上海楼市:行家总结:本轮涨幅热的学区房,这两个板块无人能挡!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，最近有些学区房降价，对这个您怎么看呢？

回答：从最近几个降价的学区房来看，背后都具备一个非常典型的因素：浦东、闵行的双学区房，是这一轮上海楼市涨幅较大的品种，没有之一。

洋泾菊园的学区房，2020年3月卖300万，2021年3月卖510万，涨幅70%，现在回撤5%，毛毛雨。

上实东校的学区房，2020年3月卖430万，2021年3月卖840万，涨幅95%，现在回撤5%，挠挠痒。

闵行实验的学区房，2020年3月卖280万，2021年3月卖400万，涨幅43%，现在回撤5%，小case。

就像一只股票，蹭蹭蹭连续6个涨停板，现在跌了5%，你说股东是该高兴还是难过呢？

况且，90%以上的购房者，早在去年就买好了，较高点价位上的成交，基本可以忽略不计。

比如东昌新村，去年9月到今年1月是成交高峰期，而金桥酒店公寓，去年四季度成交一波后，今年就没啥成交了，那时候的建仓成本，比现在回撤后的价格，还要低得多。

提问：曾叔你好，目前在共康有一套95年左右的63平，贷款2017年买的，父母有一套同小区自住房大概价格300万左右。想把父母的房子卖掉再换一套稍微好点的学区，这样买二套按揭的话只能写我们名字，算二套要70%了吧。目前流动现金也就六十来万，有什么建议的吗？

回答：对。二套按揭70%，卖掉的话大概首付款有360万，买一个带学区的依然很吃力。不知道你现金流多少，如果现金流不错的话，可以适当的争取买到800万左右的房子，可以考虑在大宁这边选了。因为宝山区说实在的，没有像样的学区，离你最近的就是大宁有两个好学校了，还可以考虑的就是虹口几个学校，交通有点不太方便。所以这点预算需要的。

提问：曾叔您好，最近在看联洋板块，自住，联洋板块会涨吗？是否需要赶紧下手

回答：联洋挺适合自住的，我之前也给粉丝买过一些，因为价格有点高，未来涨幅不会很大，但环境和界面都挺干净的。如果一定要买的话，可以早点买，没必要等太久。

提问：求教，彭浦和丰庄，祁连山南路地块，哪个会比较有发展呢？

回答：都不是先进板块。彭浦人口密集但购买力不高，丰庄有大虹桥江桥溢出概念，祁连山没啥配套纯住宅。相对来说，彭浦南侧的市北高新还不错，丰庄更靠近大虹桥，价格也不贵，可以考虑下。

提问：曾叔，北京dy贷500，获得现金350，想在上海置业，怎么规划比较好？？

回答：看你的现金流，如果还能加杠杆，可以买一套在800到1000万左右的房子，在中外环间找。如果少加杠杆，买500-600万的房子，在外环外找。如果不另外加杠杆，在距离市中心25km范围内找。不管哪种，尽可能买2005年以后的电梯板楼，在东西两侧找。具体推荐可以加入曾叔内部资料获得更详细的建议。

提问：您好曾叔。我跟我老婆目前都在上海工作，我在浦东金桥，她在闵行浦江镇。我们考虑在明年（2022年）购房（暂时还没有户口，说多了都是泪），预算有限总价300—400万，目标是自住，面积尽可能大些，学校不特别看重。所以根据我们的情况，您比较推荐哪些板块呢？或者有哪些建议呢？我们目前比较中意三林板块，但满足我们预算的基本都是老房子，暂时没有发现特别满意的。

回答：2022年买房时机可能有点晚了，你这点预算到时候可能还要再增加一些。三林是不错的，可以考虑二手动迁房。另外浦锦板块也是可以考虑的，也注意考虑下二手房动迁房。

提问：您好曾叔，我在水城路地铁站附近工作，男友在广兰路附近工作，预算450万左右，请问买哪个区域的新房比较好？有没有楼盘推荐？如果买二手房的话，较好选哪个区域？有没有小区推荐？谢谢

回答：你们两个工作单位差的有点远啊，预算又有限，不可能顾及两个人。你这个预算基本买不了新房了，要么新房的话，跑到很远很远了。可以考虑下二手次新，如果离你近的话，优先考虑大虹桥。离你男朋友近的话，优先考虑唐镇。这两个板块都是未来挺有潜力的区域，作为优先考虑。具体小区推荐建议参考曾叔的内部资料。

提问：曾叔你好，宝山外环上大附近09年电梯房子和徐泾2000年楼梯房， 选着哪一个？

回答：优先考虑徐泾。不过2000年对于徐泾来说有点老了，建议选择徐泾2005年以后的次新房。这样的房子在徐泾不难找。

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