去年同期成交水平仍有一定差距。10月受到国庆长假影响，成交再度下滑，“银十”成色不足。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1406.16万平方米，环比下降14.40%；同比下降16.35%，同比降幅较上月扩大2.32个百分点。接下来，由于11月、12月为房企冲刺全年业绩的关键节点，预计在推盘促销力度进一步加大下，成交有望回升。

分不同等级城市来看，各等级城市新房成交规模全线转降，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月一线城市销售面积为263.71万平方米，环比下降28.71%，同比下降23.91%；二线城市销售面积为774.74万平方米，环比下降11.95%，同比下降9.86%；三四线城市销售面积为367.71万平方米，环比下降6.41%，同比下降22.59%。

本月一线城市城市同环比降幅居首，主要是由于上海、广州、深圳3城成交均回落，在一定程度上拉低了一线城市整体成交水平；二线城市成交环比转降，但本月同比降幅较上月呈现出明显的收窄态势；三四线城市本月环比降幅相对较小，在10%以内，主要得益于部分三四线城市开展秋季购房优惠活动，在一定程度上加固了置业情绪。

从具体城市来看，监测的重点40城中有21城销售面积环比上升，19城销售面积环比下降。一线城市中，仅有北京销售面积较上月上升，上海、广州、深圳3城销售面积均呈下降态势，且上海环比跌幅超5成；二线城市中，有4城销售面积较上月上升，其余7城销售面积均呈现下降态势，其中，济南、沈阳成交表现较为亮眼，分别以92.8%、57.7%位居环比涨幅一二，今年以来济南、沈阳不断优化调整楼市政策，降首付、放松限购等，助力住房需求进一步释放，除此之外，济南成交大幅回升也可能与政府定向回购房源有一定关系；三四线城市中，销售面积环比上涨城市数量为16个，下跌城市数量为9个，其中，孝感环比上涨65.9%，涨幅居首，绍兴环比下跌67.1%，跌幅居首。

从同比变化来看，10月份重点40城中有14城新房销售面积较去年同期上升，其余26城同比呈现不同幅度的下滑态势。一线城市中，仅北京成交同比呈现上升态势，上海、广州、深圳3城成交量均不及去年同期；二线城市中，济南、沈阳、成都、苏州4城成交赶超去年同期，其余7城销售面积同比均呈降势，温州、南京分别以46.8%、36.1%位居同比跌幅一二；三四线城市中，同比上涨城市数9个，下跌城市数16个，其中，衢州同比涨幅居首，达59.4%，绍兴同比下跌73.5%，跌幅居首。

二、10月新房价格稳中微涨，一二线城市价格环比跌幅收窄

10月份，新房价格基本维稳，重点监测的35城的成交均价环比微涨。分城市等级来看，一二线城市成交均价持续下跌，三四线城市成交均价止跌转涨。从环比变化情况来看，2022年10月重点35城成交均价为18012元/平方米，环比微涨0.16%。其中，一线城市成交均价47401元/平方米，环比下跌1.78%，环比跌幅较上月收窄2.09个百分点，由于深圳1城成交均价显著下跌，拉低了一线城市整体成交均价水平；二线城市成交均价19940元/平方米，环比下跌1.07%；三四线城市成交均价12230元/平方米，环比上涨2.24%。

从同比变化情况来看，10月重点35城成交均价同比上涨1.77%，涨幅较上月收窄1.85个百分点。其中，一二线城市同比延续上涨走势，但涨幅较上月均有所收窄；三四线城市同比持续下跌，且跌幅进一步扩大。

三、10月新房供应力度减弱，环比降幅超3成

10月份，新房供应动力也较显不足，批准上市面积止升转降，且及去年同期水平仍然存在一定的差距。根据诸葛找房数据显示，2022年10月重点监测的20城批准上市面积为796.89万㎡，环比下降34%；同比下降28.8%，同比降幅较上月收窄2.92个百分点。

备注：重点20城批准上市面积2020年3月环比1135.2%，2021年2月同比为795.9%。

四、10月库存量持续下降，同环比降幅双双扩大

根据数据显示，2022年10月监测15个城市的新房库存面积为8880.72万平方米，环比下降1.01%，环比降幅较上月扩大0.63个百分点；同比下降5.37%，同比降幅较上月扩大0.48个百分点。在供应端明显收窄的影响下，10月新房库存量持续消耗走低。从具体城市来看，10城库存面积环比下降，5城库存量环比上升。其中昆山以11.6%的环比跌幅居首；芜湖以15.9%的环比涨幅居首。

从同比数据来看，7城库存面积同比上涨，8城库存面积同比下跌。其中，深圳库存面积同比上涨66%，涨幅居首，三明和广州库存面积同比上涨18.8%、14.6%，位居同比涨幅第二、三。沈阳和合肥库存面积同比分别下跌28.3%、20.6%，位居跌幅一、二。

数据及指标说明：

本报告中所有数据来源与诸葛找房数据库及公开官方渠道，如各地的房管局，由于各维度数据覆盖的城市不同，故新房的销售数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，长沙，南京，苏州，武汉，成都，青岛，西安，沈阳，温州，佛山，济南，温州，佛山，烟台，南通，宿迁，扬州，昆山，南充，汕头，泉州，岳阳，江门，莆田，舟山，泰安，丽水，泰州，威海，芜湖，张家港，唐山，绍兴，常熟，韶关，池州，衢州，黄石，孝感40个城市；

房价数据共覆盖北京，上海，深圳，广州，苏州，南京，长沙，成都，西安，沈阳，温州，珠海，合肥，南通，镇江，昆山，南充，汕头，岳阳，江门，舟山，泰安，宿迁，芜湖，张家港，唐山，绍兴，常熟，韶关，丽水，黄石，衢州，九江，孝感，上饶35个城市；

批准上市数据共覆盖北京、上海、长沙、广州、南京、合肥、西安、大连、济南、温州、泰州、烟台、珠海、舟山、莆田、盐城、常熟、丽水、成都、惠州20个城市；

库存数据共覆盖北京，上海，广州，深圳，苏州，南京，合肥，成都，沈阳，昆山，黄石，芜湖，张家港，常熟，三明15个城市。

各指标的数据统计口径如下：

销售面积：某一段时间内销售面积的总和；

供应面积：某一段时间内拿到预售许可证的项目面积总和；

房价：某一时间段内成交项目的网签价格；

库存面积：截止到某一时间点未出售的项目面积总和。