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对标海信君安！胜利桥海信望天境完整规划解读｜楼栋分级、噪音采光深度分析

继海信君安之后，海信市北又一重磅地块落地！原捷能南地块正式定名海信·望天境，完整规划方案释放，总计16栋住宅。地处胜利桥纺织谷板块，毗邻地铁、临近河景，定位主城改善。

地块体量更大、楼栋数量多，紧邻市政道路、铁路线，楼栋之间条件差距明显。本文结合规划总图，客观梳理项目优劣势、楼栋分级，刚需改善看房直接对照！

7月29日，就是明天，张村河南岸建面5.13万㎡商住地正式出让，位置在崂山壹号院的西边。

起拍总价9.66亿，容积率仅1.3，楼面起拍价18812元/㎡，开发商稍用力，地价就能破10亿，是热点地块。

1.3的容积率，可以做纯洋房或者洋房+叠拼的组合，理论上与张村河现有滞销的小高产品形成产品错位。

按卓易数据统计，是张村河自大规模城市更新以来，成交地块中起拍价最高、起拍单价最贵地块。

总之，地价要贵，张村河身价不倒。

不知道，开发商们是不是又要大战三百回合。

开发房身在房地产局中，总要纠结——

一是怕友商便宜拿地，伤害自己；

二是怕自己高价拿地，伤害自己。

提前吐槽吧，等地拿了，再说就不方便了。

其实，这两年，张村河市场是被封印的状态。

2023年之后，青岛市区多数板块都经历一轮房价体系下行，产品体系向上迭代的变化。

但目前，张村河的产品系列、价格系列都被2023年，与现实市场的割裂已经越来越明显。

前几天，和朋友在微信上聊，简单说了几个观点，疏理展开，深化一篇吧。

张村河的价格体系、产品、规划都要重置。

一、张村河房价体系的重置

就是价格中枢要下调，因为卖得慢。

现在这种3.8-4万多的价格，还是在2023年随着华润悦府、海信君玺入市，建立起来的。

当年，青岛大搞城市更新，张村河正当红，仅靠片区规划，一张白纸，定价就比浮山后高5000元/平的身位。

实际上，现在产业、配套落位，城市面貌的即视感，不及想象。

张村河的规划兑现低于预期。

还有一个是房价大势向下。在此期间，浮山后房价也跌了三分之一。

当年，有实力买500万房子的主流中产家庭，现在也就是300来万的购房实力，滑出张村河了。

所以，以旧价格体系面对新市场变化，张村河销售吃力。

越秀和樾府的实际成交量一直是个谜，有说三年只卖了一半。我听过的乐观版本是，还剩一百五六十套。

一个中等规划项目，眼瞅着要卖四年，要两个开发周期，算滞销吧。

海信臻悦总量也是500来套，2025年初销售，上月中旬看青岛网上房地产销售量，有签约160平套。

不是说小高层没人卖，是旧的价格高了。

张村河项目不是顶豪，这销售速度，一直端着卖，不睁眼看市场，啥时候是个头。

二、张村河要重建什么样的信仰

当年，张村河规划是科技、金融主打，然后才是高端住宅。

时间证明，大规划产业红利，中短期不能兑现，长期不知道。

总之，旧的片区价值故事落空，新产业落位对房地产的促进现在没有明显触摸到，或者说是明显触摸不到。

如果重新定位，张村河南岸干脆是以高改住宅为主的板块，我认为这个故事也成立，那就大方儿地做。

慢吞吞四五年，四五个中等规模的项目，卖了一半，片区从热转凉。

有朋友说，为啥感觉张村河没做起来？

这销售速度是做不起来。

从片区开发成长的角度，住宅开发商有责任加快去化速度。现在看，华润崂山悦府倒是很务实，销售速度优先，卖完走人。

现在，东李铜川九里比较热，也是因为青特前面几个项目定价、产品符合市场，销售速度上来了。

反观，像张村河等片区过去三四年的开发速度，会让人渐渐对片区有怀疑。

固守高溢价，然后是新房交付就“破发”，已经不适合现在的市场。

作为市场唯一高改集中区域，张村河的稀缺性还是有的，景观价值也在呈现。

价格合理回调，销售上来，有两三轮开盘热销，住宅和土地市场信心都会恢复。

3、产品的迭代

2023年之后，张村河项目曾带动青岛新盘在户型、公区、会所方面的产品创新，以小高为主的改善产品也是从张村河开始。

但过去两三年，改善、豪宅项目建筑立面、会所等方面迭代很快，张村河产品落后，参见目前君一雲启、金茂璞逸崂山的产品。

所以，辽阳东路新地块，在产品上一定要有“跳跃式”迭代，不多说了。

4、土地出让要睁眼看市场，不能硬卖

辽阳东路地块不利因素明显，南向临辽阳东路，商业也就2000平，不可能拉开太多住宅与主干道距离。

新盘价格再低调，也得五六百万起，要正面硬扛市区主干道，确实令人心碎。

像海信璟悦、海信臻悦、海信君玺、华润崂山悦府都有类似不利因素，影响销售。

过去这种地块“硬伤”，不算事，土地稀缺，“夹生饭”市场也要吃下去。

如今，还是要从规划角度去优化地块，土地出让、规划层面也要低头看市场。

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