焦点日报 | 融创债务纾困迈出关键一步,千亿房企官宣违约

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2022年4月2日

研究员：张冉

宏观政策：

1、福建省：缴存职工买新房可提取公积金付首付

3月31日，福建省直单位住房公积金中心发布消息称，福建省住房和城乡建设厅印发了《关于进一步优化购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款的指导意见》，从4月1日起，省直公积金缴存职工可办理“购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”。该文件指出，凡符合以下条件的，购房职工（含共有产权人）及配偶可向省直公积金中心申请提取公积金账户内的住房公积金(含住房补贴)，用于支付购房首付款：在福州市行政区域内购买新建商品住房（含共有产权房、限价房以及其他配售型保障性住房）；所购商品房的房地产开发企业(以下简称开发企业)已在省直公积金中心办理楼盘报备手续，并已签署《承诺书》；符合省直公积金中心购房提取其他条件。

2、广东省深圳市：深圳新版二手房交易系统数据首次公布，3月成交量环比增长25.5%

4月1日，深圳市房地产中介协会发布了《2022年3月楼市小结》，文件显示，数据是根据深圳住建局公布/网签系统的数据统计，首次表示根据网签系统数据统计。根据市住建局公布/网签系统的数据统计，3月份全市一手住宅共成交2859套，环比增长率为49.9%。2022年3月份，全市二手房网签套数1355套（含自助），环比增长率为25.5%。

3、浙江省衢州市：尚未网签144平方米及以上新房不限售

4月1日，浙江省衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》提出，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，均视为本市户籍家庭，执行相关购房政策；尚未网签的144平方米及以上新房不限售；商品住宅预售每期建筑面积不少于2万平方米（其中纯排屋预售不少于1万平方米）。该通知发布后，非衢州市户籍家庭可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制；个体工商户及由自然人投资或控股的企业可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房。另悉，通知发布后，房地产开发企业申请办理商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）预售的较低建筑面积要求由3万平方米降至2万平方米；如果申请纯排屋预售，则较低建筑面积为1万平方米。

融资动态：

1、北京住总集团：2022年度排名前列期超短期融资券实际发行10亿元

4月2日，北京住总集团发布2022年度排名前列期超短期融资券发行情况公告。北京住总集团于4月1日发行2022年度排名前列期超短期融资券，实际发行总额10亿元，期限97天，票面利率2.04%，簿记管理人、主承销商平安银行股份有限公司。

2、华润置地：与一家银行订立17亿元贷款融资协议

4月1日，华润置地公告称，作为借款人就总数17亿元人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，该贷款融资自提款日起计为期一年。

投资动态：

1、北京市：挂牌12宗预申请宅地，总起拍价261.2亿元

4月1日，北京规划和自然资源委员会发布了12宗商品住宅预申请公告。12宗地块土地总面积约54.8万平方米，总建设控制规模约101.78万平方米，总起始价261.2亿。此次预申请公告中的竞买规则与此前相同。此外，本次预公告还公布了每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容。值得注意的是，此次预申请中，多数项目为去年北京“延期出让地块”，重新调整规模、价格后上架。如朝阳十八里店685地块，为去年北京第二批集中供地时挂出，去年规划建筑面积为3.88万平方米，起始价21.3亿元，楼面价为5.5万元/平方米。此次预申请中，十八里店685地块建筑控制规模为8.6万平方米，起始价38.8亿元，楼面价为4.5万元/平方米，平均每平米“降价”1万元。

2、南京市：2022年计划供应住宅用地869公顷，租赁住宅用地66公顷

4月2日，南京市根据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》、《江苏省自然资源厅关于做好2022年度国有建设用地供应计划编报工作的通知》、《关于做好2022年住宅用地分类调控工作的通知》等政策规定以及房地产市场调控的相关要求，结合国土空间规划、土地市场运行状况和各区域经济社会发展对住宅用地的需求情况，制定2022年度供地计划。2022年度南京市住宅用地计划供应869公顷，不低于近五年（2017-2021年）平均完成交易量。其中产权住宅用地660公顷（商品住宅用地660公顷，共有产权住宅用地0公顷），租赁住宅用地66公顷（保障性租赁住宅用地38公顷，市场化租赁住宅用地28公顷），其他住宅用地143公顷。而在区域分布上，南京市主城六区计划供应367公顷；江宁区计划供应192公顷；浦口区计划供应32公顷；六合区计划供应47公顷；溧水区计划供应66公顷；高淳区计划供应59公顷；江北新区计划供应106公顷。

3、东莞市：2022年计划供应39宗宅地，总涉面积达190.90公顷

3月31日，广东东莞市自然资源局公布《东莞市2022年度国有建设用地供应计划》及《东莞市住宅用地三年滚动计划（2022-2024）》。自2022年至2024年未来3年，东莞计划供应宅地613公顷。其中，2022年计划供应191公顷，2023年计划供应204公顷，2024年计划供应218公顷。其中2022年计划供应建设用地785.51公顷，而住宅用地190.90公顷，占总量24.30%；工矿仓储用地392.14公顷，占总量49.92%；商服用地占总量的1.44%；公共管理与公共服务用地占总量16.86%；交通运输用地占总量7.45%；水域及水利设施用地占总量0.03%。资料显示，2022年度供应计划土地来源中，46.05%为新增土地，39.43%为存量土地，还有14.52%为三旧改造。

4、苏州市：2022年供地计划总量为2123.1公顷，住宅用地占比26.7%

4月1日，苏州市自然资源和规划局发布市区2022年度国有建设用地供应计划和住宅用地供应计划。苏州市区2022年度国有建设用地供应计划总量为2123.1公顷，约合3.18万亩，其中住宅用地计划566.7公顷，约合8500亩，占总量的26.7%；商服用地计划126.5公顷，约合1897亩，占比6%。值得注意的是，对比苏州2021年的住宅用地计划供应量615.2公顷，2022年的住宅用地减少48.5公顷，同比下降7.9%。

经营动态：

1、雅居乐：标普撤销其发行人信用评级以及发行评级

4月1日，标普将雅居乐长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将该公司担保的以美元计价票据的长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。与此同时，标普将所有评级列入负面信用观察名单。标普将其列入负面信用观察名单，因为雅居乐集团延迟发布财报是否会导致其债务到期加快或融资渠道收紧，从而进一步削弱其流动性存在不确定性。随后，应公司要求，标普撤销了雅居乐的发行人信用评级以及其发行评级。

2、大发地产：因未付款而收到2笔优先票据持有人发出的加速通知

4月1日，大发地产公告称，公司因未付款而收到2022年7月优先票据（于2022年到期的3.6亿美元12.375厘优先票据）持有人发出的加速通知，因此根据2022年7月优先票据契约，2022年7月优先票据的本金、溢价（如有）、应计及未付利息即时到期及应付。由于2022年票据加速通知触发交叉违约，于同日，大发地产收到2023年4月优先票据（于2023年到期的1亿美元13.5厘优先票据）持有人发出的加速通知，因此根据2023年4月优先票据契约，2023年4月优先票据的本金、溢价（如有）、应计及未付利息即时到期及应付。鉴于2022年票据加速通知及2023年票据加速通知触发了于2022年6月到期的12.5厘优先票据项下的交叉违约，相关债券持有人有权（或可能有权）要求根据2022年6月优先票据契约偿还债务。于本公告日期，大发地产尚未接获持有2022年6月优先票据本金总额至少25%的持有人的任何通知。因此，2022年6月优先票据并非即时到期及应付。

3、融创：“20融创01”展期方案获82%持有人支持，展期18个月

4月1日，融创发布公告称，在完成提前付息之后 "20融创01"展期方案已获得82%的持有人支持，顺利通过。该债券发行规模40亿元，票面利率4.78%，展期为18个月，本金兑付安排如下：2022年5月15日及6月30日各偿还10%；2022年9月30日及12月31日、2023年3月31日及6月30日各偿还15%；2023年9月30日偿还剩余20%。利息方面，展期期间维持债券原有票面利率不变，新增利息随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。同时，融创中国董事会主席孙宏斌对展期方案提供无限连带责任担保，增信保障为青岛阿朵小镇项目、郑州中原文旅城项目。

4、大发地产：前3月累计合同销售额约26.08亿元

4月1日，大发地产公布，截至2022年3月31日止3个月实现累计合同销售金额约为26.08亿元，同比减少约75.86%；累计合同销售面积为约15.65万平方米；平均销售价格约16666元/平方米。

5、万科：因未结转收入规模庞大等，标普料其稳定杠杆水平方面将取得进展

4月1日，标普全球评级表示，因未结转收入规模庞大、财务管理审慎及在稳定利润率下滑方面所作的努力，万科在稳定杠杆水平方面将取得进展。标普认为，未来1-2年万科能够将调整后债务对EBITDA比率保持在当前水平附近，从而支撑公司评级（BBB+/稳定/--）。标普指出，预计2022-2023年万科的调整后EBITDA利润率将稳定保持在19%-21%区间。该公司预计同期其房地产开发业务的毛利率将在20%左右，2021年为21%。据悉，万科的未结转合约预售额达到约6370亿元人民币，受此支撑，标普认为2022-2023年万科收入将每年温和增长3%-9%。

6、建业：与万达签署战略协议，全部商业项目整体出租给万达商管

近日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。根据协议，建业住宅集团（中国）有限公司将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作。建业拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。通过此次合作，建业地产引入优质的专业商业项目运营商，将极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。。

7、禹洲集团：三笔美元债未能支付到期利息构成违约，本金合计11.95亿美元

3月31日，禹洲集团发布公告称，2024年票据、2025年票据II、2026年票据II等三笔美元债的利息已到期应付，支付利息宽限期现已届满而公司并无于届满前支付有关款项，分别构成上述票据项下的违约事件，同时构成7笔债券下的违约事件。截至公告发布之日，2024年票据的未偿还本金为5亿美元，2025年票据II的未偿还本金为4亿美元，2026年票据II的未偿还本金为2.95亿美元。上述未支付已分别构成2024年票据、2025年票据II及2026年票据II的违约事件。