和昌集团的护城河

如今的地产业，江湖还是那个江湖，但秩序已不再是原来的秩序了——无论你是否承认，那个蒙眼狂奔的时代早已一去不复返。这是一个总量见顶的时代，也是一个大分化的时代。

在这个时代，要想活得好并活得久，就必须建立属于自己的护城河。

护城河源于著名的投资大师巴菲特。

在其50多年的投资生涯中，巴菲特反复描述了他最理想的投资企业：就是拥有足够宽、足够深、不容易被跨越的护城河的企业。

什么是有护城河的公司？简单一点说起码要具备两个特质：

1. 其现阶段的竞争优势；

2. 未来长时间内持续创造价值的能力。

其实，纵观中国地产行业20年，龙头房企倚靠规模地位稳健，中小型房企中也有不少黑马涌现，但真正建立了护城河的公司并不多。

这其中，作为中小型房企的和昌集团是其中一个。01.2020年大考：有人掉队，有人逆生长——

在已过去的2020年，众房企交了份并不算出色的成绩单。

在这张成绩单中，我们看到了两个字：分化！

比如巨无霸级别的房企中，恒大2020年实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%。

但碧桂园的销售增速只有3.34%。

万科全年的销售增速为11.62%，但是呢，在大冲特冲之下，万科12月的合同销售额达到了创记录的1015.4亿元，要不然其全年的销售增速也只有几个百分点。

巨头们艰难向前，中小型房企就更难了。

克尔瑞的数据显示，2020年，有超过17%的房企未能完成全年销售目标，而高达57%的房企销售增速都在10个点以内。

在未完成任务的17%中，多数都是中小型房企。

但在房企增速普遍放缓的大背景下，要求中小房企有过高的增速，难免有些“鸡蛋里挑骨头”，毕竟中小房企在规模上并不占优势。

在村长看来，评价一个中等规模房企的“内在韧性“，增速是一方面，但更重要的是评判一家房企的综合能力，比如盈利能力，拓展能力等。在克而瑞发布的2020年房企销售榜单中，和昌集团以全口径金额215.1亿的成绩排行第119名，从规模来看，和昌集团并不是最突出的，但和昌的综合能力在同类型房企中可以说是可圈可点的。

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熟悉和昌的人都知道，2017年8月，和昌集团宣布与莱蒙国际实现战略合作，收购莱蒙国际旗下持有的多个项目股份。

这些项目公司的主要资产位于深圳、广州、南京、杭州、常州、南昌等6个城市的8个项目，总计涉及物业约197万平方米。

正是从那一年开始，和昌集团正式踏上布局华南的征途。

在当时收购的8个项目中，有3个在深圳。

如今，位于深圳龙岗南联社区的莱蒙都会已改名为和昌拾里花都。

公开资料显示，和昌拾里花都是一个集主题商业、商务办公、轻奢住宅、精品公寓为一体的超级城市综合体，总建筑面积高达150万方。

在2020年，和昌拾里花都一期回迁选房大会已经完成。

前段时间我去项目周边看了下，整个项目不仅占据了龙岗大道超800米的黄金沿街面，而且横跨了两站地铁。

目前项目一期工程建设也紧锣密鼓有序推进中。现场可以看到，拾里花都一期塔楼已达正负零工程节点，项目主体工程建设按工程计划节点有条不紊推进中，力保销售、交付节点。项目桩基检测已检部分桩基全部为I类桩，检测合格，确保项目产品工程质量及现场施工安全。

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图：和昌·拾里花都一期工程建设现场

如无意外，一期的住宅项目将于今年上半年正式面世。

据说，一期的销售有望突破50亿。要知道，这是一个曾备受质疑的项目。具体原因大家都知道，在2017年市场的相对高点完成并购，似乎有接盘之嫌。

如果回过头来看，却是难得的抄底教科书。

作为全国最火爆的房地产市场，在经历了过去两年大幅上涨之后，整个深圳房价平均上涨了50%以上，拾里花都项目过去两三年就坐地提升了几十亿的账面浮盈。

“我们进行过测算，仅深圳南联项目的投资收益，就可以覆盖掉整个莱蒙资产包的收购溢价。”和昌集团内部人士如是说道。

而更大的收获还在于，依托此次收购，和昌不仅顺利敲开了粤港澳大湾区的大门，也通过深圳南联项目，打通了旧改了全产业链，拿了地产下半场的一张门票。02.大分化时代，和昌做对了什么？——

话说，并不是所有的中小型房企都能跟和昌一样，平稳的度过了艰难的2020年，并展现出了良好的发展趋势。

毕竟，在极度不确定的地产下半场，很多趋势已显现。

比如城市间的大分化：

在过去的2020年，一二线楼市大爆火热，三四线楼市有些黯淡。而从价格来看，一线深圳、广州、上海等城市在过去的一年多中热得发烫，二线的杭州、成都、南京等日子也过得相当不错，但绝大多数三四线城市，价格都是阴跌的，而且暂时看不到好转的迹象。

再比如房企间的大分化：

2020年，少数房企在逆势生长，不仅销售再创新高，增速也十分可观；更多的房企则是遭遇滑铁卢，销售额大幅下滑，资金链存压力。

以和昌为例，在过去一年中，表现优异的房企，大多具备如下几个特点：

1、高能级的城市布局

为何要布局高能级的一二线城市？前面已经说了，就不重复了。

至少，和昌的布局是匹配的。

资料显示，经过17年的发展，和昌集团已入驻华南、华东、华中三大区域，共18座城市，开发建设60余个项目，完成全国化布局。

其中，华东区域主要为苏州、南京、常州、合肥等热点二线城市；

华南区域主要为深圳、东莞、广州、杭州等核心城市；

华中区域主要为郑州、天津、济南、青岛和洛阳等城市。

这其中，在发展潜力较高的粤港澳大湾区，和昌实现了1000亩土地储备，计容建筑面积300万平米，已确权的权益货值近900亿。

2、良好的战略定力

过去几年，许多房企都放弃了对规模的优质追求，进而追求规模与利润的大体平衡。

比如融创，在2020年3月就公开对外表示：融创已经具备一定规模，销售额的增加是必然但不是重点，现在利润才是排名前列位的。

融创如此，和昌也同样如此。

不久前，和昌集团内部人士在接受媒体采访时就明确表示，和昌集团的规模本就不大，也没有上市，所以不用跟其他地产商比拼规模。

从某些程度上讲，规模也是个伪命题，关键前提是稳健发展、利润导向，保证投一个、赚一个。

3、强大的综合实力

当一艘小船漂浮在海上时，孤独无依注定了其承受风险的能力较弱。

而当小船背后有了可依靠的航母时，它承受风险的能力明显就大了许多，这就是“安全边际”。

比如万科将战略定位从“住宅开发商”转变为“城乡建设与生活服务商”，并大举进军商业地产、物流地产、长租公寓等业态；

再比如龙湖，除了继续保持在住宅领域的优势外，在商业、长租公寓、物业服务另外三大赛道上也持续发力；

这都是为了平滑周期波动带来的风险。

但由于规模和能力的限制，万科、龙湖等大型公司所走的路，并不适合多数中小型房企。

但有些中小型房企是个例外，比如和昌。

公开资料显示，和昌集团背靠母公司郑州中瑞实业集团有限公司（以下简称“中瑞控股”），这是河南当地较大的民营企业之一。

数据显示，2019年，中瑞集团由大宗商品供应链管理业务贡献营收逾435亿元，占比接近84%；而和昌作为中瑞集团的房地产业务，贡献营收75亿元，占比14%。

对于和昌而言，母公司中瑞集团足以为其提供强大而稳定的现金流，抵御周期的波动，支撑其长远发展，而和昌的任务就是潜心将项目做好、实现利润较大化。

4、优良的财务结构

2021年，中国楼市调控排名前列枪来了！

三道红线后，房地产调控又加了2道新红线！

排名前列道红线是“房地产贷款占比”；第二道红线是“个人住房贷款占比”；

如果说此次红线是针对银行机构，那2020年年中的红线则是针对开发商。这三条红线要求：

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、现金短债比不得小于1倍。

资料显示，真正满足监管要求的只有中海、保利等几家央企，以及龙湖在内的极少数民营房企。当然了，和昌也是其中一个。

与其他大多数以开发业务为核心主业的地产商不同，和昌集团背靠母公司中瑞控股，现金流稳定，意味着它能够摒弃其他地产商的发展路径。

过去的两三年和昌外部公开市场拿地信息不多，更多地是通过收并购进行土储，以各地的合作开发公司举牌，有意识地降负债，去杠杆，投资更稳健也更重质量。

面对如今房地产政策的持续趋紧、“三道红线”下企业融资端的重压，和昌因为已经提前完成了去杠杆及投资布局的转移，财务状况稳健，应对自如。虽然表面排名表现不佳，但利润空间有所保障，凸显出了竞争优势。

据和昌内部人士透露，经他们内部自查，三道红线，全部在绿线范围之内，完全满足三条红线监管要求。前几年的谨慎拿地、稳健运营让和昌游刃有余。

03.和昌护城河在哪里？未来又在哪里？

一个无法回避的事实是，在地产下半场，行业大分化、大洗牌已是必然。

地产行业未来可能会出现几条截然不同的路径：

一是头部房企规模继续扩大，盈利能力继续增强，并平台化；

二是部分中小型房企在坚持开发业务本身的同时，建立自己的独特优势；

三是部分房企被淘汰；

这就要求无论是大中小型房企，都要有自己的独特的竞争优势，建立起自己的护城河。

比如恒大、碧桂园，以高周转打天下；

龙湖、华润则依靠庞大的商业地产规模和良好的经营能力，获得了资本市场的高溢价；

而佳兆业、奥园、先进这样的中型房企则依托在旧改领域的独立优势，建立了护城河。

这些企业，大概率能安然的度过下半场的不确定性。

事实上，和昌依托其独特的“第四区”战略，建立了较高的护城河。

我们都知道，2019年，和昌成立了华东、华中、华南三大区，并定下了三大区域差异化发展的战略。

具体而言，华东赚规模，华南赚利润，华中看周期。

这其中的原因，行业内的人都知道，华东区域虽然利润微薄，但容易上规模；华南是价值高地，但拿地难度大，因此依托旧改，精耕细作，利润相对可观；而华中市场目前不那么景气，只能伺机而动。

而三大区之外，和昌还有其独特的第四大区，这是和昌集团的全国化布局“3+X”的拓展的重要一环。

所谓的第四大区，并非是传统意义上的区域概念，而是一个对外的合作开发平台。

其中最典型的代表就是早期牵手郑州航空港兴港投资集团合资组建的兴瑞实业。

目前已经发展成为以“供应链+不动产”两大主营业务为中心，金融、物业等模块辅助发展的集团化公司。其中不动产板块开发主体为兴瑞地产。

资料显示，截至2020年8月，兴瑞实业单是在不动产板块上就已经累计开发体量超874万方（含部分轻资产运营），其中开发项目累计销售额也近百亿，完全是一家小型房企的规模。

除了兴瑞地产之外，和昌目前已经牵手了十多家优质合作方，随着合作方队伍的扩大，按照兴瑞地产的成功模式，更多的“小和昌”被孵化出来。

最典型的是2020年11月，和昌集团和东莞民营投资集团有限公司（简称“莞民投”）正式签订了战略合作协议，双方就住宅开发、生物医药产业园、大宗贸易、供应链金融等业务板块展开全面合作。

目前和昌集团与莞民投双方已就东莞一住宅地块的合作开发达成一致，这也是双方排名前列合作项目，将由和昌负责操盘。

除了莞民投，和昌的合作名单上均为资质优秀、实力雄厚的国企与大型民企。

为何说，第四大区战略为和昌建立起了宽阔的护城河，我想原因有三。

1、高效的拓展土地

对于这一点，前面已讲过很多，用一句话来说就是，你出地、出钱，我来操盘。

大家都知道，现在的公开的土地市场，竞争激烈，地王频出；而并购市场的坑也居多，并非一般企业能玩得转。

和昌的第四大区战略就有效的解决了上述困难。

2、合理的放大规模

在地产业，规模不是 全能的，但没有一定规模也是万万不行的。

毕竟融资、拿地、采购等等环节，都需要一定的规模来背书。

尽管和昌并不追求太大的规模，但保证一定的体量还是必须的。

3、强大的盈利能力

这又回到了那个问题，和昌不强求规模，以利润为先。而很多与和昌进行合作的国企、民企就有这个规模需求，双方一拍即合。和昌常常以入股49%的方式进行合作，与对方进行资源整合，提供对方企业不具备的开发、操盘、运营能力，最终按照股权比例分得经营利润。

不管是布局全国还是迁都深圳，和昌始终保持“稳健成长”的心态，坚持走精细化深耕、效益化发展道路。

同时和昌依托产业实业，拥有完备的大宗供应链产业园、生物医药产业园开发经验，并与各地知名企业开放合作，形成产业开发核心竞争优势。

此外，关于和昌集团原董事长武磊去年11月份从和昌离职，很多人对和昌未来的发展走向持观望态度。

客观来看，武磊5年合同期满主动离职，在业内已经算是不短的职业周期了。以武磊为首的职业经理人团队从2015年开始主导了和昌的全国化战略。目前的三大区域城市布局，为和昌打下了一个很好的前行基础。

从武磊离任后和昌的平稳运行状态来看，这个企业也基本实现了职业经理人团队良性运转的格局，长远来看，其实远比很多老板直管或者家族企业式的地产企业要更稳健。

未来，在第四大区的发展战略下，和昌正在建立起属于自己的护城河，并不断加宽护城河使竞争者难以逾越，已实现团队平稳过度、财务稳健的和昌，未来的发展值得期待！