上海楼市:二手房源下架近两万套,市场和房东的心态已然大变了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，听说二手房源下架了两万套，房东目前是个什么现状，之后怎么买？

回答：2021年对楼市而言，注定不太一样，从积分摇号、满二不满五税费调整、二手房源下架，我们看着调控在一、二手市场不断加码

包括前阵子上海集中两天下架了接近两万套房源，还引起不少人的担忧，对于楼市的各种政策在各个维度以不同方式开始落下

直接说下如今的房东状态：

中介小哥平时对接房东最多，所以关于房东心态，他们还比较有发言权

对比下来，今年到目前为止，一直在市场的人会明显感觉到房东心态、市场心态都变了

先说下去年，去年大概11月之后，如果刚挂出来，就有很多客户来看，基本房东心态都不太稳，这很容易理解，因为谁也不知道接下来市场会怎样

这时候如果房东诚意卖的话，还能签字，但是如果心态不稳的话，就可能现场涨价10w、20w

更夸张的像学区房，付完定金宁愿付违约金也不卖

较高我听过的，是一个对口福山外国语的一个房源，50w定金之后，房东宁愿付违约金也不卖，也就是说退定金50w+赔付50w

但是现在，房东心态就好多了

不会再出现这种涨价的现象，说卖就卖，付款合适，到家签字走流程

原因很简单，现在市场就像进入了冰箱速冻柜，各条线限流、动作放缓

那如果接下来的市场还是如此的话，房东会愿意降价吗

那也大概率不会，主要有这3方面心理

➤ 这种心理怎么描述呢，就是之前我已经看到同小区同户型的房子已经卖到500w+了，你再让我卖480w、460w的更低的价格，我的心理就不能接受

➤ 而且他也不会愿意做这个小区排名前列个降价的人，不会愿意开这个头

➤ 另外还有点底气就在于，就算市场成交很慢，看房的人变少了，但是还是有成交的，还是有看房的，并不是完全没走量了，这时候对房东来说，ta宁愿搏一搏

所以就算房东知道自己的房子没那么好卖了，那也要等到价格到位了再出手，或者干脆不卖

除非是很着急买房的，自己房子已经进入周期的，那ta可能会松口降价

提问：曾叔你好，1000万的投资，考虑收益较大化，在目前的上海房价格局下，浦东浦西有什么片区和楼盘可以选择？

回答：浦东可以重点关注御桥的非学区房，新区腹地，前滩花木张江南汇的当中位置，轨交便利，商业配套齐全，厌恶设施也有搬迁预期。浦西则重点关注北新泾和九星。

前者本身有2号线沿线，同时连结大虹桥和市中心的地段优势，未来即将形成区域重点商圈。

后者是西南市区范围最后一块可以整体开发的储备用地，能够形成干净漂亮的崭新社区。

提问： 曾叔，350万～400万预算，想买新房，主要是保值增值。在您看来，在目前的新房市场里选哪些区域比较好？（假设都能买的到的前提下）

回答：临港的万达钻石湾还不错，可惜很多人都摇不到，其他的房源或多或少有各种硬伤。如果是为了涨幅，建议可以考虑考虑二手。

提问： 请问曾叔花桥的万科魅力花园如何，想入手投资，过五年十年后出手

回答：这个楼盘较为一般，不太符合我们的选筹标准，离地铁站（不管是S1还是11号线）都很远，而且距离学校和商业也有一定距离，所以不太看好。

提问： 曾叔你好，上海大宁地区这一波涨幅较大，是不是已经到天花板了，未来还有潜力吗？

回答：其实对于短期行情，我觉得到了这个阶段其实很难预测了，反正对于上海楼市的整体周期，我一直处于比较乐观的状态，上海楼市的未来，包括像大宁这样优质板块的未来，真的是长期看好。

提问：曾叔，想看总价800-900万间的二手房。夫妻俩分别在虹桥机场附近和浦东陆家嘴工作，目前不考虑学区，两房够用。北面新静安、虹口、杨浦这三个区，能推荐些感觉不错的次新盘吗？还有没有其他区域建议看看的？

回答：虹口杨浦目前这个预算比较难买次新房，只有区里相对弱势的板块楼盘可以选择。

比如虹口凉城，杨浦中原，前者公共交通尤其不便利，后者城市面貌比较老配套也一般。

新静安可以选择的位置就要好很多，重点关注大宁西北侧的阳城区域，配套有大融城，地铁有7号线，小区都比较新，还带了闸北二中心的学区。

提问： 您好，我有套古北一期的房子1997年的，房型老了，想卖掉去打新， 什么时候卖掉比较好呢。卖掉后积分有68，现金750万。有什么推荐小区可选吗？

回答：卖掉后积分不错，可以去试试。建议抓紧时间尽快卖掉，但是不一定能摇中，目前各种限制还挺多的。置换选筹可以参考曾叔内部资料。

提问：曾叔，你好，麻烦问下昆山开发区的房子有投资价值吗？

回答：昆山开发区不如昆山主城区或者花桥。昆山最值得买的就是这两个板块。主城区有比较好的配套和学区，主要吸引昆山本地人，昆山本地人还是挺有钱的。花桥就是上海的远郊板块，主要是对接上海的刚需上车。

提问：人生排名前列套房需要赚钱吗？

回答：人生排名前列套房一定要赚钱，追求确定性的回报。只要赚钱，你就能一套变两套，两套变三套，从此走向房生房的艺术之路。如排名前列套房不赚钱，信心受打击，财务上面临压力，背负债务，后面你就更没法玩了。筹码未输光，就能继续等待机会；如果筹码没了，就要下赌桌了。排名前列套房赚钱的正面价值，你的家人会赞赏你，把多年积蓄拿给你运作，身边的兄弟也会筹资跟你一起买，帮你过桥。大面积低单价大面积低单价的好处在一线城市尤为明显，贷票和房票有限，大面积意味着一套等于两套，一次贷足几百万。缺点是流动性的不足，牺牲流动性换取未来的涨幅。对城市价值板块、地段有一定的要求，必须是被低估、在未来会有轮动补涨升值的地段。不适合资金缺乏、认知不足的普通投资者，否则站岗。

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