净负债率降至近十年新低,碧桂园向阳而行

出品 | 焦点财经

作者 | 王泽红

2023年3月30日，杨惠妍现身碧桂园2022年业绩发布会。在月初接任碧桂园董事会主席后，这是她首次正式亮相。

对碧桂园的未来发展，她给出详细的解答，接下来三至五年主要战略方向是稳资源，围绕资产负债表、利润表和现金流量表做好管理，同时根据市场竞争做好战略优化，一是土储战略逐步调整为一二线和三四线各占50%；二是积极修复三张表。

“实际上，碧桂园已经做了很多工作，无论是对资产的细分定价，还是用最小代价去获取资产的最大价值，这些动作去年一直不断在做。”

杨惠妍重点提到了两个提质增效动作，一是代管代建业务，她认为碧桂园从设计、建造、装修到物业服务，具备全链条能力和做代管代建的先天性优势。

另一边是碧桂园欲打造成第二增长曲线的科技建造，目前已经有超20款建筑机器人入场“84亩试验田”项目，成本极具优势，一旦能大面积推广，成本和效率将得到极大提升。杨惠妍认为这是碧桂园非常有竞争优势的业务，非常有信心将其做好。

从碧桂园2022年报中，实际也能感知到碧桂园的诸多动作，尤其是在房企去年普遍面临生存大考的背景下，对三张表的修复与管理所做出的努力，虽然牺牲了部分利润，但依旧保持了稳健。

销售强韧，净负债率降至十年新低

年报显示，碧桂园2022年实现权益合同销售额约3574.7亿，权益合同销售面积约4450万平方米，权益回款率93%，这是其连续七年达到90%以上。

2022年房地产市场疲弱、需求不振，房企在销售端面临极大压力。克而瑞统计显示，百强房企2022年累计销售规模同比降低超四成，碧桂园销售规模也不可避免的出现下滑，但其作为龙头房企，跌幅却低于百强房企平均跌幅水平，在地产下行之年体现出了足够的韧性。

进入2023年，其前两个月权益销售金额达469亿元，环比进一步呈企稳状态。

据莫斌介绍，碧桂园2022年依旧秉承城市深耕的策略，在其所布局的城市中，在上海、苏州、西安等9个城市年度销售额超 50亿元；有66个城市年度销售金额位于当地市场的前三名；在148个城市中市占率超过5%，其中有14个城市市占率高于20%。

强韧的销售表现，叠加较高的回款率，令其在2022年收入约4303.7亿元，实现毛利328.8亿元。 更为不易的是，碧桂园在财务管控层面的降杠杆成绩以及对资产负债结构的持续修复，总有息负债余额下降至2713.1亿元，较去年底下降466.2亿元，同比下降14.7%；

尤其是剔除预收账款后的资产负债率，从2020年中期的81%持续下降至69.4%，莫斌在业绩会上对这一指标进行了特别说明：“这是碧桂园首次降至70%以下。”净负债率进一步降至40%，相比去年底优化了5.4个百分比，是十年来的最低值。

这与碧桂园的精细化管控强相关，2022年碧桂园在财务管控层面将全面预算纳入了战略高度。

采取全面预算管理，现金余额达1476亿

全面预算管理的核心，可以概括为“开源节流”。

具体而言，在收入层面开源，一是加快销售回款率，全年回款率达到92.7%，平均按揭放款天数同比加快12天；二是隔离合作方风险，为提高双方项目层面资金使用效率，启动与39家合作方的项目分家，全年共盘活资金逾百亿。

支出层面则是节流，进行产值的精准管理，一是对慢流速项目，主动控产值，从源头降低未来的支付压力；二是在“保交楼、保供货”的前提下，根据项目的取证、竣备交付时间进度，对工程款行精细化管理，通过纵向 “项目-区域-集团”三级铺排。

“去年坚持现金流是前提，利润为核心的方针，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，形成了系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善措施，资源铺排紧紧围绕保交付、保资产、保安全和保信用展开。” 莫斌表示。

在资产端根据资产的流动性和收益性对进行分类，以最小代价、最大价值为目标牵引，对不同类型资产安排不同的销售定价策略，对存量资产力争做到保值增值，对部分沉淀资产做一定的量价平衡，对新增资产做到价值兑现，核心资产采取利润优先策略，慢流速资产则是以价换量，适当换取现金流。

这也是碧桂园期末可动用现金余额能够达到1476亿元的关键因素。

通过全面预算管理动作，碧桂园2022年到期的公司债券全部如期偿付，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况。

碧桂园作为优质民企获得监管部门和金融机构的支持，2022年累计发行近百亿元直接融资产品，完成3次股权融资，共获约115亿港币。特别是自 “金融16条”出台，“三支箭”相继落地后，碧桂园作为优质民企同时获得监管部门和金融机构的支持，获得超十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。

今年春节后，碧桂园融资再获新进展，境内发行本金总额为200亿元的中期票据已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的房企之一。另外，其186亿公司债的发行计划已获上交所受理。

“在经营管理上开展了一系列动作之后，公司财务指标保持稳健，现金短债比维持在1.6倍左右，处于行业较优水平，可充分覆盖年内到期的债务，短期偿债无忧。”莫斌强调。

正是融资渠道的畅通和稳健的财务，使得碧桂园在严峻的市场挑战之下，具备了安全的资金链以及良好信用记录，在“保交付”大考之年交付近70万套房，交付量高居行业榜首。

对于2023年以及未来发展，碧桂园则将其形容为风雨兼程、向阳而生。

调整土储布局，打造”一体两翼”谋未来

2023年，碧桂园的整体投资策略是：围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

莫斌透露，计划在3-5年内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例提升至50比50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

年报显示，碧桂园截止到2022年末权益可售资源约9555亿元，潜在权益可售货值约2528亿元，合计约1.2万亿元，其中75%的权益可售资源位于长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈。

碧桂园去年分别在佛山、张家口、兰州等地获取低溢价率的土地，共计新获取9个项目，权益地价约61亿元。新获取土地按权益地价来看，71%分布在一二线城市。

“2023年已经重启拿地，近期已经在公开市场积极参与土地获取的竞争。”莫斌表示今年会更注重投资质量，会根据市场实际情况铺排拿地。

在被问及2023年的销售目标时，程光煜进一步指出，碧桂园自2018年便不再追求单纯的规模，而是更看重发展的质量，但他依然提供了数据参考：

今年1-2月去化率显著高于去年同期，环比也高于去年11-12月，相信2023年会有一个相对合理稳定的销售规模。

“接下来整体安排还是‘一体两翼’，房地产主营业务是主体，代管代建和科技建造为两翼。”莫斌指出，正如杨主席所讲，碧桂园将把科技建造作为第二增长曲线。

“目前已有30多款建筑机器人进入初试阶段，经过不断迭代，一旦进入终试和量产，科技建造将对主营业务的发展起到如虎添翼的作用。”他信心满满地说道。

杨惠妍也强调，在新兴业务方面，她现在的工作重心和首要任务，就是代管代建、科技建造，要把大部分的精力放在两翼，为碧桂园的中长期发展做铺垫。正如她所说，一旦成功大面积推广，科技建造将成为碧桂园的壁垒业务。