千万别熬成“老豪宅”

中国房评报道_ 2022-04-22 07:57:53
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原创 房小评 中国房评报道 2022-04-21 21:51 “买到中信城四期”是当下北京楼市最难做到的事儿。 可是,比中信城四期位置还好的豪宅项目西单上国阙有房在售,竟然无人想起。 这个位于西城区大方胡同2号院,距离西单仅500米,坐拥北京最繁华核心地段,仅82席的先进豪宅,已经卖了10多年,网签

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-21 21:51

“买到中信城四期”是当下北京楼市最难做到的事儿。

可是,比中信城四期位置还好的豪宅项目西单上国阙有房在售,竟然无人想起。

这个位于西城区大方胡同2号院,距离西单仅500米,坐拥北京最繁华核心地段,仅82席的先进豪宅,已经卖了10多年,网签竟然只卖了21套房。

这两天,上国阙又推出新房源:约296㎡四居,约165㎡三居,容积率4.43,绿化率30%,精装修交付,一房一价,均价约18.7万元/平米。

中信城四期的售价虽然未出,但是预计在15万元/平米左右。据说意向客户如过江之鲫,即使全款也可能摇不到理想的号。

这么多有钱人去追捧中信城四期,为何不关注下上国阙呢?

难道,上国阙“老了”?

于是,房小评查了一下上国阙这样的老豪宅的销售情况,发现它们目前卖得都很平淡。

这类豪宅套总价均在3000万元以上,妥妥的黄金地段,很多甚至是长安街畔的稀缺孤品。刚推出时也曾吸引市场关注,然而随着时间推移,销售势头变得平淡,十余年过去了仍有房在卖。

这类豪宅大致分为两类:

一类是40年或50年产权的写字楼或酒店改的公寓,例如:天安国汇、万科大都会滨江等;以及70年产权的公寓,如:梵悦108、北京公馆等。

另一类是70年产权的住宅,例如:霞公府、上国阙、金舆东华等。

截至2022年4月21日,这些豪宅网签数据如下:

这些豪宅有以下共同特点:

1、地段特别稀缺:

上述项目不是在二环内,就是区域发展的中心区,比如:上国阙、霞公府、金舆东华都在长安街畔。金舆东华更是在著名的北京励骏酒店旁,金宝街就在楼下,在家里就能看到史家小学。

再如,梵悦108对望CBD,业主可以走路去国贸上班;万科大都会滨江一览五河交汇的大运河CBD,楼下游艇穿梭。

2、户型相对老旧:

上述项目多半是10年前的建筑,南北窄、东西长,户型格局比较落后,部分户型甚至无法达到现行建筑标准对日照的要求,缺乏居住舒适度。

3、社区品质不高:

这些项目社区比较小,缺乏品质配套。以园林为例,多数为开放式社区园林,比如金舆东华、天安国汇、梵悦108,园林就是楼下那么一点点,而且非业主可以进出。

霞公府有围合式社区园林,面积也更大,但四周都是楼房,社区宛如一个大天井。

4、套总价较高:

依靠地段优势,这类项目的总价也多在3000万-7000万元/套。

比如金舆东华3000万元/套起,霞公府5000万元/套起。高总价决定了这些豪宅只有先进财富阶层才买得起,一般人踮起脚也够不着。

5、投资客户较多:

这类豪宅客户都有多套房产,不一定买来居住,很多人是看中稀缺地段,将房子当作奢侈品收藏。

需要注意,此前很多公司都喜欢选择此类核心区域的固定资产,一是保值,二是在持有期间可以出租实现收益。

上述稀缺地段的豪宅是富人们的“奢侈品”,因此在销售期间都把价格和范儿拔得足足的,一副“富家千金不愁嫁”的高傲感。

项目在推房源的时候也喜欢捂着卖,边卖边涨价。

因此,这些豪宅在刚推出的时候,往往能圈一波粉。

但是,2017年之后,局面出现了变化。

首先是商办类豪宅遇到了“滑铁卢”。

40、50年产权的写字楼或酒店改的公寓,以及70年产权公寓,在2015-2016年成交较好。当时还兴起了东三环、东四环把写字楼改造成公寓的风潮。

2017年商办新政出台之后,“商改住”类产品限购条件升级,而且不能办理购房贷款,直接滞销。

同时,还没有拿到预售证的70年产权公寓,也不能再落户,更别提上学。

虽然2017年之前拿到预售证的项目,比如梵悦108、北京公馆可以落户上学,但是销售速度依旧较慢。

接着,2021年房地产市场信贷冲击之后,房价预期见顶,70年产权住宅这类老豪宅也开始不好卖了。

上述内城豪宅在2020年之前,一直是地段少有,舍我其谁的态度。

贵,但不愁卖。

2020年以后,北京开始逐步供应内城地块。佑安府、天坛府、端礼著等一批内城项目相继面市,而且拥有200平米以上大平层,甚至别墅产品,直接分流了想住在内城,对产品面积、功能格局、社区园林有更高要求的豪宅买家。

于是,老豪宅们的销售速度从2020年开始放缓。部分项目甚至卖了10年,还没有清盘。

不过,市场分流只是一方面原因,这些核心地段豪宅毕竟是稀缺品,不担心供给冲击。它们之所以不再是富人的宠儿,还有更为深刻的市场原因:

1、居住属性缺乏:

房子功能分为居住属性和投资属性。这类房子居住属性一般,没有社区,没有安静的生活环境,配套往往只有健身房、会所或者酒店式配套,因此常常被作为投资或者会所用途。

如今房住不炒是购房主基调,投资需求减弱,所以这类房子不像以前那么火了。

2、客群发生变化:

老豪宅就像奢侈品被富人买来收藏。很显然,这些年国内暴富的行业和人士减少了。

这样的房子动辄20万元一平米,总价3000万元起,有的在5000万-6000万元,而且很多必须全款,对现金流要求很高。

对于私营企业主来说,现在现金流很宝贵,不能随便撒在豪宅上。

3、定价逻辑的改变:

贵要有贵的道理。上述老豪宅们虽然地段稀缺,但是产品陈旧,不符合新富人群的偏好。于是,物业定价逻辑发生了改变。

原来市场存在房价一直上涨的预期,老豪宅们价格高也有人要。如果没有涨价预期,这样的房子住着舒适性差,作为投资品该如何定价呢?

例如:金舆东华244平米三居室的总价在3700万元,以周边租金较高的长安太和三居室租金7万元/月计算,每年租金回报率只有2%,显然还不如把钱存银行。

观察这两年的行情,这些稀缺地段的老豪宅价格基本没怎么涨。

例如,霞公府2020年左右的成交价格是14万元/平米,如今还是这个价格。

金舆东华首次取证时在8万元/平米左右,香港的一家投资公司以这个价格买下来,如今以17万元/平米出售。从开盘以来价格就没怎么变,而且不好的楼层还有特价房。

不过,北京的房产依然是全国富人追捧的优质资产,这些老豪宅们占有不可复制的稀缺地段,缺乏的是新产品理念和客户服务理念。

如果能对产品进行改造升级,重新匹配新富人群的喜好,仍然有“老树逢春”的机会。

实际上,北京市场已经出现了成功案例。

众所周知,北京朝阳区的“霄云路8号”也面临“好地段、老产品”的销售困境。

但是项目下决心引入了缦合品牌,对产品重新改造,打造出符合新富人群审美的“缦合风”豪宅,一举成为这两年北京先进豪宅市场的销冠。

缦合的成功案例已经说明,北京楼市不缺先进豪宅客群和购买力,只是客户的偏好一直在变化。如果肯用心改造升级,还是有机会叫好又叫座的。

过去,上述稀缺地段的老豪宅们可能捂着卖、不愁卖,如今时代和环境已经改变。卖方是真心想赶紧卖,奈何富人们的偏好已经变了,产品和客户之间需要重新匹配。

房小评根据实地考察的情况,给这些老豪宅们以下建议:

1、升级改造产品。

虽然项目的格局已经固定,但仍可以聘请知名设计师从现代生活的社交、居家习惯入手,优化空间布局。

比如设计开放式书房营造更为宽阔的客厅空间;将分离的餐客厨空间通过开放的岛台连接;为无窗的主卧卫生间增加新风设备等。

2、增加主动服务。

豪宅业主的生活离不开定制化服务,仅是高价请最贵的物业公司来管理还不够,而是要给业主生活做加法。

比如让业主成为周边一公里内所有高档商业的VIP会员,而不是告诉业主旁边酒店有健身会所,办卡后可以享受服务。

3、提供资金解决方案。

现房老豪宅留给客户的付款时间都很短。对于生意场上的客户,当下现金流的作用远大于固定资产。

帮助业主主动寻找可以快速实现抵押贷款的机构,甚至提供过桥贷款,并且以最短的时间办理房本,较大化豪宅的金融属性,也有助于提升项目的销售速度。

把房子卖出去,除了地段和产品,更需要能够打动客户痛点的闪光点。这个闪光点可能是宝格丽的精装,可能是周边一公里生活圈的VIP待遇,也可能是让客户惊喜的垫资服务。

总结:稀缺地段的老豪宅境遇不必是黄安《新鸳鸯蝴蝶梦》里唱的:“由来只有新人笑,有谁听到旧人哭”。

房子的核心价值是地段,老豪宅们的地段价值逻辑一直在,只要它们不端着,接点地气,其实叫好叫座的机会永远存在。

希望卖家看到这篇文章,也希望买家能理解这篇文章,写对大家有用的文章,是我们的初心。

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