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南二环新盘值不值得冲？紫玥观宸真实测评来了！

石家庄刚需家庭看过来！南二环这个新盘最近讨论度爆表，但真像宣传的那么香？作为从业二十年的地产老炮儿，今天带你们扒开现象看本质。

【主城区低密盘真香现场】

当二环边容积率2.0的洋房社区出现，懂的都懂！相比周边保利华宸天奕2.5的容积率，紫玥观宸的楼间距宽到能踢足球。但注意看11#仅11层的小高层，得房率碾压周边竞品，这种产品配置在桥西核心区实属罕见。

【交通配套双王炸】

实测步行8分钟到地铁站，比竞品维多利亚时代少绕两个路口。划片自强小学+41中的组合，比城发投桂月云峯多套双保险。不过周边成熟社区扎堆，高峰期出小区可能要比别人早起五分钟。

【户型藏着小心机】

105㎡做三室两卫的格局确实刚需友好，但北向次卧开间仅2.7米要注意。136㎡四房偷了飘窗面积，不过厨房操作台比盛邦九号院短了30公分。均价1.39万起看着划算，但低楼层房源采光要实地验证。

每个楼盘都是天使与恶魔的结合体，紫玥观宸用实景示范区说话的态度值得点赞，但周边城市界面更新需要时间。如果你是通勤族+学区刚需+低密爱好者，这个盘确实能打。但改善客群可能要等等看后期园林兑现度。

用地四周围了一圈城市绿地或者绿化带，这倒是不错的。可地块挨着建通街和南二环（会有噪声影响，尤其南二环），但是真正的贴临道路的边却很短。这样一来会有一个问题，交通组织不便，未来出行可能会有局部的压力。

地块周边万科紫台、紫院、紫玥一期、盛邦花园、塔谈等等，加上高铁片区修路、各种建设。周边居住氛围还是很成熟的，区域配套算可以吧。城市界面也不错，整体周边情况良好。（据说受某某事件的影响，学校不如一期了是吧？那就再不要学区，纯居住的情况下，还是很不错的选择的）

项目用地面积5.2万平，总建面14.17万平，住宅地上面积10.2万平。容积率2.0，规划户数828户（2484人）。共设计7栋15/18层高层，10栋7到11层洋房，共17栋住宅楼。（因为主打性价比，在单价不会过高的情况下，典型的尽量多出洋房，利用洋房高层的差价尽可能产生更多的货值）（比一期贵了又是另一方面了，要是能保持一期的价格那就更香了，毕竟少了个学校了啊，社区规模啥的倒是更成熟了）

用地形状不规则但是整体算他方正吧。至少这个形状对于总图布局来说，还算不错的，没那么膈应人。通过总图可以看出来，刚才说的临路面太少的问题。南边一小段（约100米）对着仓裕路，其他都不临路了，除了西侧有条20米宽规划路。不过也还好，周边道路都是互通的。主入口和有耳环入口在南侧仓裕路，次入口在西侧规划路。地库入口两条路一边一个（也没得选）。另外这个小区在南侧主入口前规划了30辆地面停车位，我觉得这样挺好的，地面上有几个临时停车的地方，总归是方便，哪怕是访客车位都挺好，主要是方便。但是后续项目地面停车都不允许了，都要求全部地下停车了，地面上倒是干净了，但是有个朋友亲戚来，或者自己临时停个车，总感觉不太便利。（当然有车位你也不一定抢的上这另说啊）

刚才说到了小区离南二环、建通街太近，可能有噪声，所以规划上就在北边和东边规划了高层住宅，作为屏障，隔绝噪声。内部全是洋房，这也算一种应对策略吧。

装配式是2#、3#、5-8#共6栋。

立面之前放过，移步这里→项目对比之石家庄新楼盘立面大比拼，谁才是你心中那个TA？

户型上说两句。这个项目户型有赠送，但是时间早，只有设备平台和飘窗赠送，没有入户花园。而且高层户型是那种每个单元一个电梯，14层中间有一个连廊那种（仅14层，之前也说过这种交通核）。这种交通核特点就是牺牲14层中户两户，造福全楼（公摊小），但是就一个电梯，万一坏了不好整，爬14层？但是我还是认可这种交通核的，之前说过现在不多说了。户型放两个吧，126和159+129，还是那句话，有需要再单独问吧。户型整体不错，但是毕竟不如后来那一批最新政策下催生的产品，谁又能比得过政策呢。

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