中国楼市取消限购终难逃“一日游”魔咒?房住不炒下的救市现在怎么样了?

不知不觉，房地产已经成为了“危机”的代名词。

这辆高速行驶下被迫降速，继而刹车失灵后又被猛加油的车，现在怎么样了？

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哈尔滨取消限购，

全国救市热潮再起？

5月23日，哈尔滨市人民政府官网正式发布《关于废止〈哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知〉的通知》，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。

那为什么是哈尔滨呢？

从国家统计局数据来看，近期哈尔滨楼市可谓“跌跌不休”。

商品房方面，房价已经从去年8月到今年4月环比下跌，同比更是从去年4月下跌至今年4月。二手房方面也是类似，价格从去年开始跌个不停。

这意味着，去库存已迫在眉睫！

而就在同一天，便有太原、济南等地发布相关政策。

5月23日，太原市人民政府官网公开《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》。

对购买首套新建商品住房的，鼓励贷款首付比例按照20％执行。面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90至143平方米(含)的由财政补贴80％所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50％所缴纳契税。新市民、青年人来并工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

济南市住房和城乡建设局也发布通知，涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。

表示“不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易”“非本市户籍家庭在我市限购区域内限购1套住房，在济南市缴纳个人所得税或社会保险由‘近3年内连续2年’调整为‘近2年内连续1年’等。

根据中原地产研究院统计数据，本月累积已有超过64城市发布了救市政策，并超过了60条。

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取消限购大招闪现，

为何逃不掉“一日游”魔咒？

而当政策宽松成为趋势的时候，一些城市却出现了政策“一日游”现象。

比如说，5月20日，南京市宣布全面取消二手房限购政策，但该政策不到一天，便被紧急删除了。

还有，5月22日，武汉经开区全面取消住房限购政策。

但一夜过后，该消息又从官方微博上消失。两个省会城市调控政策相继挂了又撤，市场有些“反应不过来”。

那为什么会这样呢？

很显然，这是一种对市场的试探。

取消限购的消息放出去之后，市场的反映很大，给舆情的管控带来了一定难度。而撤销限购又会避免被扣上“炒房”的帽子。

但现在的市场太需要提振楼市信心了！

我们先看看南京：

4月，房价指数环比下跌0.5个百分点，环比由涨转跌，而且跌幅还很大，同比上涨幅在减小。再不出相应政策，房价全面下跌只是时间问题。

虽然4月下旬南京经历过土拍，但6幅地块流拍、8幅底价成交，仅3幅地块触顶。最终成交总价191.75亿元，流标率竟然达30%。

武汉比南京情况更严峻。4月同比、环比数据全部下跌。指数环比下跌0.8个百分点，同比下跌0.3个百分点。土拍情况略好些，排名前列批集中拍卖的10块土地只有1块流拍。

南京、武汉是典型的二线城市，按理说对人口的吸引能力和经济实力不会弱，但楼市情况不容乐观，在有下行预期的背景下需要及时制止。

因此，地方政府也被逼得不得不用取消限购的大招来救市了。

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“房住不炒”下的救市，现在怎么样了？

但这些操作也着实让大家迷惑......如果买房政策全面放开，这不是违背“房住不炒”的基调了吗？

其实，要知道中国的房地产本质上是一种社会管理工具，作为一种管理工具，它解决的是社会资源的集中与分配。

正是因为这一点，中国的房地产从一开始就带着明显的计划经济特征，商品房市场也是一种半截子自由市场，这些特征造成了过去奇特的房价上涨路径，同时也主导着未来的房价波动走向。

房住不炒落点在一个“炒”字，那现在的走向是什么呢？

目前房住不炒的转向是一种管理工具的使用方式方法的调整，它会对价格产生影响，但不是一种简单的线性关系，任何把不炒和价格走向划等号的说法都是错的。

虽然现阶段的楼市确实需要刺激，但房住不炒更需要调控底线。

这次背景和2020年比较相似，又是一波大放水。这就意味着，资金会找容易赚钱的地方去，这点不得不防。

由于二线城市的一些行为更有风向标的意义，如果没有及时管控，或许会向三四线城市蔓延。那么楼市确实会再火一把，但是房地产本身的问题并没有彻底解决，相反积累了太多资金，又会带来更大的风险。

需要明确的是：目前整体房地产市场已经不是仅仅是缺水、衰退，而是过度失血已经快休克昏迷了，核心问题是需求的暴跌，供需严重失衡：

供给稳定在每年1500万套的高位平台，而需求暴跌50%，少了730万套，差不多腰斩。

2021年我国商品房销售面积为17.9亿平方米，住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，约合1498万套住宅。

再看需求端，年均减少810万套。城镇化减速少270万套、改善住房面积减速少350万套、适龄购房人数下降至少190万套。

需求近乎腰斩！

而实际房地产走势，已经正在按照这个节奏暴跌……

2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴跌48%。这还没算三四线的地级市和县城，算上会更惨。

房地产现在就像一个高速行驶的汽车，已经跑到300公里/小时，再不减速随时可能车毁人亡，但是如果1-3秒内车速减到100，是会死人的。而如果用5-10秒减到120，安全。

而当前问题是，房地产减速太快导致全身失血50%，已经休克昏迷了，但救命政策用的都还是退烧药，吃下去一点反应都没有，石沉大海。

针对目前房地产行业的严峻形势，救市措施也有，但说实话，都是些隔靴搔痒的措施，房贷利率从较高点上浮30的6.5%降到现在的较低4.25%，包括一些城市仅仅是放开一些蜻蜓点水的限购，效果好不好大家都心知肚明。

看看郑州救市的绝望就知道了，三四线城市、县城远远比郑州还惨。

所以，目前目标只是“房住不炒”，是完全不够的，还必须有一个化解降低产能的明确的计划、目标：

需求腰斩50%、市场减半、财税减少5万亿，如何应对解决这些问题？每年解决什么问题？

3年内的硬着陆，也许至少要拉长到5-10年慢慢化解。

同时，如果仍停留在过去的救市政策固有的思维模式，最终会贻误战机。

循序渐进，缓缓也不是不行。既想管控，又想复苏，哪有那么容易的事。

两者兼顾的话，还得另辟蹊径才行。