一家年轻房企的成熟

昨日，惠誉确认新力控股(集团)有限公司（下文简称“新力控股”，2103.HK） “B+”评级。无独有偶，9月10日，标普也重申了对新力控股主体评级B评级。尽管双方都将展望从“稳定”下调至“负面”，但我们从流动性、销售增长、财务状况、土储等方面看，新力的各项指标依旧稳健，其中部分已经达到上调条件。

下面，我们就从其2021年半年报中，探个究竟。

01

稳定性的边际改善

长期乐观，短期谨慎！这已是房地产行业的一大共识，于房企而言，关键在于做好自己。新力董事长张园林在中期业绩会上表示：“我觉得房地产市场长远来看，应该是一个非常好的行业。关键是我们自己能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好。”但就当下而言，现阶段，包括新力在内的房企，其“做好自己”的首要任务就是，提高自身稳定性和安全边际。通俗点说，就是减少遭遇黑天鹅的概率，要让市场里的投资者、购房者、合作伙伴等，能对这家房企感到放心。这种稳定性，具体又可从以下几个维度看，以新力上半年的业绩为例。1、销售合约销售额：587.89亿元，同比增长了35%；权益销售额：270.4亿元，同比增长了28.4%，权益目标完成率为51%；权益销售均价：1.5万元/平方，同比增加5.7%；这里有两点要注意：一是虽然行业不再“规模至上”，但房企维持不低于行业均值的销售增速，及相对从容的目标现实度，仍是有必要的。从上半年看，新力在这方面做的还是不错的；二是新力的销售增长并没有以价换量，权益占比也有所提升。2、经营营收：112.19亿元，同比增长了28.9%；毛利润：24.38亿元，同比下降7.28%；毛利率：21.7%；归母核心净利：7.3亿元，同比增长7.5%；营销和管理费用率：1.33%；上半年，房地产行业营收和盈利分化已是房企通病，新力也免不了受大环境的影响，但还是有不少看点。一是，新力目前已售未结转项目的权益金额约为600亿元，相当于上半年结转营收的5.4倍，去年全年的2.2倍，“蓄水池”水量充盈。再加上上述所说的销售增长及权益比改善带来的新的增量，未来两三年，新力结转营收及利润的增长确定性还是比较强的。二是，在衡量赚钱能力的毛利率指标上，新力为21.7%，虽然也在不可避免地走低，但横向放在行业来看，仍处于相对优秀的段位，基本与万科、融创等头部房企处在一个水平。三是，作为衡量房企销售能力的另一大指标，新力营销及管理费用率的边际效益，也在处于持续的优化中。如上半年为1.33%，去年同期为1.4%，2019年则为1.8%。3、财务总有息负债规模：295.69亿元，较期初减少0.3%；持有现金：约193.49亿元，较期初增加10.4%；短期债务：133.63亿，较期初减少5%；加权融资成本：8.7%，较期初下降0.4个百分点；三道红线方面：净负债率50%，较期初下降13.1个百分点；现金短债比为1.45，较期初增加0.25；剔除预收账款的资产负债率为73.5%，与期初基本一致，略微超标。新力的目标是在一年内降入绿档。值得一提的是，新力的融资渠道进一步被拓宽。在安全系数高、成本系数低的银行贷款方面，上半年新力进入了广发银行的白名单，新增了多家银行授信，包括工商银行、光大银行等。截至2021年6月，新力获得的授信总额为人民币952亿元，其中未使用的额度占比约为74%。通过上述信息，不难判断上半年新力的财务状况：有息债务总量得到控制、债务结构得到优化、融资成本边际改善、现金流增厚、融资渠道得到扩充……一言蔽之，在过去半年，新力的财务稳定系数在变高，在房企最容易出问题的环节，这无异是一个好迹象。4、土储由于在多元化方面，拼不过头部房企，中型房企的下半场终究还是要回到地产主业，落到土储上。上半年，新力拿地较为克制，新增项目共5个，总规划建筑面积100万平方米，总权益投资额为人民币22亿元。而且没有一定的全年投资指标需要完成。这种克制可从两个方面去看，一是上半年很多城市的土地市场出现“非理性繁荣”，溢价严重，并非拿地好时机；二是新力总土储相对充裕，没有土储焦虑。也就是说，拿地克制的背后是从容和投资纪律的体现。在新力控股中期业绩会上，得到了其高管的印证。一是上半年新力拿地不多，但参与度很高，单是深入研判的地块就近200幅；二是截止上半年，新力土储权益面积1400万平方米，总权益货值约2100亿。按照目前销售进度来看，即使不再拿地，也可以保证2.5-3年的去化。

总的而言，结合上述四大维度，新力中短期内的稳定性和确定性，都还是比较明朗的。在剧烈转向和充满高度不确定性的当下，这是很难得的。

02

关于未来的三大信号

新力在当下呈现出的稳定性和确定性，值得肯定，但还不足以完全打消市场疑虑，对于新力如何在下半场立足？管理层又有什么样的战略战术和指导方针？市场还需要听到更多清晰的信号。在反复阅读了几遍新力半年报业绩会实录后，我还是从一些只言片语中，看到了一家年轻房企在经营上的成熟，及一定程度上的新力未来画像。1、发展理念，更加求实。一个年轻人的成熟必然是从务实开始，一家年轻的企业也一样。业绩会上，从创始人张园林到高管层的表态中，流露出了一个共同的信号，只拿有利润空间的地，只做有钱赚的地产生意，不会盲目为了规模而扩大规模。也就是说，盈利超越规模，成为新力在下半场发展的排名前列诉求，这意味着未来新力的盈利能力将会进一步走高。这种转变无疑是好事，从小处说，其将增厚新力的利润表；从大处说，其将重塑市场对新力的认知。要知道，无论是二级市场的投资者，还是各类债权人，还是产业链上的合作伙伴，盈利都将是它们评判一家房企优秀与否的首要标准。2、区域深耕，解答了新力在下半场的市场重心和基本盘的问题。从土储分布看，新力主要有四大“主战场”，其中大本营江西区域占比33.6%，大湾区区域占比29.5%，长三角区域占比21.5%，华中华西区域占比15.4%；这样的市场结构和布局，对新力在下半场的好处，是显而易见的。其一、从能级上看，国内能级较高的两大城市群，也是国内楼市板块的两大高地：大湾区和长三角，合计占比超50%；新一线、一线及二线城市占比约84%。下半场，需求和购买力向高能级城市及城市群汇集，是大势所趋。如是，新力可以较大程度，抓住下半场的楼市需求红利。其二、从权重上看，整体较为均衡，单一区域较高占比也才三分之一左右，这样可以有效分散单一市场带来的集中性风险其三，从布局上看，四大区域虽然紧凑，但跨度却涵盖了我国的东（大湾区、长三角）、中（江西、华中）、西（华西），这样既可以实现品牌、资源和管理的聚焦，又能享受到市场板块轮动行情。在中期业绩会上，新力亦表示，将会继续对四大区域进行深耕，并注注重均衡性发展。由于在下半场，再进行全国化扩张已不太现实，而新力已重仓的大湾区和长三角，又是楼市难得的高地，只要把现在四大区域，尤其是大湾区和长三角，做深做透，基本不用愁发展问题。3、坚持合作开发与多元拿地，解决下半场新力的土地获取土地问题。上半年，快速变化的政策和市场逻辑，大大提高了房企的拿地门槛，而资源和资本都相对有限的中/小型房企的面粉获取问题，也迅速成为市场关注的一个焦点问题。对此，在业绩会上，新力控股管理层也释放出了明确的信号，加强多样的土地获取模式，计划在产业拿地、项目合作方面加大力度。尤其是为拿到一些优质土地，公司不排斥合作开发。

这意味着，合作开发将会成为新力在下半场的一个基本路线，其不仅有效解决了新力在下半场的土地获取问题，也解决了新力的规模和行业地位问题。

小结