竞自持大战、国家队入场:长租市场迎变局

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2021年被称为“集中供地元年”，改变的不仅是土地供应规则，也使得拿地房企主动或者被动开展租赁业务，“竞自持租赁”是关键所在。

限马甲、限参拍资质、限资金来源和保证金降低等，更多的是指向入场门槛；而“竞自持租赁”规则，意味着开发商需要自持租赁住房。也就是说，房企拍下“竞自持”地块后，有一定比例的房子不能出售，只能拿来出租。

集中供地之前，实际上已经有只租不售的地块在全国涌现，大背景是住房市场租购并举的推进，北京2016出现排名前列竞拍自持比例地块后，上海、广州、天津、青岛、杭州、佛山等城市相继跟进。

不少开发商也随之转型做“房东”，从早期的万科、龙湖，到旭辉、景瑞、宝龙，在到现在的国家队保利、华润、中海、中粮等。万科翡翠书院是全国排名前列企业自持租赁住房项目，在2018年开启预租时，“月租1.5万元起，十年租金180万元起”还曾轰动北京租房市场。

为解决新市民、青年人的住房需求，2021年城集中供地极大地扩大了供应租赁用地规模，许多地块设置了竞自持租赁用房和配建保障性房、人才公寓比例等两种规则。北京通过集体用地建设大型租赁社区，上海供应大量纯租赁住房建设大型租赁社区，深圳通过城中村改造，杭州大量配建和自持用地建设租赁住房，成都竞销售型人才公寓等。

经焦点财经梳理，三轮土拍中22城竞自持地块（含租赁用地、保障房用地、人才住房）至少有468宗：首轮最多，超230宗地；第二轮次之，超170宗；第三轮最少，将近68宗（宁波第三轮土拍尚未进行，未包含在内）。

自持租赁用房和配建，是两种不同的模式：前者资产还是属于开发商，租赁产生的收益及未来增值收益都归开发商所有；而后者建好之后需要移交政府，由政府自己或者找专业机构进行租赁经营。

本文讨论是前者，租赁兴起是大势所趋，再加之集中供地规则的加持，势必会有更多房企加入这一赛道。2021年三轮集中供地，见证了太多的故事。以此为视角，可以从土地源头处清晰判断哪些房企在加码或新进入租赁赛道。

竞自持递减

从三轮供地来看，排名前列批次竞自持租赁用地占比较高，第二批次拿地建配租赁用地最多。22城首轮集中供地， “竞配建，竞自持”及纯租赁住房用地达247 宗，成交建面达394.4 万平方米，预计将增加租赁住房65735套。

总涉租赁地块增加，也意味着房企系参与住房租赁在增多。当前半数百强房企已入局长租公寓，市场参与度不断提升。房企系长租公寓，已然成为未来租赁供给的趋势。

22城首轮集中供地中，杭州、成都、上海、合肥、北京、无锡、青岛、长沙、南京、广州、宁波和济南，是出让涉租赁地产数量或建筑面积较高的城市。

特别是杭州，57宗地块中涉租赁地块数量高达50宗，无论是地块数量还是建筑面积，在22城中均是较高，扣除2宗租赁用地后，自持地块占比高达 74.5%。涉及27家房企，较高自持比例为40%，平均自持比例 9.3%，自持面积总计 66.6万㎡。

成都首次集中供地，也被戏称为“自持大战”，40宗地块中32块竞自持租赁，自持比例纪录频频被刷新，其中高新区中和街道观东社区地块最为引人注目，从30%的自持起步比例，经30轮举牌鏖战后被远达地产拿下，自持比例数字定格在59%，在全国土拍中也颇为罕见。

龙光将自持比例刷新至45%也很令人震惊，那次拍下竞自持租赁地块的房企有融信、爱情地产、万科、华润、电建和交投联合体、德商和德信联合体、中骏、远洋、大发、海伦堡、金地、佳兆业和旭辉等企业。

三轮集中供地竞自持规则下，房企在主动或被动需要开展租赁业务，因自持物业资金沉淀周期长，投资回收慢是绕不开的问题，很考验房企的自持资产运营能力。如西安住建局2021年提出，新出让土地应按比例足额建自持租赁住房，自持年限不低于10年，打破了开发商以租代售的可能性。

高比例的自持/配建比例会侵蚀企业利润，所以在拍地过程中，有房企选择性挑地，尽量避开竞自持地块。当然，也有部分房企出于规模考虑，会被动选择竞自持地块，而忽视利润。

一位参加了成都首轮土拍的投资部门人员曾言，其实很多自持租赁比例较高的土地，是根本算不过来账的，他们不会参与那些土地的竞争。在四川远达将自持比例刷新至59%时，业内同行甚至直呼，是否能算得过账来，有业内人士称，远达可有可能是为员工在成都发展做打算。

融信的账本算的较为清晰，他们在杭州首轮拍地中，拿到5宗竞自持地块。副总裁王卫以钱江世纪城地块为例解释，自持部分投入的成本只是限价的一半，结合周边同类型的物业租金回报在2%左右，未来的整个收益在静态的情况下预计会达到3-4%。

诸如融信的此类房企，可以看成是在主动加法租赁业务。但无论是主动或被动，一个形势不可改变，22城集中供地租赁用地规模在扩大，房企系长租公寓规模也将相应增加。

但在三轮土拍中，一种现象也在发生，涉租赁用地供应模式有所变化，正在从“竞自持”到“拿地配建”再到“纯租赁供地”转变。竞自持地块占比大幅下降，如长沙第二批集中供地竞自持地块数量占比高达83％，而在第三轮占比约42％；成都第三轮供地，取消竞自持，配建减少。

租赁社区兴起

但是配建租赁用地和纯租赁用地在增多，未来集中供地租赁用地也将以这两种供应方式为主。大项目的入市，也意味着大型租赁社区的兴起。

滨江集团自持商品房租赁社区品牌“暖屋”于2018年初便创立，董事长戚金兴公开表达期许，要将“暖屋”打造成继滨江房产、滨江服务之后的又一张金名片。翡翠江南是暖屋在杭州的首秀，早在2021年初便启动招租。

不同于集中式或分散式公寓，租赁社区优势在于集中的物理空间，体量大，房源数量多在1000以上，可以做到拿地、开发、运营、服务全流程一体化，规模化摊平成本，可视为长租公寓的升级版。

上海较为典型，近几年入市的纯租赁用地/自持租赁项目，基本都属于租赁社区。项目体量上相比较“长租公寓”项目更大，如华润置地有巢排名前列租赁大社区，是上海首宗集体土地建设租赁住房项目，于2021年3月开业。

从地源来看，租赁社区的用地目前主要来自存量改造和新增供应，朗诗寓杭州瓜山未来社区便是属于旧改更新。而新增供应，则主要源自集中供地中竞自持面积以及纯租赁用地供应。

目前来看，房企系租赁产品还是以传统的长租公寓为主，包括中高端服务式公寓、白领租赁公寓和企业宿舍等。运营规模较为靠前的是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区、招商伊敦公寓、地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富的合景公寓、金地草莓社区等。

还有大批房企在路上，正在布局和加码长租公寓市场，珠江实业推出长租公寓产品“珠实新寓”，路劲地产推出“路劲隽寓”，均在2021年新进入住房租赁行业。融信2021年提出 “长租住宅”概念，推出长租住宅品牌“融信hello家”，“hello+港”落地在其明星产品澜天系。

恒隆地产于2021年6月在内地推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”，并将先后落地于在武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合中；华润置地2021年成立润沃住房租赁（深圳）有限责任公司，注册资本4.2亿元。

绿地香港菁舍业务负责人孙漠林认为，长租公寓是国家解决住房矛盾的重要手段之一，仍然是高速增长的潜力市场，预计到2025年将保持24%复合增长率。绿城中国董事会主席张亚东也表示，集中式长租公寓是大势所趋，绿城应该介入，一旦以后政府让绿城代建、运营公寓，就都可以做。

早在2020年12月，绿城便成立创立杭州美好生活公寓管理有限公司，开始经营长租公寓业务；2021年9月，绿城调整组织结构，长租公寓业务管理从创新事业部划入商管事业部管理，绿城美好生活公寓的排名前列项目和寓，落地于杭州小和山，2021年4月已启动试运营。

随着“两集中”土地政策下，供地租赁用地供应的增多，无论是传统长租公寓，还是兴起的租赁社区，房企系租赁业务将快速成长，特别在在地产形势转折剧变形势下，有望成为一条新增长曲线和转型之路。

克而瑞2021年住房租赁企业规模排行榜也显示，房企系公寓运营商管理房源规模迅速增长，TOP30中房企系管理规模89.61万间，占比总管理规模75%。

国家队也在入场

民营企业之外，国家队也在加速入场。特别是随着国企央企成为拿地主力军，这种现象更为明显。

上海首轮集中供地， 56宗地块中的8宗纯租赁用地，拿地企业以国资为主，包括上海华泾集体、松江国资委、临港城投，上海建工虽有一定规模的自持用地，但其并未推出长租公寓品牌。

对于目前已获取租赁用地的国家队来讲，租赁产品的运营有两个方向，一是自建长租品牌，自己运营管理，如华润置地有巢、保利地产的保利公寓、中海地产友里、上海地产城方、上海城投的城投宽庭，以及中冶置业旗下的公寓品牌和舍等。

另外，中国宝武集团旗下的宝地资产推出友间公寓，张江集团2019年与海尔合作的国内排名前列纯租赁智慧中心公寓——张江国际社区人才公寓，也已入市。进入2021年，首创置业推出排名前列集租业务线品牌“繁星”，同时做了北京较大的集体土地租赁住房项目，首创繁星十八里店集租房项目。

二是与同行展开合作，如松江国资委和旭辉瓴寓在上海合作拿地，未来入市的租赁社区交由旭辉瓴寓运营管理的概率很高。这也成为优质民营房企拓展租赁市场规模的一条可操作路径。

长租公寓类租赁产品投资回报虽然周期长，但并不是房企手中的“烫手山芋”。从长期以运营的角度来看，自持产品，租赁住房可作为稳定的现金流来源，并能通过发行ABS、类REITs等资产证券化产品，通过金融化的手段实现退出，由重资产持有变为轻资产。阳光城2021年3月拟合作新一期长租公寓类REITs，发行总规模12.1亿元，便是一种退出路径。