银行间“放水” 能解房企几多愁?

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

多家房企暴雷事件余震之后，市场终于迎来回暖迹象。除地产股债双涨之外，银行间公开市场在房企发债这条路上，开了一道口子。

11月11日，保利发展拟在银行间债券市场发行一笔20亿元中期票据，成为房企融资闸口解冻的体现。同日，金地集团公告称，完成15亿元中期票据发行，年息4.17%。

巧合的是，就在两天前，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。据参会人员透露，保利发展、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

事实上，近一个月以来，美元债兑付违约、境外下调房企评级、对预售资金从严提高比例监管等情况都在拉响房企风险的警报，美元债市场成为房企暴雷导火索，而融资难让房企“借旧还新”的通路被堵死。

据贝壳研究院统计显示，前10月房企境内外债券融资约7993亿元，同比降24％。其中，境内1-10月累计发债规模约5522亿元，同比下降约13.4%；境外方面，今年1-10月累计发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%，房企境外融资规模占比维持31%左右的低水平。

此次银行间债券市场开闸，是否能解房企融资之渴？

安信证券投资银行债券融资部执行总经理张楠在接受焦点财经采访时表示，以前地产公司基本都是交易所发行，银行间发债确实少，这还是和投资者群体有关系。银行间大部分都是银行，融资成本和规模要大于交易所。“因为房企缺钱，贷款又放不出去，所以只能将额度转成债券进行认购，我没觉得这是什么标志性事情，无非是为了保地产行业，所做出的一个姿态，后续是不是能成为常态存疑。”

民生银行首席研究员温彬的看法则是：“从房地产企业融资来看，间接融资主要是银行信贷、非银行金融机构方面像一些信托类贷款，而银行间市场或者交易所市场上主要是发行企业债券、公司债券，包括中期票据等，都是作为直接融资工具。银行间债券市场开闸意味着房企融资渠道，要满足房企合理的融资需求，不仅包括银行信贷，也要在资本市场或者直接融资层面，给予一个口子。”

“因为暴雷现象不断，现在各种民间及海外融资、包括信托很少敢再给地产公司融钱，所以现在只能靠银行，关键是以前银行压缩了房企的贷款额度。银行间债券市场相当于银行给地产开闸放水，以缓解地产资金紧张的局面，否则房企借不到新钱，银行资金链就会面临断裂的危险。”央视财经评论员薛建雄对焦点财经称。

银行“兜底”   利好国企

保利此笔债券的用途为偿还银行贷款。从此类发债的情况看，可以看出募资的规模较大，说明发债方面给予的支持力度较大。而此前的情况是，国内金融机构暂停新批借款，海外债务发不出，预售账款被严格监控，所有的资金来源都处于“半关闭”状态，这让房企融资端面临困境。

“保利的银行间债券实际上发的是债，几个银行一起将保利的债进行购买，是一笔融资融券，不算是抵押贷款。相对于美元债来说，整个融资成本也会低很多。”一位地产资深从业人员对焦点财经道出了在银行间债券市场发债的优势。

据焦点财经查阅，银行间债券市场是一个相对于交易所债券市场的概念，已成为我国债券市场的主体部分，记账式国债的大部分、政策性金融债券都在该市场发行并上市交易。房地产企业多数房企存在钱荒，银行间债券市场是由国内各金融机构购买，而不是向社会发行。

单就保利此笔中期债券来看，公告称，保利发展控股已向中国银行间市场交易商协会注册。中国银行股份有限公司（以下简称“中国银行”）为本次中期票据发行的主承销商和簿记建档管理人。招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）为联席主承销商。接受注册时间：2021年3月17日；注册金额：50亿元；本期发行金额：20亿元  债务融资工具期限：5年。

某国企资深资产从业者对焦点财经称，银行间债券市场非金融企业债务融资工具，是指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行，约定一定期限内还本付息的有价证券。它包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超级短期融资券、永续票据、资产支持票据、绿色债务融资工具等产品等，也可定向发行相关产品。银行间债券市场非金融企业债务融资工具简称为债务融资工具。

对于定价，银行间债券市场参与者以询价方式与自己选定的交易对手逐笔达成交易，这与我国沪深交易所的交易方式不同。交易所进行的债券交易与股票交易一样，是由众多投资者共同竞价并经精算机构配合磋商成交的。

焦点财经梳理公告发现，保利发行的本期债务融资工具拟采取集中簿记建档的发行方式，簿记建档定价市场化。在债券发行过程中可能出现有效申购不足或缴款额不足，且在提高利率区间再次簿记后仍未能解决，从而导致本次发行面临发行失败的风险。

对此，发行人将与主承销商、簿记管理人协商，选择采取以下两种方案中的一种：或者由主承销商对本期债券进行余额包销，或者取消本次发行。若取消本次发行，则由发行人通过主承销商在中国银行间市场交易商协会综合业务和信息服务平台告知承销团成员/投资人。

按照相关协议要求，主承销商即中国银行对余券履行余额包销义务，存在包销风险。这也意味着银行对于房企债券存在“兜底”的积极意义。

“之前是向公开市场售卖证券，现在因为房企目前境况公开市场肯定是没人敢买了，只有银行才敢买。银行之所以现在敢买，意味着政府给予了一定的支持。另外，银行自己也会评估房企信用及资产是否良好。”薛建雄对焦点财经表示。

汇生国际融资总裁黄立冲则认为，发行银行间债券对于市场利好较大，但是以规模来看，能受惠的主要还是国企地产公司。

“一般而言，银行间债券市场只能金融机构参与其中进行融资。正常来说，非金融机构是不可以在里面进行融资，如果房地产公司可以在银行市场发债，那便是国家要做某一定程度上做兜底和做一些政策性的保障，以舒缓开发商的流动性危机。”

事实上，这已经不是保利排名前列次发行中期票据。

3月23日，保利已经发行机构核准2笔合计100亿元的银行间债券中期票据，注册核准日期为3月23日。此前分别于4月2日发行25亿元、发行率3.63%；4月23日发行25亿元，发行利率3.55%；11月4日发行25亿元，发行利率3.25%。而11月11日对中期票据进行披露的保利及金地皆为国企。

部分大型银行对个别房企新增授信    某民企：正在研究银行间发债计划  

对于银行间融资开闸，是否意味着地产政策面已经见底？

宏信证券债权融资部罗满对焦点财经表示，上月下旬判断政策面已经见底，未来几个月内是重塑地产行业信心的过程，现在银行间债市小规模开闸能有效向市场传递行业信心，在这之前，已有部分大型银行对个别头部房企新增授信。

对此，某TOP20房企融资高管则告诉焦点财经：“能解决资金来源就是好事。对于在银行间发债的计划，还在研究中。”

事实上，近期房企各地座谈会暗潮涌动。坊间就传出包括建议针对收并购微调“三道红线”在内的多条政策新措施。11月10日，市场传闻沈阳暗地解除限购、限售等一系列房地产限制性政策，一时间引发市场躁动。

就在11月11日，亦有市场传言称，中信银行正在落实房地产贷款相关工作，其中包括加大涉房贷款投放力度，并购贷款不计入三道红线，加快投放按揭按揭贷款等。焦点财经询问相关银行人员并没有得到肯定回复。但从近期风向来看，市场积极信号已经显现。

事实上，近期融资收紧、销售下滑导致多家知名房企出现流动性危机不无关系。除了融资环境之外，在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，多家房企也在提前回购美元债，增持自家股份。

近期，包括建业、新城、旭辉、正荣、银城、龙光、中梁、弘阳等多家房回购美元债。今年9月以来，奥园董事会主席郭梓文、碧桂园杨惠妍、金地董事长凌克等房企高管增持自家股票。

温彬对接受焦点财经采访时表示，从大的背景可以看出，从九月底以来，监管层不断释放维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益的信号，房地产的融资开始回暖。

根据央行11月10日较新公布的数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。央行释放的信号意在托底，这也让地产股在11月10日、11月11日两日迎来全线“飘红。

“类似发债的信号意义是比较强的，今年5月份以来此类发债工作其实明显是放缓了。但很显然，企业在债务方面的工作还需要稳步推进。保利的发债也说明，在银行信贷放松的基础上，出现了第二波的放松，即债务融资政策开始放松。这是较大的信号。据此对于房企的经营等也有积极的作用，有助于近期资本市场的积极反馈，对于年底两个月的销售回款等也有利好。”

据易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，今年11-12月份预计发债的企业数量明显会增加。