2020年深圳写字楼市场回顾与展望

根据 CAIC 监测显示，2020 年深圳写字楼租赁市场需求至年末已稳步恢复至去年水准，年吸纳量达 66.2 万 ㎡；金融和 TMT 行业引领租赁市场需求；全年新增供应 126.5 万 ㎡，空置率连续 5 个季度上升至 24.96%；租金下调仍然是释放市场需求的主流方式，租金连续 9 个季度下跌至 188.4 元/㎡/月；深圳全年大宗交易 16 宗，成交总额接近 180 亿元，同比降低 65%。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。CAIC 市场监测（深圳）

市场

租金及出租率呈现连续下降状态，随着国内疫情逐渐受控，经济复苏，租赁需求得到进一步的释放，全年净吸纳量超去年；

租户

市场延续以租户为主导方向，在 TMT、金融及专业服务行业的支持下，吸纳量稳步回升；

业主

本季度业主方维持灵活的租赁方案，青睐于从精装修、免租期、佣金点数上来吸引客户激励中介；

板块

深圳写字楼市场需求由东向西、老商务区向新商务区转移明显，南山区、宝安区表现出较突出。租赁市场全年成交量有50%来自南山前海，年内新增供应 72% 来自南山区。

宏观市场：深圳 GDP 增长位列四大一线城市首位

2020 年 GDP 呈现出「V」型修复态势。受疫情冲击排名前列季度 GDP 当季同比下滑 6.6%，直至前三季度 GDP 已较去年同期增长 2.6%，位列四大一线城市首位，各项主要经济指标明显得到稳步恢复，经济运行复苏呈稳定上涨趋势，体现出深圳仍为最有发展活力城市。深圳宏观经济数据

租赁市场：写字楼市场需求至年末已稳步恢复至去年水准；租金连续 9 个季度下跌，空置率连续 5 个季度上升

1. Q4 写字楼市场需求至年末已稳步恢复至去年水准据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 Q4深圳全市新增供应 37.59 万 ㎡，全年新增供应达 126.5 万 ㎡。部分项目因疫情推迟入市，供应量同比去年下降 2%；Q4吸纳量 17.96 万 ㎡，全年吸纳量达 66.2 万 ㎡；空置率连续第5个季度上升至 24.96% ，环比微涨 0.66 个百分点；平均租金 188.4 元/㎡/月，在下行通道中收窄降幅。四季度共新增 3 个项目入市，其中 2 个项目来自南山区，全年南山区新增供应占比 72%，其中前海占比 31%；连续的高供应加剧市场竞争，持续挑战市场去化能力，空置率或将继续上探。全市新增供应、净吸纳量及空置率

2. 全市甲级写字楼租金降幅明显收窄，环比微跌 0.83%2020 Q4 深圳办公租赁市场租金连续第 9 个季度下降，环比降幅 0.83%，年降幅 8%。年内超百万平米的新增供应拉高深圳市场整体存量，但TMT 及金融行业稳步增长引领需求端，缓解下半年供需矛盾。政府创新型产业用房以低价等优惠政策吸引大批优质客户成交，拉低区域整体租金，下行趋势下优质企业觅得良机整合搬迁至性价比更高的区域。全市各区域甲级写字楼平均租金

从行政区看来，福田区 Q4 租金 217.74 元/㎡/月，环比微涨 0.94%，但年内同比跌幅较大达 8.8%；全市租金同比下跌 8.1%。深圳 20Q4 重点板块甲级写字楼租金与空置率

深圳 20Q4 各子市场甲级写字楼租金与空置率

3. 前海租赁成交领跑全市2020 深圳重点商务区成交主力来自前海商务区，全年成交占比 50%。作为中央直属规划建设「特区中的特区」前海在人才、财税、金融等多方面享特有优势，政策利好、租金补贴，以及大体量新增满足了各大企业整合以及扩租的需求，吸引优质客户整合迁入，为前海注入大量办公租赁需求。2020 主要成交租户

4. 金融、TMT、专业服务行业引领市场需求

金融和 TMT 作为主力需求行业引领 2020 危与机并存的深圳写字楼租赁市场。在今年疫情经济等不确定因素的影响下，零售贸易、传统制造业的需求疲软，同时国家对科技创新的高度重视，以及企业在线化转型的趋势促进了 TMT 行业在写字楼市场的需求。Q4 重点商务区成交以小于 500㎡ 的小面积段为主，疫情下加速了产业结构的升级转型，年内录得多宗 TMT 行业大面积成交，同比上涨了 22% 个百分点，全年占比 56%。

Q4 成交租户以小面积段为主力（＜500㎡），中小型企业仍为深圳新增吸纳的特别主力。

2020Q4 重点商务区写字成交面积段分布

销售市场：大宗交易市场活跃度上升，办公销售市场供需环比均上涨

1. 大宗交易市场活跃度上升

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 年深圳大宗交易市场表现萎靡，投资者观望情绪浓厚，在全球经济下行的环境下投资行为受限，市场恢复较为缓慢；全年大宗交易 16 宗，成交总额接近 180 亿元，同比降低 65%。从物业类型来看，写字楼及综合体成交相对活跃，写字楼成交占比 80%，主要集中在罗湖笋岗及南山科技园片区。

深圳各物业大宗交易金额

2. 深圳办公销售市场供需环比均上涨深圳 Q4 商办销售成交面积大幅上升，均价微跌。全市供应面积 72.55 万 ㎡，较上季度环比上涨 104.71%，成交面积 21.91 万 ㎡，环比增长 61.22%，成交均价微跌至 58260 元/㎡，环比下跌 3.06%。罗湖为主力供应区域，罗湖、南山、宝安为主力成交区域。

2017-2020 全市销售市场走势

土地市场：涉办用地成交量跨越式上升，溢价率三年来首次突破 0

本季度供应涉办用地共计 77.71 万 ㎡，较上季度增加 60.73 万 ㎡；成交 12 幅涉办用地，共计 72.32 万 ㎡，较上季度增加 70.05 万 ㎡；成交均价为 4.4 万元/㎡，环比下降 17%。本季度涉办土地成交总价 321.27 亿元，溢价率为 7.56%，为连续 14 个季度以来首次突破 0。深圳商办用地出让集中在南山和宝安区域。在城市更新和产业升级的大趋势下，科技企业聚集的南山区出让土地最多，达 11 宗。同时，受发展新基建利好的宝安区排第二，出让土地4宗，合计面积 59.58 万 ㎡。此外，深汕特别合作区也出让一宗面积达 29.66 万 ㎡的地块。2020Q4 典型办公土地成交案例

未来供应及展望

2020 年初爆发的疫情令原本处于下行通道的写字楼市场雪上加霜，在政策扶持和市场自我调节后下半年迎来扭转，经济水平稳步恢复位列一线城市之首；作为大湾区核心的深圳表现出强劲的发展后劲，金融和信息科技企业持续提升的需求，引领整体市场的复苏和发展；

2021 年仍将有百万量级的新增供应入市，其中六成以上来自南山区；大量供应带来去化压力，空置率或将进一步攀升；供需失衡伴随着激烈竞争，预计租金仍将持续下行；与此同时年底不俗的净吸纳表现释放积极信号，为深圳写字楼市场带来信心。