西城区买房,一个较大的雷!
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之前房叔给大伙儿做了一篇门头沟的区域分析，点击回顾
讨论北京各区存量住宅去化时间时，有这样一个超出认知的数据：
北京所有区中，西城区的存量住宅去化时间居然是最长的。
而9月过去，西城的去化老大难问题竟然更上了一个台阶，去化时间长达88.4个月。
可以理解这位粉丝的困惑，毕竟，横向对比5年内各区域的单价走势来看，西城区每平米均价涨了1万。
亦庄和海淀涨幅虽然更大，但单从差价来看西城是较高的，这标志着西城房产的持有价值。
那么为啥去化还能这么费劲？西城买房，藏着哪些雷？
首先要明确，西城去化周期长，并不是因为存货过多。
而是去化套数太少，没法消化存货。
说白了就是买房人不愿意买西城的房。
从2018年开始，西城就叫停了新增商品房的土地供应，只剩下还没开售的中信城四期。
所以说西城的存量房，讨论的就是二手房。
那么排名前列个大问题，就是西城二手房实在太老旧了。
比如从某中介的挂牌数据来看，20年以上的老房占比超72%，10年内的次新不到2%可谓屈指可数。
然而北京整体的市场中，超过20年楼龄的比例却仅在33%，西城比平均水平老太多了。
就连隔壁的东城，20年以上楼龄占比也不到58%。
再加上老旧社区普遍少有物业管理的概念，那么可以预见的，小区的居住品质就比较差。
与此同时，西城的均价却又是全北京排名前列。
“西贵”均价12.9万/㎡，而隔壁“东富”才11.1万/㎡，甩开了近2万。
当海淀的新房项目，在用低容积率地块卷刚需户型，疯狂向下收割；
而西城买房人掏着1000+个W，居住品质却如此男默女泪...
恐怕确实只有大冤种才心甘情愿买西城老破小。
而抛开房子本身的居住价值来说，西城的二手房仅有学区一个优势了。
而西城房子最明显的优势是学区，但长远来看较大的问题也是学区。
因为从2017年出生率达到先进后，学区房市场热度也一路攀升。
但随着这一波入学高峰过去，从2023年后大家所面临的就是：
孩子越来越少，越来越多的学区房将无人接盘。
当然这里指得是，弱势片区的学区房可能连学生都招不上来。
但先进学区房永远都是稀缺资源。
这样的分化情况，目前就直接显现在西城区楼市中。
一直以来，西城最受关注的三个板块：德胜，月坛，金融街。
教育资源最强势的德胜片区，虽然受到多校划片、跨区派位等政策影响，曾经暴跌不少。
但德胜的房价走势，几乎是随着政策变化和入学结果波动，一路跌跌涨涨。
说白了，先进的教育资源就那么多，现阶段由于入学高峰才出现多校划片，导致个别过热的学区房价出现下跌。
但是一旦孩子数量回归正常或是骤减，回归单校那是早晚的事儿。
而那个时候，具有优质教育资源片区的房价还是会一直坚挺下去。
同样，比德胜略弱一些，但同样属于西城优质学区的月坛片区。
目前即便是在多校划片的情况下，依然房价在上涨。
反观，西城区相对差一些的广外学区等，却让很多家长敬而远之。
除非一些总价超低的上车神盘，大多数房子都开始出现去化困难，难以转手的情况。
就拿一些家长的话来说：一些朝阳的小学也不比广外那边差。
那为什么不花同等价格或更少的钱，去买个居住环境更好的地方。
也就是说，德胜、月坛、金融街的房子是看得上，但少有人买得起。
而其他片区的房子则是有价无市，买得起但又看不上。
西城弱势学区的房子，正在面临着巨大的去化困难。
之前有人问西城老破小还能不能入手，房叔相信看到这儿，答案已经很明显。
如果是为了让孩子一定要在西城上学的执念，那就以挑学校为先。
如果在意房产涨跌，那么只有优质学区的老破小，这种稀缺价值才会一直延续，自然可以买。
但如果是区域内学区吊车尾的老破小，就要面临未来孩子减少，无人接盘的后果。
最后还是想和大家聊个小话题，欢迎评论区留言参与讨论。
提问：您愿意为了孩子教育而牺牲居住品质么？
A. 已有孩子，不愿意
B. 已有孩子，愿意
C. 还没孩子，不愿意
D. 还没孩子，愿意
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