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一、品牌介绍

1、招商局介绍

首先给您介绍的招商泗泾TOD项目的开发商，本项目是由招商蛇口独资开发，招商蛇口隶属于招商局，招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部位于香港，是在香港成立运营最早的中资企业之一，是百年央企、综合央企、驻港央企。同时也是中国民族工商业的先驱，创立于1872年洋务运动时期。作为中国近代第一家股份制公司，招商局曾组建了中国近代第一支商船队，开辟中国商轮第一条近海商业航线、第一条长江商业航线，开发中国第一个对外开放的工业区——深圳蛇口工业区，开办了中国第一家银行、第一家保险公司（平安保险）等，开创了中国近代民族航运业，带动了其他许多近代产业的发展，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。

2023年招商局集团全面完成预算目标，利润总额突破2200亿元，净利润迈上1900亿元新台阶、同比增速超过6.0%，年末总资产13.6万亿元、同比增长8.9%，保持了质的有效提升和量的合理增长，资产规模与净利润保持央企前列。

招商局是一家业务多元的综合企业，且拥有两家世界500强企业（招商局、招商银行）。目前，招商局主要业务集中于交通物流、综合金融、城市与园区综合开发，以及近年来布局的大健康、检测等新兴产业。招商局集团是作为目前国内资产规模最大的央企之一，就管辖企业中，上市企业包括招商银行，招商证券，上港集团等在内的35家之多。

2、招商蛇口介绍

招商蛇口（股票代码001979.SZ）作为招商局旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”

招商蛇口创立于1979年改革开放之初，凭借先行先试的政策优势、毗邻香港的窗口优势和“敢为天下先”的文化理念，建设了中国第一个对外开放的工业区，开展了一系列影响深远的市场经济改革探索，孵化了一大批行业领先的优秀企业，蛇口工业区因而被誉为改革开放的“试管”，招商蛇口也因此积累了丰富的城市和园区综合开发运营经验。2015年，招商蛇口完成重大无先例重组，在深交所登陆，创造了一个资本市场和国企改革的经典案例，为招商蛇口长期高质量发展奠定了坚实基础。

招商蛇口围绕开发业务、资产运营和城市服务三大业务，在多个领域逐步积累了独特优势：

开发业务方面：招商蛇口是综合开发专家，绿色人居的探路者、实践者和领跑者，招商蛇口打造“成长系”“成就系”“传承系”三大住宅产品，以品质升级每一位居者的生活体验。

资产运营方面：涵盖产业园区、集中商业、办公、酒店、公寓等业态的资产运营及管理。（产业园区在全国布局科创园、文创园、智造园三大产品线30个项目；商业有海上世界、花园城等；办公有招商局上海中心、森兰美奂等。

城市服务方面：涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。招商积余是中国领先的物业资产管理运营商，管理的物业类型多元，面积达到3.11亿平方米，让城市和生活更美好；

截至2023年三季度，招商蛇口资产总额9635亿元，业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超千万客户。招商蛇口以高质量的产品品质和领先的服务水准深受信赖，企业品牌价值位列行业TOP5。

3、招商蛇口在上海

自2003年进入上海以来，已打造精品60余座。招商蛇口从2017年提出“重返上海”战略，到2021年提出“重返上海心”战略，招商蛇口上海公司在竞争日益加剧的上海楼市中相继打造了多维度品类的精品项目，如具备城市更新价值的市中心风貌别墅项目--弘安里，坐落市区核心地段的 7 座玺系高端项目--外滩玺、云玺、虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺，代表时代青年璀璨生活的 9 座雍系作品--璀璨时代、璀璨城市、招商璀璨公馆等。

就松江而言，从2003年的依云郡起步，陆续开发了佘山珑原、云著深蓝、都会C区，到2023年招商·云澜湾，招商蛇口因地制宜打造城市标杆作品，七子循迹，见证着松江每一阶段的发展焕新。凭借央企优越品牌力、前沿产品研发力、优秀品质锻造力、美好客服服务力等综合实力，招商项目屡屡赢得行业与市场的高度认可，展现出突破常规的市场占有率。22、23年招商蛇口持续蝉联上海房企销售榜单各维度第一（数据来源自克而瑞）

4、招商蛇口商业板块介绍

招商局自1872年成立以来历时151周年 ，在秉持与祖国共命运、同时代、共发展核心价值观，以商业成功推动时代进步，为企业使命的背景下，2015年12月30日招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，秉持综合发展观，以”前港-中区-后城”独特的发展经营模式，参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口致力成为美好生活承载者，多年来持续发力综合体大城和城市商业、文化、产业、服务等美好城市内容的运营，为盛世中国打造一座座城市地标。

Ø 深圳海上世界：深圳海上世界开业总面积约100万平方米。汇聚了购物中心、写字楼、度假酒店、文化艺术中心、公共滨海空间等多元业态，年接待量达到3600万人次，不仅是深圳旅游观光的重要名片，也是辐射整个华南地区的城市微度假目的地。

Ø 厦门海上世界：2015年招商蛇口将海上世界带到厦门，打造总投资超170亿元的厦门海上世界，汇集5A甲级总部办公、沉浸式商业、文化娱乐设施、奢华酒店集群、邮轮母港航站楼5大业态，是海西目前最大的滨海综合体，助力厦门走向世界，重塑厦门国际生活风向标。

Ø 上海海上世界：上海海上世界占据宝山滨江6.8公里黄金岸线核心，定位于国际领先的邮轮主题文旅滨水商业综合体。将建成上海国际邮轮母港、滨水文旅商业旗舰、一线江景甲级写字楼、亲子度假服务公寓、五星级康得思酒店。建成后将成为上海首个邮轮主题的城市微度假打卡地，邮轮港城文化特色的城市假日生活美好图景。

Ø 曹路花园城：超15万㎡TOD+MALL，招商蛇口全新一代招商花园城，「X+商业」最新代表作，以全维创新的商业生态，深度扎根浦东曹路板块，200+品牌集结，50%区域首店，10万+开业单天客流全身心高水准地推动区域型商圈的成型与成长。

招商在上海的重点布局和升级之路从未停止，招商泗泾TOD项目，是招商蛇口在上海落地的第五座花园城和第三座TOD，作为依托9号线泗泾站优渥的轨道交通服务于虹桥商务区、漕河泾开发区、徐家汇商圈以及G60国家科技走廊重要战略作品，将以新一代升级综合体作品推进泗泾板块居住与购物的新潮引领。

花园城的信息将在稍后的沙盘位置为您做详细介绍。

5、招商积余

招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”），是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，是A股物业管理龙头企业(股票代码001914)。

招商积余明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务；在战略协同方面，致力于成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标兵；坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则，积极构建“向善、向上”的企业文化，通过七大战略举措，推动战略实施落地。

公司积极推进“大物业”战略布局，已进入全国127个城市，管理项目达2043个 ，管理面积达到3.11亿㎡，服务业态多元，覆盖住宅物业以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，服务就涵盖了除住宅项目外的如最高人民检察院、清华大学、中国人寿、中国人民银行总行、宁德时代、南方航空等诸多优秀企事业与金融单位。招商积余创新打造“沃土云林”商业模式，将基础物业服务作为长期发展的“沃土”，在做宽做厚“沃土”的基础上，培育专业公司成长为全国性“丰林”。同时通过物联网和互联网手段，聚合积余“沃土”与“林”的资源，打造到家汇“云”增值服务平台，围绕私域流量为广大客户提供高品质的产品与服务。公司业务高度市场化，尤其在非住宅领域处于领先地位，具有良好的品牌知名度和美誉度。公司也始终将客户满意度作为生命线来呵护，持续提升服务品质。

行业地位：

中国物业管理协会副会长单位

2022中国物业服务企业综合实力TOP4

2022物业服务力百强企业TOP4

2022中国品质物业服务领先企业TOP1

2021蓝筹物业百强企业TOP3

二、区位介绍

（移步区位图）

现在您看到的是我们泗泾TOD项目的区位图，方向是上北下南、左西右东，项目位于松江泗泾镇核心位置。大方位上往北是虹桥商务区，往南是G60科创走廊，往东是市区方向，地理位置十分优越。(您之前对泗泾了解吗？)

1、泗泾在上海的区位优势

1）两大国家级战略加持：虹桥商务区的辐射范围+G60科创走廊“一廊九区”的重要组成部分

虹桥是面向全球、面向未来，建设引领长三角地区更高质量一体化发展的国际开放枢纽，汇聚了区域的交通流、人流、商流，是长三角区域资源的核心。虹桥商务区不仅是服务于长三角商务交通，而且产业以及人口外溢，带动了周边区域的发展。泗泾镇位于虹桥主城片区南部，距离虹桥枢纽直线距离约10公里，可发挥区位优势，主动承接虹桥功能外溢，融入虹桥整体发展的格局，发展成生态商务区和业务型总部；同时泗泾可以提供古镇旅游、特色娱乐等生活性服务功能，成为虹桥商务区辐射范围内的宜居板块。

G60科创走廊是一条沿着沪昆高速构建产城融合的科创走廊，串联了江、浙、沪、

皖三省一市的九个重要城市(上海、嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥)，成为了长三角经济发展的重要引擎。G60从东向西分布着9大产业板块，入驻了40多家世界500强企业，约64家上市公司（阿里、海尔、小米、修正、国能、正泰等），约500家外资企业，建设了多个百亿级龙头项目如腾讯长三角人工智能超算中心、G60脑智科创基地、海尔智谷、超硅半导体等，是上海科创中心的重要承载区。

而泗泾作为G60科创走廊“一廊九区”的重要部分，属于“人工智能产业基地”的一环，着力打造由智慧安防、智能制造、智联元件组成的“三智”产业集群。高端产业的入驻将会带来大量高新技术人才的引入，高科技人才对高端住宅的品质以及周边配套的需求是非常旺盛的，而我们项目是距离“人工智能产业基地”较近的高端住宅项目，且配套齐全，是当下服务于G60科创人才的首选。

2）九号线松江段第二站，快速到达市区：

上海地铁9号线又被称为“万亿9号线”，全长65公里，共计35座车站，是一条呈“东北-西南”走向地铁路线，连接了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路镇大型居住社区等多个重要区域和客流集散点。具体来说，上海地铁9号线的重要站点包括：

1. 松江新城：松江新城是上海市西南部的新兴城市副中心，集经济、文化、教育、生态和交通于一体，连接了松江区的多个重要区域，是松江的区域核心。

2. 徐家汇副中心：徐家汇副中心是上海中心城区内的四大城市副中心之一（真如、花木、五角场），上海中央活动区和十大商业中心之一，上海著名的商业中心和文化名片。

3. 陆家嘴金融贸易区：陆家嘴金融贸易区是中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，也是上海国际金融中心的核心功能区，为多家跨国银行的中国（含港澳台）及东亚总部所在地，上海最繁华的商业和金融中心之一。

4. 世纪大道枢纽：世纪大道站交通便利，沿线聚集了众多商业设施和购物中心，如世纪公园、科技馆、东方明珠等。也是现代化的高楼大厦和雕塑艺术作品的聚集地，吸引了众多游客前来欣赏。

5. 金桥出口加工区：金桥出口加工区是国务院批准的国家级开发区，“全球500强”企业中有47家投资了近80个工业项目于此，包括通用汽车、通用电气、西门子、日立、索尼、惠普、沃尔沃、阿尔卡特、柯达、NEC、LG等世界著名跨国公司。

9号线不仅便利了市民的出行，也促进了沿线区域的经济发展，是上海不可或缺的重要路线。 泗泾站作为松江段的第二站，3站七宝、6站漕河泾、9站徐家汇，拉进了泗泾和沿线开发区、市区商圈的距离，吸引了更多的人口和企业入驻，使得泗泾镇成为了更宜居和宜业的版块。

2、泗泾打造多心多片板块格局，宜居宜业

一带两轴多心多片：

泗泾板块整体规划为“一带两轴多心多片”的发展格局：以泗泾塘及两侧空间为核心载体，打造水乡生态休闲带；沿沪松公路发展商业、商贸产业打造泗泾科创产业轴；以泗陈公路串联泗泾主要住宅用地，打造宜居生活轴；依托泗泾古镇历史风貌区特色，打造独具特色的文旅服务核心；对钢材城片区进行转型，形成集研发、设计、众创空间、商务服务等于一体的科创集聚中心；引入企业总部，打造以服务先进制造业为主的总部集聚中心；采用 TOD 综合开发模式，打造以泗泾镇商业和大型公共服务为主体的地区级中高端综合服务核心（轨交服务核心）。

泗泾镇主要包括古镇特色板块、城镇生活板块、智能双创板块、高端制造板块、轨交综合板块等五大功能板块。

古镇特色板块为泗泾老镇区，以下塘古镇的河街为核心，发展古镇旅游及会展、文创产业，展现“活力干年古镇，魅力泗泾水乡”的城镇形象，打造上海近郊拥有深厚文化底蕴的江南古镇。古镇距离项目约2公里，让业主能够在喧嚣的城市之中，享受江南水乡的宁静，使泗泾整体板块更加宜居。

城镇生活板块主要由刘五公路、泗泾塘、沪松公路以及镇界围合而成，以大型居住社区为主，人口众多，居住氛围浓厚，整体配套比较完善。众所周知，人口居住越密集，城市界面更新越快，配套设施越完善，产能升级越迅速。城镇生活板块对泗泾而言，带动了经济的发展，提升了人口的质量，改善了生态环境，为打造生态优美功能齐全的宜居美镇打下了基础，给项目周边奠定了浓厚的居住氛围。

智能双创板块和高端制造板块为泗泾的产业区，分布在泗泾板块东部。作为承接G60科创九廊中“人工智能产业基地”的重要承载板块，将以人工智能发展为基础，打造成“三智(智慧安防、智能制造、智联元件)”引领的高端智造产业集群板块。建成之后，将提升整个泗泾的产业能级。现在具体入驻的产业园区以及知名企业有：

1.G60松江信创产业园：移远通信跟创远信科的入驻。

移远通信是中国无线通信模组的龙头企业，2023年5月6日，移远通信全球总部在泗泾泗凤公路与横港公路开工建设，预计2025年建成，建成后将成为信创产业高地，完善泗泾的产业群体。

创远信科是一家专业无线通信公司，重点发展5G/6G通信、毫米波芯片、低轨卫星、北斗导航、通导一体、网络安全等产业。项目落成后，形成了研发、生产、销售为一体的未来科技总部经济综合体，为泗泾的产业园区又增添一抹亮色。

2.G60商用密码产业基地：格尔软件的入驻。

格尔软件是国内密码行业领军企业，是国家保密局批准认定的，涉及国家秘密的计算机信息系统集成甲级资质单位。2023年10月8日，位于松江区泗泾镇G60商用密码产业基地的总部大楼投入使用。随着基地的建成，泗泾的商密产业正逐步完善。

3.国科G60数字智能产业园

国科G60数字智能产业园位于G60科创长廊的核心区域，是一个集科研办公、科技解化、共享交流等功能于一体的产业园区。2020年10月，松江区政府和中国科学院控股有限公司合作并启动了此产业园，标志着中科院的先进科技成果在松江泗泾落地。

4.G60山高科创谷项目

G60山高科创谷项目选址位于松江钢材城地块，位于泗泾镇区域中心位置，项目拟引入国有企业山东高速产业投资有限公司，将协力打造以交通科技产业为主导，集科研、产业、人才、服务于一体的高科技产业园区。

智能双创板块和高端制造板块吸引了大量高端企业以及高科技人才的入驻，提高了泗泾产业的价值区段。在G60科创走廊的发展下，泗泾正逐步成为高端制造产业引领下的制造强镇。

轨道交通板块东至洞泾港、北至泗博路、西至刘五公路、南至泗泾塘，是一个以轨道交通站点带动发展的综合居住板块，涵盖轨交、商业、教育、医疗、社区、生态娱乐等核心居住功能，是泗泾内最宜居且生活便利的板块。同时在古镇区、老住宅区以及产业区的基础上，规划以泗泾站为中心，打造具有医院、大型商业、高端住宅、休闲娱乐等配套功能的TOD特色服务板块。TOD板块将建设成为地区级中高端综合服务核心，完善泗泾的商业配套，升级泗泾的消费模式，更广泛的服务泗泾以及周边居住人口。

本案即14-01地块与17-07地块项目，位于轨道交通板块，处于泗泾地铁站北部，是泗泾十年来的战略留白区域，享受泗泾近20年发展成果，具体本案周边公共配套介绍：

A. 交通路网

自驾出行：项目周边有四横四纵的交通网络，G50沪渝高速连接内环，直达市中心；泗陈公路连接七宝和漕河泾，到达七宝直线距离约10公里；到达漕河泾直线距离约15公里；沈砖公路连接沪闵路高架，直达徐家汇直线距离约20公里；G60沪昆高速连接徐浦大桥，直达浦东。S20外环线、嘉闵高架、G15沈海高速、沪松公路是4条纵向的交通，其中沪松快速路目前在建；采用“主线高架＋地面辅道”总体设计方案，未来建成以后到达虹桥核心区车程直线距离约9公里。项目依托四横四纵的交通网络可以快速通达全城。

轨道交通：项目离9号线泗泾地铁站直线距离约300米，地铁步行即可到达；项目1站地铁可达佘山国家生态旅游度假区；2站至洞泾，可换乘规划中的12号线西延伸线；3站七宝国际商务区，6站漕河泾开发区，9站徐家汇城市中心，同时可直达陆家嘴国家金融区以及金桥国际商务区；9号线与1/2/3/4/6/7/8/11/12/13号线10条地铁线路交接换乘，快速通达上海全域。

B. 商业配套

直线距离约1公里范围：三湘商业广场（约10万方）、保利悦活荟（约6.5万方）金地方邻

直线距离约3公里范围：山姆会员店

C. 教育资源

直线距离约3公里范围：一街之隔就是松江区泗泾第十幼儿园以及教育用地，泗泾实验学校（上师大附属实验学校）、泗泾幼儿园、泗泾小学、松江二中等（以上教育配套最终以教育主管部门的审批为准，我司不做任何承诺）

D.医疗配套

项目西南侧直线距离约400~600米有泗泾医院（二甲），同时上海市第一人民医院血液透析中心泗泾分中心也已经揭牌成立（最终以政府医疗主管部门的审批结果为准）

E.生态、休闲娱乐配套

项目距离泗泾古镇直线距离约2.1公里，古镇具有完整的街河格局和传统的水乡风貌，留存了丰富的历史建筑，是泗泾“三张名片”之一；无论是感受古色古香的街道、品尝地道的美食，还是欣赏传统的文化活动，都能让你在这里度过一个愉快的假期。

项目距离佘山直线距离约5公里，佘山旅游度假区是上海唯一4A级的山林资源旅游景区，有佘山国家森林公园、月湖雕塑艺术公园、欢乐谷等休闲娱乐场所。

3、泗泾地铁站北侧附近土地的未来规划区域

（泗泾地铁站北侧附近地块未来规划区域）规划范围四至：位于9号线泗泾站以北，西临通浦泾，东至洞泾港，北临恒泽路，南至泗陈公路，规划面积38.42公顷。地块规划建筑用地包括商业办公用地、商业服务用地、医疗卫生用地、住宅用地、公共绿地、水域等，未来将以“一轴、两廊、两心、一界面”的结构来优化整体格局。所以，我们不禁期待未来的泗泾TOD项目，它是松江规划十年预留综合体稀缺地块，同样也是泗泾在商业版图的一处留白，未来项目又将以怎样的姿态融入板块发展呢？

在讲解项目详细配套之前，我们先了解现在的泗泾站周边的情况。

泗泾站作为地铁9号线进入松江区范围的第二个站点，一直以高客流量闻名于上海，早高峰小时客流量曾达14000人次，是上海单站（非换乘）高峰客流之最。站点周边商业以社区型商业服务为主：三湘商业广场夜市热闹，绿地云天坊和保利悦活荟活开业多年；站点间距远，沿着泗泾站的上下游缺乏相对高端的商业体，为这个板块聚拢人气。站点周边已建二甲泗泾医院及松江区牙防所，提升泗泾医疗配套的同时，可以吸引更大的人流；地块块周边有大量已建成的居住区，居住人口密度大，居住氛围浓厚。

在这基础之上，招商蛇口打造的泗泾TOD项目，不仅要成为一个大型综合体住区，更要成为松江的商业枢纽和交通枢纽，高效整合市政配套，打造泗泾TOD 新名片。

目标促进地铁站北部附近的片区三大功能：

1.站城一体，便捷联系南北，高效的交通换乘；

2.泗泾站北侧城市新界面与空间形象营造，提升整体片区整体界面；

3.绿地景观及慢行体系提升，打造区域绿色生态生活。

招商泗泾tod项目所属3个地块在具备各自独立功能的同时，又实现互通互联的空间衔接，构建成大型综合体。首先实现了商业与轨交的连接，地铁口出来可通过现状天桥或地面过马路到达北侧招商花园城，十分便利；其次是商业与绿地的连接，花园城西侧绿地由花园城跨越外婆泾道路可以到达，实现了商业热闹与绿地休闲的转化；最后是商业与住宅的连接，在横港河上建设桥梁，通过泗安公路后再经桥梁可以到达（14-01地块）小区南侧，沿小区南侧公共通道快速归家；花园城东侧的17-07地块，未来作为商业和住宅的混合用地，也可以跨越横港公路快速到达商业。

我们可以想象未来居住于此的生活场景，从地铁站到商业街区最后回到小区，城市和社区之间的过渡是充满活力而有烟火气的，同时也是极其高效便利的，这才是泗泾TOD综合社区的使命。项目不仅是综合体，更是激活了一个板块未来理想的城市生活模式，带来了城市界面的改变、商业格局的升级、城市活力的焕新，这是一次真正意义上项目对地段价值的重塑。

三、沙盘介绍：

先生/女士这边请，这是我们的项目沙盘，整个项目由三幅地块组成，是招商于2024年1月10日竞得，其中16-02地块为商业、文化、交通运输用地，规划为商业体、文体设施、公交场站；14-01地块为住宅用地，17-07地块为商业和住宅混合用地，三幅地块的总建筑面积约50万方。

（一）花园城商业介绍

接下来重点要跟您介绍的就是我们项目自带的商业综合体——泗泾招商花园城。

作为泗泾人民期待已久的tod商业规划用地，今年1月10日终于落定，泗泾招商花园城作为继杨行花园城、森兰花园城、X+商业代表作曹路花园城、潘广路花园城(在建）之后的第五座花园城，在前端X+曹路作品的基础上迭代更新，立志于将泗泾TOD项目打造成符合本区域消费的综合性商业体，向泗泾人民提供更好的消费体验。

泗泾花园城在历代作品上更新迭代，将充分发挥空间艺术，以塑造全新消费游逛体验为目标，精心打造地区级大型集中商业综合体，建成后将成为片区商业新名片，（招商花园城后期开业时间预计不早于2026年12月，不排除相关因素导致的开业日期顺延，具体以实际商家引入情况为准），定位”青质潮流生活新样本“，重塑片区商业格局。

l 区域前端商业新名片

1.专业开发引领，升级创新X+商业运营

“招商花园城”商业作品持续迭代，目前已布局超过二十座城市。在综合开发模式的引领下，招商以创造性与前瞻性构建“X+商业”模式，综合区域发展规划与泗泾文化基因相融合，满足年轻人、新兴中产年轻家庭以及办公人群生活品质提升需求，顺应当下年轻潮流的轻质社交体验，形成”文商同圈”的生态模式创新，体现：商业+文化+社群文化互相交融的前沿市场定位，开启"美好向新X+时代"潮流作品。

2. 造就区域活力核心

泗泾招商花园城南临泗陈公路、西至外婆泾路、北靠泗安路、东接横港公路，总建筑面积约19.7万方（含约9300平地下商业），地下1层地上5层局部6层。整体设计以世界前沿设计理念打造商业MALL，提升国际时尚感，以国际酒店设计打造立面美学，同时完美结合住宅、办公、地铁、公交、医疗、绿地、河流等花园城内外空间形成约总建筑面积约50万方的大型TOD区域的一部分。

l 多元业态定位，引领潮玩前端（非现状介绍，统一增加未来商家引入业态与品牌的不确定行性说明）

花园城运营方（区分住宅与商管主体）在以“青质潮流生活新样板“为打造宗旨，以“文化先行，消费随至”为理念，依托兴趣爱好、社交属性、消费体验、社群场景打造四大主题业态：新风潮、新乐潮、新夜潮、新文潮，传达“雕琢精致潮流生活”，目标构建泗泾美好生活新范本，引领区域消费市场的迭新。

1.新风潮：敞开买

运动潮流 ：未来考虑选择区域优质运动零售品类，未来考虑引进轻奢潮流品牌商家资源，提升商业能级。

国潮时尚汇聚点 ：打造“国潮”主题空间，未来考虑引进涵盖潮流服装、运动、文创、生活杂品等方面商家资源，彰显国货的品质和影响力。

设计师买手品牌未来考虑引入 ：常规之外略有不同，（未来商家服务内容细则不做承诺）泗泾的潮流女孩多一种选择。

2.新乐潮：摊开玩

娱乐体验 ：未来考虑引进影剧院、KTV、儿童游玩空间、新兴VR/AR体验以及电玩、屋顶卡丁车等等，为现代年轻人的社交提供轻奢娱乐场地。

多元化运动目的地 ：户外多元生活已成大势，传统健身房开始垂直化专营，健身乐潮也应顺应时代，开展垂直细分的专业化、多元化、趣味性发展，未来考虑引进以小店组团or月卡团课健身房扩大丰富度（未来商家服务内容细则不做承诺）。

未来考虑引进宠物陪伴类商家新场域：顺应“陪伴经济”的趋势，通过宠物满足周边居民的情感寄托，提供高颜值、高品质的产品之余，打造各种跨界活动维系居民社群。

3.新夜潮 ：未来考虑引进深夜食堂

“泗泾夜市”：泗泾特色延续，焕新“泗泾夜市”，还原市井烟火，打造集音乐、美食、美酒为一体的“手推车创意集市”，焕发夜间小店经济活力。

深夜食堂：在该区域加大火锅、烤肉、日韩料理、特色小吃等餐饮品类，打造年轻人24小时吃宵夜的目的地，为吃货们打造美食天地。

欢愉聚会：利用街区外摆与平台，未来考虑引进演出的音乐餐吧/酒吧BISTRO，提供年轻人社交玩乐的场所。也拟设置小中型livehouse满足年轻人对社交的需求。

4.新文潮：心灵归所

未来考虑引进南村映雪书屋：构建类似于单向空间/樊登/学悦风吟书社等，将所在地文化、研学讲说、咖啡零售进行融合，传承文化底蕴。

文杂创意：结合所在地精神、泗泾名人名建名吃、非遗等，再结合国内目前主流IP品牌，形成小型文杂组团氛围。

文化空间：除影院、剧场等外，增加“泗泾古镇”的缩影式还原场景，结合文创集市或围炉煮茶等功能，增加区域生活的归属感。

商业的具体业态、开业时间等介绍仅为未来的花园城运营方式的构想，不代表出卖人对此作出要约或承诺，具体以经营者实际经营为准

l 灵动空间布局，引领空间新玩法（请商管会签确认以下设计规划细节，目前无法复核商管设计内容）

利用产品自身的建筑设计特点，结合周边水域、绿地打造六大漫游路径与四大室内亮点空间，让美学，健康与潮流相结合，打造动感多元的潮流娱乐聚集地。

1.水岸聚落，融入本土精神的漫游路径（六大室外亮点空间）

乐潮营地：休闲运动、都市露营及宠物社交的公共绿地空间，打造具有活力的营地乐园。

夜潮天街：年轻人社交玩乐的场所，打造具有潮流感的滨水商业街。

文潮小径：逐级攀升的景观台阶，打造具有吸引力的高台趣味空间。

风潮竞速：在屋顶花园设置整体环形的卡丁车赛道，打造具有活力的屋顶游乐空间。

森潮秘境：站前广场置入以世界树为主题的装置艺术，打造具有艺术感的枢纽空间节点。

云潮飞瀑：瀑布艺术装置，打造具有空间互动感的室外界面。

2.风尚秀场，引领潮流文化的探索空间（四大室内亮点空间）

超酷悦台：位于二层西侧中庭，与拾级而上的漫游路径相连，形成了具有开放性和内外相连互通的特色亮点。

潮游洞天：位于中庭向南扩展位置，形成特色边庭空间与屋顶花园相连接。

潮玩空间+潮乐空间：将打造成具有视觉震撼力的标志性门户和室内打卡点。

总体来说

招商立足TOD4.0之上，以全球视野打造区域级大型集中商业、多样新潮游逛体验的新一代城市TOD标杆，成为链接周边城市功能的区域型枢要中心。这是1+1>2，它能为泗泾这片充满活力的热土再增添一抹亮色，而我们就可以身在其中享受这些发展成果。

（二）泗泾招商地块（住宅）

【基础信息】

整个项目由三幅地块组成，其中两块住宅用地，总占地面积约8.8万方，总建筑面积约29万方。首先为您介绍的是我们14-01地块，项目北至恒泽路、东至横港公路、西至外婆泾路、南至横港河，项目南侧未来将架桥连接至我们的商业综合体地块。

14-01地块占地面积约6万方，建筑面积约18万方，容积率约2.0，绿化率约35%；17-07地块，北至横港河，南至泗陈公路，西至横港公路，东至洞泾港。整个地块占地面积约2.7万方，建筑面积约10.9万方，其中商品房建筑面积约4.9万方，商业建筑面积约3400方，酒店（后期存在第三方酒店买受人与运营商，其未来的具体运营模式可能包括长租式、公寓式等各类形式的酒店模式，以届时运营商实际运营状态为准）建筑面积1.3万方，容积率约2.5，绿化率约35%。

【小区设计】

14-01地块总体规划有5F洋房（层高约3.1m），14层小高层（层高约3.0m）以及17-18F高层（层高约2.95m）。小区主要分设四个出入口，东侧为人行主出入口，西侧 和北侧为车行出入口，南侧人行出入口可通过公共通道与桥梁，再与泗安公路连接，通过泗安公路进入招商花园城所属的地块，方便小区进出商场和周边绿地；小区整体内部景观以东西两侧入口为轴线，设置中心花园，提升业主归家仪式感。

17-07地块总体规划了住宅、独立商业以及酒店（后期存在第三方酒店买受人与运营商，其未来的具体运营模式可能包括长租式、公寓式等各类形式的酒店模式，以届时运营商实际运营状态为准），住宅与商业分开管理。规划6栋18F层住宅，3栋2-3F独立商业，1栋14F酒店（后期存在第三方酒店买受人与运营商，其未来的具体运营模式可能包括长租式、公寓式等各类形式的酒店模式，以届时运营商实际运营状态为准）。商业部分设在地块西侧，与招商花园城mall相互呼应。住宅主入口设在南侧泗陈公路，设有酒店式落客区；商业出入口设置在西侧。

【建筑设计】

住宅整体立面风格以现代为主，使用框与线组合设计，搭配横向线条，巧妙提升了立面的层次感，加强了建筑的垂直构图，还使立面显得更有动态感。在转角处使用弧形元素，使造型更丰富的同时，给人更亲和的立面感受。

外立面主要采用米白色和灰色涂料，以及层间和线脚的香槟色铝板线条组成，提升小区整体档次。社区主入口以酒店风为主，整体设计使用石材和屋顶铝板飘蓬，设环岛落客区，增加仪式感。入户大堂立面造型延续了主立面的框与线结构，飘顶弧形雨棚，组成高定入户大堂，增加入户仪式感。部分架空层设置活动空间，丰富社区生活。

【楼栋布局/产品分布】

14-01地块整体布局方正，总规划 1261户，其中可售住宅 1137 户，保障房124户。主要由3幢5层洋房、12幢14层小高层、4幢17-18层高层组成，另有1幢18层的保障房。楼间距约30米，保证了每栋楼的采光通风。

小区共有6种户型，2#、3#、4#共3幢5层洋房，为建筑面积约140平的4房2厅2卫；14#和15#共2幢14层小高层，为建筑面积约125平的3+1房2厅2卫；1#、5#、9#以及13#共4幢17-18层高层的中间及东边户，建筑面积约89平的3房1卫；其他均为建筑面积约99平3房2厅2卫产品；小区均为精装交付，5-14层一梯两户设计，17-18层为两梯四户和三梯六户设计。