读懂物业政策:十四五开局之际,政策频发释放了什么信号

2021年对于物业管理行业而言是一个特殊的年份，一方面，从1981年至今，物业管理行业已经走过40年。另一方面，2021年作为国家“十四五”规划的开局之年，双碳目标、绿色高质量的发展已经成为各个行业发展的应有之义。

随着国家“十四五”规划和《民法典》的实施，在过去的半年多时间里，国家和地区针对物业行业的发展也纷纷出台相关政策和管理条例。

01.更多元：消费升级，服务边界持续拓宽

基于国家战略的指导，我国经济稳步发展，人们的可支配收入获得提升，消费能力和消费结构都发生改变，对多样化、差异化服务的需求日益增加。

国家统计局数据显示，2021年上半年，全国居民人均可支配收入17642元，比上年同期名义增长12.6%，扣除价格因素，实际增长12.0%，比2019年上半年增长15.4%，两年平均实际增长5.2%。其中，城镇居民人均可支配收入24125元，实际增长10.7%；农村居民人均可支配收入9248元，实际增长14.1%。

为满足居民日益变化的生活需求，为居民生活提供多样化的社区服务。住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等十部门确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

无独有偶，中国物业管理协会《关于提升物业服务水平推动物业管理行业高质量发展的倡议书》也提出，探索“物业服务+生活服务”模式，在具备条件的情况下，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域拓展。

02.更透明：信息公开，业主权益再加码

在行业市场化进程中，业主和物业服务企业之间矛盾日益凸显，一方面目前工商注册的物业企业数量超23万家，部分物业服务企业服务意识不强，存在乱收费的现象，服务信息没有及时公开。另一方面，部分业主基于自身对物业服务的理解和期许，对物业管理的边界范围认识不够准确。

为了推动“按质论价，质价相符”，缩小业主和物业管理者之间的认知差异和保障业主的权益，国家和各地区政府在不断完善物业服务价格形成机制，逐步规范物业收费行为的同时，也进一步保障业主在公共事务中的基本权益。

关于物业收费标准的确认，住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将未按规定公示物业服务收费项目标准、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用作为重点整治对象。

除了国家层面，北京和山西等地也下发重要文件整治物业乱收费现象。2021年7月27日，为解决长期以来物业服务主体进行费用协商时经常混淆物业服务费和物业服务成本等概念，推动物业服务“阳光”规范运行，《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》和《北京市住宅小区物业服务项目清单》正式发布并于10月1日起施行。

值得一提的是，《清单》通过明确物业服务人提供的一般物业服务包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护等五大类、110项物业服务事项和根据住宅小区的实际情况，灵活确定服务事项。通过明确服务边界和服务内容的灵活确定，可有效减少矛盾，达成合作共识。

今年7月，山西省也下发《关于开展“设区市无物业管理小区清零行动”试点工作的通知》，也明确按照《设区市无物业小区服务管理标准》，规范物业服务行为，在住宅项目显著位置，采取公示栏、收费清单、电子滚动屏等方式，如实公示收费信息和投诉电话。

鼓励物业收费公开透明，明确物业服务边界，一方面保障了业主的权益，乱收费行为也将进入“失信名单”，另一方面也将减少物业服务企业和业主之间的摩擦。

此外，《民法典》中的多项新增条款和新增物业合同专章都进一步保障了业主的权益，例如第二百八十一条扩大了维修资金的使用范围，将“用于电梯、水箱等共有部分的维修”拓宽至“用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。

04.更智慧：科技助推服务升级，智慧物业链接美好生活

目前，我国物业管理行业正从传统物业服务向现代服务业转变，服务内容由侧重对物的管理向对人的服务过渡。“十四五”规划明确提出充分发挥海量数据和丰富应用场景优势，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。

如今，我们迈入互联网+时代，信息高科技极大地改变着社会发展模式和人类生活方式，已成为不可阻挡的社会潮流和趋势。高科技普及让生活和工作变得更加便捷，也让便民服务生活圈如期而至。

数字化时代，物企也面临转型，从国家战略来看，智慧物业也迎来发展的新风口。

《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》提出，广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，对接城市信息模型（CIM）和城市运行管理服务平台，链接各类电子商务平台。

更绿色：双碳目标刻不容缓，绿色物业成新风潮

双碳目标既是向世界的庄重承诺，也是实现高质量发展的必然途径。“十四五”是碳达峰的关键期、窗口期，物业管理涉及大量建筑物及其设备设施，通过利用物联网、互联网、大数据等科技手段，实现对设备设施的记录、观察、分析和调整，从而实现系统设备低能耗运行，节约资源、保护环境、减少污染、降低碳排放强度，为人们提供健康、舒适的生活空间。

当前，我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，碳达峰、碳中和目标不仅是对世界的承诺，更是高质量的要求和实现现代化的必经之路。中国社会正处于快速的城镇化阶段，伴随着城镇人口的增加，必然带来能耗增加、环境污染、资源短缺等诸多问题，广大业主和居民对节能环保的需求随之越来越高。

绿色生活方式和人民群众对美好生活的向往息息相关。根据住建部要求，到2022年，绿色社区创建行动要取得显著成效，力争全国60%以上的城市社区参与创建行动并达到创建要求，基本实现社区人居环境整洁、舒适、安全、美丽的目标。

2021年6月6日，国家发展改革委住房城乡建设部为为深入贯彻习近平生态文明思想，加强生态环境保护，积极推进城镇污水处理领域补短板、强弱项工作，全面提升污水收集处理及资源化利用能力水平，联合印发《“十四五”城镇污水处理及资源化利用发展规划》。《规划》提出全面排查污水管网、雨污合流制管网等设施功能及运行状况、错接混接漏接和用户接入情况等，摸清污 水管网家底、厘清污水收集设施问题。明确物业代管单位及其主管部门（单位）开展内部污 水管网排查，并开展整治。

2021年7月1日发布的《“十四五”循环经济发展规划》，在快递包装绿色转型推进行动中明确，加大绿色循环共用标准化周转箱推广应用力度。鼓励电商、快递企业与商业机构、便利店、物业服务企业等合作设立可循环快递包装协议回收点，投放可循环快递包装的专业化回收设施。作为“十四五规划”背书下的《“十四五”循环经济发展规划》更是进一步明确物业服务企业必须在循环经济发展中“设立可循环快递包装协议回收点，投放可循环快递包装的专业化回收设施”。

物业服务企业是社区管理的重要参与者，对实现低碳社区具有举足轻重的作用，也必须为构建和谐社区、营建幸福民生做出更积极的贡献。

05.更下沉：党建引领为抓手，打通社区治理“最后一公里”

在社会治理中，物业服务联系千家万户，直接关系人民群众切身利益，关系基层和谐稳定。2020年以来，在新冠肺炎疫情社区联防联控中，物业管理的作用和价值得到社会各界广泛认可，物业管理参与基层社会治理已逐成共识。

物企参与基层治理主要在于坚持党建引领，习近平总书记强调，城市要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。“十四五”规划再次明确推进市域社会治理现代化，要坚持党建引领、重心下移。

坚持党建引领，打造红色物业，一方面协调好各社区主体之间的利益关系，深化多社区治理主体之间的良性联动，不断满足群众的多元需求，让物业服务成为社区治理“最稳定的抓手”；另一方面使社区党员、居民和辖区共建单位的参与积极性得到充分调动，提升广大居民对社区的认同感、归属感，提升和增强社区凝聚力和融合度强。

在党和政府的支持下，物业服务企业紧跟时代步伐，充分发挥物业服务企业的服务优势和力量，发挥示范引领作用，规范党的组织和制度建设，持续发扬党组织战斗堡垒和党员的先锋模范作用。当下越来越多的物业服务企业开始进入城市公共服务领域，头部物业服务企业例如万物云、碧桂园服务、保利物业、招商积余等，均从不同领域切入城市服务，既反映出城市服务的巨大市场潜力，也反应出物业服务企业积极响应国家政策，为推进城市治理体系和治理能力现代化贡献自身力量。

06.更规范：法制监管步步从严，行业规范发展成必然

随着物业行业从幕后走到了台前，市场发展空间日趋扩大。许多物业服务企业深度参与到社会服务之中，所需承担的责任也随之加重。行业的关注度越高，对行业的监管力度也愈加严格。“十四五”规划中明确提出要对物业行业实施包容审慎监管，未来行业的发展规划将持续优化，倒逼企业整顿内部，规范运营。

针对目前物业管理行业缺乏行之有效的监督机制，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知通知》明确要求建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度，加强信用信息在项目招投标、政府采购等方面的应用，优化市场竞争环境，完善物业管理招投标制度，强化市场退出机制，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。

住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。在因城施策的基调下，重点整治涉及物业服务中：未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目的行为。

除了国家层面，各地方政府也纷纷出台新规，杭州于7月30日，《杭州市物业管理条例》经浙江省十三届人大常委会第三十次会议批准，将于2022年3月起施行。《条例》规定，物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息的方式进入物业管理区域或使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人的个人信息，不得强制业主、非业主使用人购买其提供或指定的商品、服务，不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。

小结

“无规矩不成方圆”。物业管理行业正处于发展势头强劲阶段，一方面，规模扩张已经成为各大企业的一致性动作，在逐渐进入存量的背景下行业竞争更加白热化，企业在强规模的过程中难免产生一定“乱象”，必须要通过政策进行干预。另一方面，随着人们生活水平提高，消费结构的改变，物业与人们的联系愈发密切，物业管理的好坏关乎民生与人民美好生活的实现，政策的引导，也为行业的发展指明了方向。

作为业主，既要理解规则来维护自身的权益，也要主动履行自身义务；对于物业服务企业，在做好品质服务的同时，更要研究政策方向，抢占新赛道。业主与企业，各履其责，合作才能各谋美好明天。

来源：克尔瑞物管