地产转型期,龙湖找到了引擎换轨的方向

龙湖集团2023年半年业绩会高管合影

出品 | 焦点财经

作者 | 王迪

每家房企都在经历一场史无前例的“压力测试”。房地产多米诺骨牌效应渲染之下，能够穿越周期的房企，注定要进行一场“刮骨疗毒”之痛。

8月18日，在行业整体下行，约60%上市房企预计亏损的情况下，龙湖实现核心净利润的正向增长。年报显示，龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%；上半年股东应占核心净利达65.9亿元，同比增长0.6%；经营性业务收入增10.4%至122亿元，净负债率57.2%维持低位。

龙湖成为为数不多业绩突出且并未暴雷的民营房企。之所以能取得如此成绩，与龙湖对新时期的发展战略密不可分。掌舵人陈序平在业绩会上指出，行业告别高杠杆发展模式，不再以负债规模的增加，驱动资产规模的增长以及销售的增长，要降负债并提升资产质量，“分子减少，分母变强”才能实现高质量发展。

所以，构建开发-运营-服务1+2+2 业务格局，实现核心利润平稳，利润结构优化，三大业务板块协同发力，龙湖率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。

除了将业绩分摊、形成合力之外，龙湖管理层还透露：“集团每半个月都有压力测试会议，永远坚持底线思考，保持量入为出。目前，短债占比11%，对到期债务提前铺排，通过开发贷、经营性物业贷、中债增等多种融资方式保持安全。今年债务压力已过，明年预计到期债务230亿，2027年才有到期美元债”。

三大业务板块协同发力：低杠杆、低成本、强运营

“开发板块虽然规模大、实现周转较快，但不太稳定；运营是重资产沉淀的业务，稳定持续，毛利率很高，但是ROE较低；而服务是轻资产，ROE很高，基本没有资产投入。”

在陈序平看来，上述三个板块组合完之后可以让企业保持在一个高ROE的情况下，不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模的增加以及销售的增长。这是龙湖找到的新方向。

在地产大变局之下，房地产投资对于经济的拉动作用依然存在，但并不是单纯房地产开发，更重要的是存量市场的经营性业务的提升。尤其是，在地产开发业务疲软的状态下，运营及服务业务的增加能够有效熨平周期风险。

半年报显示，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。

其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%。截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达80余座。

龙湖的前瞻性在于，在其他房企跑马圈地以高杠杆拿地做滚动开发之时，它关注传统开发红海，同时掘金存量市场蓝海。在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道的“1+2+2”业务格局。

龙湖管理层也提到，不断优化收入、盈利结构，实现经营性现金流为正。得益于运营及服务业务的稳步增长及运营效率提升，集团整体毛利率进一步修复，毛利额达到139亿元，毛利率提升至22.4%。

就具体业绩来看，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。其中，运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

经营性利润占比过半，经营性多航道释放新估值想象

对于龙湖在新周期的转型，中金公司曾在7月底发布研报指出，龙湖增长引擎换轨已见成效。

中金认为，龙湖较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务，这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放。

事实上，龙湖的C1到C5航道分别为地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造。抛开地产传统赛道来看，经营性业务已经释放新估值想象。

具体来看，龙湖在2005年将“多业态”提至战略层面，通过“以售养租”培育以购物中心为主的自持商业，由重及轻、将管理经验与产业资源变现。2022年运营和服务业务对龙湖核心净利润贡献分别达到18%、9%。

就龙湖布局的商业地产来看，截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

对于龙湖商业的策略，陈序平则指出，龙湖从2015年网格化管理，实现了位居一二城市的快速布局。

更为重要的是，源源不断的商业在贡献现金流的同时，所衍生出来的融资更具想象空间。

赵轶也在半年业绩上指出了，与天街资产相对应的经营性物业贷。“目前龙湖已经开业的天街经营性物业贷只做了47个，还有30个未来会持续做，未来还有40多个天街持续开出来，可以做接近900亿元的经营性物业贷，相对来说，给了一个很大的定心丸。”。

目前火热的消费基础设施公募REITs同样指向龙湖天街。赵轶表示，高度关注消费类公募REITs，正在稳步做准备。“消费基础设施公募REIT对资产独立性非常重要。龙湖的很多项目都是综合体为主，需要等资产卖完之后才能进行操作。希望这两年，龙湖有商场能满足REITs上市门槛。”

其他航道业绩同样呈现增长。就长租公寓业务来看，作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数11.9万间，已纳保超4万间。服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为人民币58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。

针对龙湖智创生活上市进程问题，龙湖集团管理层回应称，上市是手段不是目的，考虑到市场情绪，这个阶段不是好的上市时机，所以不着急。

此外，为应对转型，房企积极抢滩入局代建领域，一方面是轻资产转型的需要，更重要的还是拓展服务业务。

对此，陈序平则指出，随着入局者增多，代建领域竞争愈加激烈，龙湖龙智造的优势是基于城市的航道协同作用，会聚焦主力城市，发挥航道协同的效益，不会下沉三四线，还是聚焦一二线，实现五个业务飞轮齐头并进，重视产品质量。

截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

优化地产开发盘面：全年可供货源3200亿，新项目首开去化达70%

龙湖多年沉淀的运营及服务能力得以体现，为其贡献了新的业绩增长级，而地产这一基本盘持续巩固了大后方。

针对今年先扬后抑的市场环境，龙湖的地产销售仍然取得了不错的成绩。

对此，龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠指出，今年二三月份楼市短暂回暖复苏，二季度又不断下滑，龙湖依然有985亿的签约额。一方面取决于在供货端做了充足准备，全年有3200亿的可供货源。

此外，上半年新项目首开去化达到70%，以此回正现金流，优化盘面。在销售策略端，龙湖支持刚需及改善需求，推出四个高端品牌，以匹配居民美好生活的需求。

随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，龙湖的开发业务亦不再以规模为导向，而是坚持精准投资。

就半年报来看，龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。当然，这离不开龙湖积极布局高能级城市，把握战略主动性。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

在三四线城市楼市逐渐“哑火”的背景下，诸多房企转向一二线高能级城市拿地，这也造成了一二线城市的土拍市场的火热。

对此，在房企们投资策略趋同的时下，据张旭忠透露，龙湖上半年在14个重点城市拿地新增货值600亿左右，未来也将主要布局一二线城市，密切关注政策变化，持续把握优质投资机会，在高能级城市获取土地，做好发展与安全的平衡。

据了解，2023年上半年，龙湖集团共获取20幅新地，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米，权益地价180亿元。从城市分布看，上半年所获地块均位于一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。

截至报告期末，龙湖集团总土储合计5489万平方米，权益面积3816万平方米，约87%的销售货值集中在高能级城市。

此外，从长期来看，龙湖还是坚定看好中国房地产市场会健康稳定发展。

在张旭忠看来，当前市场和消费者的信心需要一定的时间去恢复。未来龙湖将对现有的库存项目，不断加大去化力度，在价格方面龙湖一定坚持一城一策、一盘一策，不会随意甩卖，坚持量价平衡、尊重市场。