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保利天奕楼盘位于杭州余杭余杭区闲林街道，由浙江保利城市发展有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为38600元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，保利天奕楼盘价值评分为9.5分。当前，保利天奕价格为38600.00元/平方米，较周边一公里二手房均价低12.1%，保利天奕项目价格具备一定优势。

交通配套

周边直线3km范围内有7个地铁站（全丰、高教路、创明路、联胜路、葛巷、绿汀路、海创园），轨道交通发达，距离最近的地铁站是全丰。

周边直线1km内有5个公交站周边公共交通较为便捷。

教育配套

直线3km范围内有28个幼儿园;10个小学，如杭州师范大学附属学校、五常中心小学(西溪校区)、闲林和睦小学、杭州未来科技城海创小学、未来科技城第三小学等;4个中学：蔚澜学校、杭州师范大学附属学校、杭州师范大学附属学校、浙江中华文化学院。

生活配套

楼盘直线3km范围内有4个一级及以上医院。其中浙江省中医院(西溪院区)距离楼盘2.8km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有5个商场，包括西溪欢乐城、杭州西溪天虹购物中心、西溪乐天城等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有26个公园，距离最近的仅782m，非常方便日常休闲使用。

保利天奕在城西范围，确实属于均好型选手。

详细测评之前写过，可见『时舟里清盘后，保利天奕能接棒未科热度？深度测评（附4盘对比）』在此就简要总结一下。

a. 交通：在建的水乡南路站距离项目仅50米距离，未来交通通达性极佳。

b. 学区：大概率是余杭区预期较高的天元公学，（公办 / 民办并行，余杭区家长认可度高，教育预期拉满），适配有学区需求的改善家庭。

c. 规划 + 生态：背靠杭州第三中心核心区，紧邻世界级中轴线规划，同时毗邻云湖公园、五常湿地，日常休闲遛弯有去处，居住舒适度与板块潜力双在线。

d. 商业：10分钟内驾车可达西溪欢乐城、天虹购物中心，12分钟可达北面的未科亲橙里，日常购物、聚餐需求全满足。

地铁、书包、规划、商业，都属于不错的水平，这样的项目自然下限是在的。

二、首开3# 的姊妹楼栋2# 强势加推

1、首开3#基本售罄，2#应市加推，其均价35089元/m²，相比首开的3#均价34924元/m²，上涨了165元/m²，按照套均来看，总价影响不大，

2#是3#的镜像户型，户型都是103-120m²。首开确实有优惠，二开略有上涨，但是差距不大。

分析2#各户型特点：

①、2#中间套103方A2户型，所有房源中性价比最高，03单元均价34042元/m²，本次加推房源单元均价最便宜，其次就是02单元，均价34542元/m²。对应户型都是103方A2户型，得房率达89%，3房2厅2卫布局，功能比较完善，尤其阳台特别出众，面积约13.2m²。

②、边套103方A1户型：2#东边套比3#西边套贵388元/㎡。首开最受最捧的户型，主要是因为市面上小户型边套较少，一般边套最起码120方起，因为稀缺，成为很多刚需客首选，得房率达89%，属于103方A2 户型的镜像户型，边套户型胜在隐私和北向采光。

③、边套120方（首开明星户型）：2#西边套比3#东边套贵187元/㎡，首开明星户型，4房2厅2卫布局，边厅户型，餐客厅采光一绝，虽然书房空间一般，但是3+1可变户型，依旧备受欢迎，总价可控，同样也是138方户型的缩小版，得房率相当优秀达92%，关键三个卧室都是朝南。

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