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万科璞拾云洲售楼处电话：400-678-1582转接分机号5888✔️看房方式：
1.万科璞拾云洲看房方式：400-678-1582转接分机号5888✔️（开发商认证）
2.万科璞拾云洲预约方式：400-678-1582转接分机号5888✔️（售楼处认证）
3.万科璞拾云洲预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。
4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打万科璞拾云洲售楼处电话：400-678-1582转接分机号5888✔️（已认证）
5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；
位于梧田老街北侧的万科·璞拾云洲本周五开盘，据说示范区开放一周迎来超2000组客户来访，值得入手吗？一起来看看……
A开盘楼幢
本次预售《璞拾云邸》直接推出一、二期，其中一期为叠墅，二期为高层、小高层。
一期预售范围如下（依照地名办标注）：2#、5#、6#、7#、8#、9#、11#楼住宅，总建筑面积10650.41㎡，共计52套。
二期预售范围如下（依照地名办标注）：1#、4#、15#楼住宅，总建筑面积14457.69㎡，共计132套。
▲楼栋分布图
本项目预计于2026年10月份主体全部结顶，计划于2027年5月份竣工验收，于2027年11月份交付，具体以实际情况为准。
B区位分析
地块位于瓯海区梧田街道梧田街村，南侧即梧田老街。
▲梧田老街实景图示意。图据瓯海发布
▲地块周边实景图示意。西北侧约300米、500米有宗教建筑，对西北侧个别高层或有影响，但对本期开盘房源基本无影响。具体建议现场实测。
项目北侧为公园绿地（规划）、月落垟河、滨月轩一组团等；
东侧为金狮路（规划）、安置房小区（在建）、瓯越大道、瓯海区第三人民医院等；
南侧为东垟路、梧田老街等；
西侧为公园绿地（规划）、温瑞塘河、梧田老街、宏地·南塘府等。
璞拾云洲地块较为方正、上规模，位于梧田老街北侧，随着这一轮大拆大整、大建大美，城市界面明显改善，周边生活配套也较为丰富和便利。
▲项目周边配套相对位置示意
项目东侧规划中小学教育用地，北侧、西侧沿河规划公园绿地，整体舒适度还是可以的。其余规划基本已经落地成型。
C布局设计
璞拾云洲 项目总占地约64.2亩，整体容积率约2.18 。由10幢15- 25 层高层 +2幢10层小高层 + 10幢4层叠墅 组成：
▲项目鸟瞰效果图示意
叠墅外墙部分，立面为石材、铝板、金属线条、涂料。
▲项目叠墅效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准
高层外墙部分主要为铝板一体板、涂料，局部铝板、金属线条。
还没开盘，璞拾云洲就捣鼓了上规模的会所实景示范区，把楼盘的最精华部分展示给了购房者。
应该说这一招还是比较有效的。据说短短一周，就吸引了超2000组客户来访。温州楼市，好久没有这么热闹了。
璞拾云洲从温州榕树中提炼“树冠元素”，组合成一幅跨度长达约80米的“超级树冠”界面，消融了城市和楼盘之间的边界感：
▲示范区实景图示意
门头细节：
约8.5米挑高社区大堂：
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2.万科璞拾云洲预约方式：400-678-1582转接分机号5888✔️（售楼处认证）
3.万科璞拾云洲预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间
约13米落差的飞瀑廊桥：
归家序厅：
璞拾云洲的会所配置基本上向早前亮相的豪宅盘看齐。这对刚需首改盘而言，反差很大。因此对来参观的刚需首改类客户，会形成较大冲击力。
▲上为示范区实景图，下为效果图
类似“钟书阁”的图书馆，大面积弧形落地玻璃搭配暖色调，氛围感不错：
▲示范区实景图
私宴厅：
健身房：
从当前展现的公区形象来看，万科做出了第四代住宅的“先天优势”，因而也获得了较好的市场反馈。
再来看看间距日照、户型以及高层实际得房率：
D日照分析
项目住宅整体呈现南偏东17°左右，建筑实际正南向间距会略大于下图标注的楼间距。
日照简评
---叠墅房源：
南向楼间距最小处有13.88米，楼距比略大于1:1，预计大寒日正午1楼和南向庭院日照会被遮挡，其它楼层不受影响。而楼间距最大的8号楼与南侧间距有16米出头，南侧院子在冬天也会有较好的日照质量。
其中，7#叠墅东南侧即1#高层，其上午日照受到影响，中午及午后日照好转：
---高层及小高层房源：
1#高层南侧被规划为公园绿地，算上道路以及1#的建筑退让，南向间距预计在40米以上，可以说几乎没有遮挡，预计02、03室大寒日正午低楼层房源的日照条件也很不错。
▲1#南侧间距示意
01室比较特别，户型内退了一些，整体相对楼栋靠北侧一些。正午及午后，部分房源客厅等位置的日照或被遮挡。
▲1#日照示意。01室存在部分日照遮挡。
4#高层南侧是高约54米的1#高层，楼间距约30.36米，预计大寒日正午约8楼及以下房源日照质量会受到南侧住宅遮挡，但遮拦时间较短。低楼层上午的日照相对更好些。
15#小高层南侧是高约13.55米的11#叠墅，楼间距约19.26米，楼距比大于1:1，预计低楼层的日照不会被遮挡。
注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
下方日照模型仅供参考：模拟2025年1月20日（大寒日）日照时长。
▲累计日照时长。未考虑东侧、南侧地块等影响，可能有误差，仅供参考，下同
▲璞拾云洲模拟日照，仅供参考，可能存在较大偏差。未考虑东侧、南侧地块等影响。
E户型分析
璞拾云洲的房源类型分为叠墅、高层及小高层。其中：
下叠首层层高3.4米，二层层高3.15米，带南向入户庭院；上叠首层层高3.15米，二层层高3.25米，带北向入户庭院及楼顶露台。
高层及小高层的标准层层高3.15米。
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▲户型分布图示意
叠墅户型
关于叠墅165方的户型，此前我们已经发文分析，在此不再赘述。详见：《万科璞拾云洲的“第四代叠墅”，很可能会成为“孤品”……》
标配版下叠边套建面约165方户型装修建议图（毛坯交付）：
▲下叠边套建面约165方户型装修建议图示意（实际为毛坯交付）。
建面约165方边套上叠：
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