钟声响起归家的讯号

原创 房小评中国房评报道 今天

热点城市第二批次集中供地很多地块流拍，原因是开发商普遍很缺钱；缺钱的原因之一是销售回款不畅；销售回款不畅的原因之一是各地房贷额度不足。

回款，是各家开发商当下最要紧的任务。

以往，打折促销就是抓回款最主要的方式，今年情况却不一样，房子卖出去，房款未必能及时收回来。

客户首付款一般都能及时到账，要命的是银行按揭贷款批复和下拨速度太慢，有的地方按揭贷款拨到开发商账户需要半年以上。

银行的回复是没有信贷额度了，今年的额度已经用完，挪用明年的额度也要悠着点，每个月下达的房贷额度与等待申请的信贷需求比起来只是杯水车薪。

给谁家先放贷，就成了关键问题。

银行并不是完全按照申请时间的先后顺序发放贷款，还要看开发商在当地的根基和关系。

以某省为例，如果一家银行给本省房企1个月的贷款有5000万元，那么非本省的房企一个月就是1000万元。

“卖房多也没用，拿不到钱。”

这个现象在销售规模比较大的省份普遍存在，尤其是东部经济发达省份，今年上半年市场行情太好，早早用完了全年房贷额度，下半年各家房企为了回款又打折促销，销售量只增不减，银行的放贷压力越来越大。

据悉，在分配贷款额度上各地规矩不一样，一般会采取先保交付、保民生相关的房贷批复，其次是刚需、自住类房贷，最后才是改善类房贷。

各省金融机构面临的问题不一样，各地房地产市场情况不一样，房贷额度批复的情况也不一样，但是整体上有个特征，就是与地方关系熟稔的房企比较占优势，尤其是本土房企。

本土企业在本地有存款和开发贷，有的在本地投资广泛，有的在城市中心持有商业物业，银行和本地政府对其知根知底，提供资金支持不但安全，还可以为本地经济发展做贡献。

对于开发商来说，当下房地产业务已经成为资金实力的比拼。在开发商资金来源当中，最能体现融资能力的是自筹资金。但是借钱的前提是有足够的信用。

所以开发商都追求上市，获得评级机构的各种高评级，这是做强信用的办法，但是关键时候能救命的，还有一种融资，那就是民间借贷。

这种钱不但利息高，更要看企业的根基，较好是本土有产业，“跑得了和尚也跑不了庙”，知根知底，金主才敢借钱给你。于是就有了闽系房企背后的福建财团、浙江房企背后的浙江财团等等。

不要小看民间融资，它是闽系、浙系房企发展之初最重要的资本杠杆，在过去几次房地产调控最危急的时候，这类民间借贷救了很多开发商的命。

当然这种钱也需要各类信用抵押，福建和浙江商人经常抱团，民间互保都是增信的办法。此外，福建开发商老板早期还喜欢在厦门买很多房子，作为民间借贷时的信用抵押，这一度是厦门房价坚挺的支撑。杭州、上海等地的房产也一度是开发商老板们民间借贷时的较佳抵押物。

以前，房企都是在自家门口搞房地产，遇到资金困难，找民间贷款凑一凑，关键时候都能救命。如果离开了根据地，在全国搞开发，遇到房贷额度不足的问题，去银行排队等待贷款，肯定不如在根据地办事那么容易，有时候“矮人一头”很正常。

之前，各大房企都是拼命加油门，都在搞全国化，都在冲刺千亿，都喜欢将总部搬到上海或北京，但是有房企发现，房地产业务和地方政府紧密相连，如果距离根据地太远，就会和根据地政府关系生疏，带来后方不稳。

所以，蓝光始终没有将总部搬到上海，只做“双总部”，当公司现金流紧张时，便收缩回成都，紧紧依靠地方政府，抓紧核心资产，慢慢谋求脱困。

自从调控形势风云突变，叠加“三道红线”等金融政策发力，开发商普遍发现油箱里没油了，接下来的问题就是在哪里停下来加油，如何加到油。

聪明如你，肯定想到了，回到自己的根据地是较好的办法。那里人头、地头熟悉，地方政府会支持，对区域市场熟悉，能卖房，能借到钱。

所以，最近热点城市第二批次集中供地遇冷的现象，可以给开发商们一个生存和发展的启示：

接下来是要全国化，还是收缩回根据地？

大家都注意到，开发商已经没有排名前列批次集中供地时那么冲动，拿地必然算账，利润算不过来就不拿了。那么问题也来了，北京、上海、杭州这样的城市利润率很低，做不做？

如果是冲规模的时代，开发商都会毫不犹豫选择加油门冲过去，去北京、上海这样的城市抢地，虽然利润低，但是拿到地后不愁融资，不愁销售，可以为公司提供巨大的现金流，让公司继续滚雪球式地发展。

这种只要现金流不要利润的增长方式，在几个大型标杆企业爆雷后，就被开发商彻底放弃了，谁都明白再搞要规模不要利润的增长，下一个爆雷的可能就是自己。

北京、上海拿一块地资金动辄要几十亿元，在三四线城市都可以做好几个项目了，再加上一线城市预售条件高，资金监管严格，项目的ROE可能并不如长三角的三四线城市。

很多头部房企都有自己的根据地，发展也经历了从根据地到全国化的过程，在追求规模的时代，开发商可以无视单个项目利润，搞全国化，搞全覆盖。但是接下来房地产市场规模会下台阶式发展，每个企业都要去掉自己虚胖的脂肪，保持强健的体魄，才能活下去。

于是，到自己熟悉的区域，做自己擅长的业务，将是房地产企业发展的趋势。投射到公司战略上，就是逆全国化和区域化会成为房地产企业接下来的选择。

钟声响起归家的讯号。

是时候告别陌生的战场，

收拾行囊，

踏上回家路。