美的置业:稳健财务结构护航,长期主义者穿越市场周期

引言

2021年以来，随着政策调控及资金监管不断加强，行业内企业暴雷不断，企业纷纷开启对稳健发展之路的探索。其中美的置业通过不断优化的财务结构、前瞻性的产品打造及精细化运营手段，在控品质、保流动性等方面展现了强大的稳定性。

深入分析美的置业的发展策略，我们总结了当下房企对抗下行周期的“三大要诀”：经营要稳、产品要实、运营要质。

01经营要稳

行业去杠杆，财务健康为排名前列要义

“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度等政策的目标在于控制宏观杠杆，促进房地产行业平稳健康发展。这要求房企财务、资金状况需要保持长期稳健。

当下地产行业从上升通道进入了一个震荡通道，企业信用价值成为衡量价值型房企的关键要素之一，而企业信用价值包括企业经营质量如业绩规模、土地储备、城市布局表现等；还有盈利能力的利润表现，和偿债能力的现金流表现和融资能力等。这也要求企业提高拿地的权益比，达到提质增效；保障经营现金流安全，关注规模和利润的平衡，守住利润空间。

从美的置业身上，我们看到一家稳健型房企应该呈现的“两升两降”财务健康表现：即高回款和高现金流，低净负债率和不断下降的低融资成本。同时企业信用价值凸显，资产质量稳步提升。

在当前环境中，现金流的安全性是排名前列位的。因此这也要求了企业要强抓回款，保证现金流安全。截至2021年11月份，美的置业销售回款突破1100亿元，回款率超80%，逆市实现可持续增长，在千亿房企行列属于中部稳健水平。此外，根据财报显示，2021年上半年美的置业持有现金及现金等价物为234亿元，同比增长26%，持有现金总量321亿元。而其尚未动用的银行授信额度更是高达899亿元，占据总授信额度的六成以上。

图：2019-2021上半年美的置业银行授信情况

数据来源：企业年报

现金流的保障，也进一步降低了其偿债的压力和经营风险。

根据半年报显示，美的置业2021年上半年净负债率仅58%，较2020年下降21个百分点，这也得益于较好的销售回款保障资金流入推动净负债率下降。

图：2018-2021上半年美的置业净负债率

数据来源：企业公告；E50指亿翰智库选取的50家具有代表性的A+H股上市房企

此外，美的置业2021年上半年的现金短债比也出现大幅提升，由2020年底的1.52提升至2.21，位于行业前列，高于中海和保利等一众国央企。

图：2021年上半年E50房企现金短债比TOP10

数据来源：企业公告

当前形势下，融资压力和偿债压力是房企头上的两座大山。但对美的置业来说，压力仍在可控范围之内，除了自身“造血”能力较强以外，还得益于其通畅的融资渠道和优越的融资成本。

从债务结构来看，美的置业的债务里有近八成来自银行借款和公司债券。无须依赖美元债和前端融资来偿还到期债务。健康的债务结构不仅令企业无忧于美元价格波动，也有效控制了融资成本。

2021年上半年美的置业融资成本进一步下降至4.9%，远低于行业均值（亿翰 E50房企均值为5.96%），与保利置业、招商蛇口等国企水平不相上下，在民营企业中也极具竞争力。

图：2018-2021H1美的置业融资成本

数据来源：企业年报、亿翰智库

02产品要实

新竞争格局下，塑造阶梯级产品力

行业下行期，行业红利消退，是最考验企业能力的时候，这也倒逼企业回归本源，重塑核心，提升抵抗风险的能力。而产品力则是房企在市场竞争中最重要的护城河。

我们认为房企的产品力从几个方面得以体现，一是产品在市场的接受程度，例如销售表现，溢价能力，去化表现；二是产品系的成熟度，例如产品系的形成，标准化的程度；三是产品的创新能力，例如产品的智能化应用，产品系迭代升级的能力。

美的置业本着安全比增长重要，质量比规模重要的原则，遵循产品的阶级打造逻辑，积极挖掘新赛道，因此在以上三个方面美的置业都有着较为杰出的表现：

1）城市深耕和城市升级布局战略，助力产品销售提质

近年来，美的置业主打根据地战略，旨在把根据地城市的规模做深、做大、做透。从而实现区域深耕下的品牌价值优势、组织管控优势和市场占有率提升；另外在根据地的选取上，美的置业优先考虑价值高、发展潜力巨大的片区进行深耕。

在城市深耕战略下，美的置业深耕城市业绩高速增长。2021年上半年，美的置业的深耕区域销售表现增速大幅度提升，其中城市基本面好，房地产市场表现突出，且消费支付力有保障的区域是美的置业战略深耕的主要区域，和浙闽区域业绩同比增速达到174%，而珠三角区域业绩同比增速达96%。

城市升级战略下，销售均价整体上行，高能级城市业绩贡献占比持续提升。随著城市升级战略取得阶段性成效，美的置业2021年上半年的销售均价较2020年同期增长9.3%至人民币12,028元/平方米（较2020年全年销售均价增长6.0%）。而且高能级城市贡献的销售业绩占比继续提升。

图：美的置业2021年上半年合约销售金额占比情况

数据来源：企业年报

美的置业不断调整产品战略，升级迭代产品体系

房企产品系从无到有，从有到优，从优到特，经历了三步走。在新的产品竞争格局下，美的置业持续对产品力进行升级换代。2021年美的置业遵循产品阶级打造逻辑 ，根据战略布局的改变不断升级产品，最终形成以“智慧健康“为核心，以客户细分为外研的产品基因图谱，形成成熟完整的四大产品系列。

随着美的置业高等级城市深耕布局战略的推进，相匹配的产品升维策略也随之应运而生。包括高端的改善型产品“君兰”系，以及TOP级产品线“璟睿”系。“璟睿”系主要位于城市繁华地段，以城市高净值人群为目标客群，根据不同城市特色进行打造，融入在地文化去做设计。璟睿系承载着集团城市战略布局的使命，更代表着美的置业所构想的理想生活方式。

图：美的置业四大产品系

资料来源：企业官网

3）智慧赋能，产品力不断创新升级

现阶段，房企对产品的重视程度越来越高，且积极调整发展战略，多维度提升产品竞争力。究其原因在于：1、从国家层面看，企业承担了国家打造美好生活愿景的使命；2、从消费端看，人们对于住宅品质的要求不断提升，且人们生活方式和对美好生活场景的要求也有新的变化；3、当下市场产品同质化严重，且企业在产品上的较量越来越激烈，倒逼企业不断精进自身的产品竞争力。

美的置业秉承制造业和科技化基因，自成立之初便将产品力塑造作为企业发展核心竞争力， 17年一直坚守“长期主义、敢于创新”的产品力核心价值观。

在智慧化升级上，美的置业不断升级迭代5M智慧健康社区

自2014年开始，美的置业启动智慧家居战略；2015年，提出5M智慧健康社区理念，率先推出一站式智慧生活系统解决方案；至2021年，“5M智慧健康社区”产品价值体系，经7年沉淀，已打通研发设计、生产智造、管理运维全产业链闭环。

图：美的置业智慧地产战略

图：美的置业5M智慧健康社区产品价值体系

当前，5M智慧健康社区已经升级迭代至4.0版本，在细节上不断创新：

例如推进了智慧健康光配方、空气配方、水配方、声音配方。新增以儿童健康呵护的光配方，模拟舒适居住气候的空气配方，绿色健康的水配方和全屋语音管理的声音配方四大智慧场景；

此外，通过还原业主生活流线，从用户归家体验和社区生活进行升级，覆盖诸如电梯入户识别、健康医疗小站和共享充电等30多个生活场景。

据统计，截至2021年，美的置业已交付将近9万套智慧家居、250个智慧社区。展现了美的置业真正用心实行健康智慧社区战略，并踏踏实实做产品。

美的置业5M智慧健康社区得以稳步提升发展有两大原因：

集团战略支持，保证落地实施

业内很多企业将“智慧社区”当做提升产品溢价的噱头，但是在企业内部并没有真正受重视，也没有实实在在地将智慧化进行落地。但是，反观美的置业不仅在智慧社区的研发上认真投入，而且在智慧社区的落地上也用心颇深。美的置业2021年5M智慧健康社区战略落地的行动计划就提到：1、所有新获取项目均配置AI智慧社区和维G健康社区；2、已交付小区将免费进行智慧化升级。

集团战略层面切实将智慧健康社区的战略进行落地实施，从而得以延续和发展。

自主研发与联合开发双轮驱动，不断升维技术赋能产品

在智慧科技领域，除建立智慧生活研究院进行自主研发外，美的置业还积极与阿里、华为等互联网科技巨头合作，通过跨行业强强联合升维研发技术，推动户内智慧场景精细化、社区智慧科技覆盖全域化，不断提升智慧产品体系标准，做实产品核心竞争力。

于房地产行业而言，不管是住宅、商业、物业，还是设计、生产、装配等维度，在行业内部皆相互联系，而如何将各板块勾连为一体，降本提效，形成真正的“房地产生态圈”达到1+1＞2的效果，是当下诸多房企的研究方向。

2015年起，美的置业便开始打造业务生态圈。以智能家居技术为基础，通过打通社区，覆盖物业，由点到面建立起智慧资源的生态协同，成为行业内排名前列实现智慧家庭与社区互联互通的房企。

在智慧技术赋能下，美的置业未来将进一步扩大产业互通性，通过覆盖房地产行业各维度，构建闭环生态圈，为客户提供全系统、全产品、全周期的一站式服务。

美的置业聚焦强相关领域的产业链延伸，坚持数年布局智能家居、装配式建筑，从设计研发到安装运维，从提供系统解决方案到生态整合，步步为营地做实产业价值链。

在当下房地产行业由大开发向大服务逻辑转变的阶段，房企竞争格局也会随之发生变化，产品力赛道将会更受重视，而美的置业作为典型的产业资源型房企，以智慧赋能，不断迭代升级智慧家居技术同时，根据城市能级匹配产品升维策略，让产品力不断“登高”。

03运营要质

提升运营效率，重开发向重运营转型

当前行业已经告别粗放型高增长时代，进入管理红利时代，精细化发展已经成为了企业发展追求的目标，通过精益管理，实现经营效益驱动增长。数字化转型首当其冲，是企业提升内部管理效率的不二选择；除此之外，当前行业也由“大开发”转向了“大服务”时代，布局多元化运营服务领域也是企业顺应时代发展的正确选择。

美的置是业内较早布局数字化，并已形成较成熟的数字化运营体系的房企之一；并且及时察觉到大服务时代的来临，积极主动布局多元化经营性业务：

1、科技赋能运营，数字化提升运营效率

数字化具有“链接”优势，能有效减少内外部各环节信息偏差，降低沟通成本，促进供销存动态平衡。房企数字化运营转型，既是对市场的主动适应，也是向内重构自身竞争力的需要。

美的置业是业内较早推行数字化战略的企业，在2014年美的置业便前瞻性地战略性布局数字营销。近几年美的置业持续不断加大内部数字化的全面转型。公司管理层曾对外表示，2021年上半年美的置业在数字化上累计投入5亿元。

经过多年的稳步布局，当前美的置业的数字化运营体系已经相对成熟，在行业内处于先进水平，并实现两大成效：

1）各业务全流程打通

美的置业将目光聚焦自身价值链和生态链，将数字技术与自身战略、业务深度融合。目前，美的置业的大运营数字管理贯穿“储-建-融-供-销-存-回-结”的全流程，打通各业务系统，赋能业务高效和精细化运营。

在成本适配、以销定产、 弹性管理、营销提升、集约深耕五大目标指引下，美的置业以磐石PaaS平台为技术底座，通过打通财务、供应链、设计、营销各环节信息通道，立足自身经营数据打造集团大运营数字化支持体系。

2）管理效率大幅提升

2020年，美的置业数字化运营上线系统超40个、模块超800个，初步估算，伴随主数据系统的深度打通，组织管理行为可以大幅压缩。

自2018年起，得益于数字化的运用，美的置业的管理费用率和营销费用率都持续下降，有效提升企业运营成本，真正实现向管理要效益！

图：2018-2021年上半年美的置业管理费用率和营销费用率表现

数据来源：企业年报

2、由重开发转向重运营，多元化布局运营服务业务

通过精益管理，实现经营效益驱动增长。重开发到重运营，立足开发销售型物业，布局持续性经营业务形成住宅开发、物业、商业和产业生态四位一体业务结构，且业务发展初见成效。

在物业服务领域，美的置业做深产业园服务优势，强化数智化平台，做强城市物管服务。2021年物业合同面积有望达到近1亿㎡。

在商业开发及运营领域，美的置业强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业的悦然系生态，打造综合商业品牌，累计获取商业项目总建筑面积超350万㎡

而在产业生态领域，美的置业则战略性布局软件系统及终端产品，装配式建筑，打造产业创投平台等。截至上半年，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元，累计已获授权专利360+，软件著作权累计48项，并获得CMMI 5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证。

结语

“三道红线”、土地集中管理等宏观长效机制倒逼房企转变竞争方式，房地产行业进入改革深水区，“大开发”高速增长模式难以为继，房地产行业逐渐进入制造业精细化发展的运行逻辑中。

因此，对于企业而言实现稳健增长尤其关键。稳经营，才能走下去；而做实产品和高效运营才可以走得更远。正如美的置业健康稳健经营，高质量产品迎合变革，数字化和多元化运营赋能发展，定能实现有质量的长期主义发展。