李想:不能否定房地产行业的历史功绩和未来前途

图： 本期嘉宾 排名前列太平戴维斯华北区市场研究部负责人 李想

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2021年，房企的秋冬格外冷。“红五月”、“金九银十”几乎“阵亡”，京沪杭等多个城市土地市场相继出现地块流拍，地产美元债大幅下跌，恒大、建业、新力、花样年、当代置业等房企一个接一个地“暴雷”。一时间，整个房地产行业都卷入了一场坏情绪下的“信心负循环”。

排名前列太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想认为，不可否认当前的房地产行业整体形势确实严峻，不少房企面临债务压力，不过房地产市场尚未进入“死局”的状态，只是处于“焦灼”之中。

企业合理资金需求应得到满足

他指出，从政策层面来看，国家在房地产行业的调控主要集中在宏观层面，比如针对某一特定的购房族群或特定产品类别。而从去年8月“三道红线”融资新规出台后，行业又相继出台了22城“两集中”供地新政，以及“拿地销售比40%”、房地产贷款集中度管理等政策。这些密集出台的调控政策越来越细化，且更多地针对房企内部财务的管控。相比以往，行业调控力度空前，调控周期也在缩短。

2021年，“红五月”和“金九银十”这两个昔日房企业绩冲刺的关键时段，都暗淡了下来。且当下在市场端，购房者的观望情绪仍较为浓厚，预计到年底前都难有显著改善。“这样的大环境下，不少房企能保证年内债务不‘暴雷’就已不错，年初定下的销售目标是否能达成都要被摆在次要位置。”李想称。

严峻的行业环境下，穆迪在10月18日对至少7家房企的信用评级进行了下调。绿地、阳光城、奥园、富力、领地、合生创展、中梁控股、祥生等均包含在内，使得本就不乐观的房企融资环境，再被浇上一盆冷水。

李想认为，过去的很长时间，房企的重心都在追求快周转及快速的规模扩张上，忽视了自身的财务状况和财务风险，也忽视了国家宏观调控的力度和决心。如今，这些因过分追求规模扩张所带来的问题正在逐渐显现。

他坦诚，被下调信用评级，将使得房企新债的成功发行更为困难。即便成功发行，票息也会很高，这将导致一个恶性循环的出现：信用评级越低的房企，越拿不到便宜的钱，融资渠道也会越来越窄。而融资渠道越窄，企业的债务情况也会越严重，进而形成一个非常糟糕的局面。

尤其值得注意的是，企业自身财务状况的改善通常需要很长时间，信用评级的改善也需要较长时间。而当前的房地产市场又不景气，企业希冀通过加快销售、快速回款来改善自身财务状况、实现降档的渠道也并非一蹴而就，这也将使得被下调评级的企业日子更加难过，李想称。

他建议，房地产贷款集中度管理制度可以进行适当的调整和纠偏，以防止误伤。同样，融资端也需进行必要的纠偏，对于部分财务状况良好的房企，要保证融资的有序进行和发放。短时间内，房企的境外发债情况难有立竿见影的改观。但在国内，尤其是与刚需购房需求相关的领域，或会有显著改善。

究其原因，他认为，目前，房地产市场的刚需盘开发仍是主流，单纯做高端项目开发的开发商很少。对正常的购房需求需给予支持，且这对于推动国内城镇化进程十分重要。由于资金紧张，房企的拿地热情骤减，致使第二轮集中供地中不少地块流拍。李想预计，这一状况将在第三次集中供地中有所改观，对应的个别地块的拿地限制性条件也会有所调整。

不能将债务暴雷归咎于行业调控

众所周知，由于市场规模庞大、投资拉动力强、产业带动性强，在过往相当长的时间里，房地产一直享有“支柱产业”的地位。在一系列的调整中，房地产行业在国民经济中的地位是否也在发生变化？

在李想看来，房地产目前仍是国民经济的支柱性产业之一，对于带动投资和推动经济增长意义重大，但并非少有支柱。不过，对于房地产也要全面的看待，尽管当前行业正处在一些波动和调整中，但历史功绩和未来前途不能被全部否定。

“要看到，过往十余年，持续处于强劲增长状态的房地产行业，有力推动了国内大规模城镇化的进程，同时有力推动了中国的经济增长”，李想称。此外，“房地产并非一个孤立的产业，它的上游有建筑、建材、钢铁水泥等产业，下游有家电、装修、物业服务等产业，多个细分行业都与房地产密切相关。房地产行业出现问题，对于中国经济而言也是很大的伤害”。

对于当前房地产市场所出台的一系列调控政策，他也强调要正确的看待。他指出，这些调控政策出台的主要目的，是为了构建一个相对健康的发展体系，预防系统性金融风险的出现。放眼全球来看，此前，美国、日本、西班牙、爱尔兰等国家出现经济危机的出现，都与房地产行业有关。吸取这些国家的经验和教训，用制度和政策防范风险，是国家进行行业调控的重要原因。并且，从中长期来看，这些调控都是必要且合理的。

“以恒大为例，若信贷政策持续处于宽松状态，恒大的问题只会越积越重。恒大债务暴雷的出现，与该企业长期追求快周转、追求规模迅速扩张的发展模式，及其对自身财务状况的长期忽视密切相关，并非由调控政策所导致。对于房企债务暴雷现象的看法，不能‘本末倒置’”，李想称。

他强调，不能将房企频繁的暴雷现象，片面的归咎于政府调控政策的干预。而要看到，正是由于这些调控政策的即时出台，企业的债务问题才不会越积越大，最终积重难返。政府出台政策干预，是为了保障行业的健康、有序发展，而非针对某个企业。

收并购领域“机会与风险”并存

事分两面。面对严峻的行业形势，有房企选择节衣缩食过冬，也有一些资金雄厚的房企则在下行周期中寻找机会，积极抄底储粮。与暴雷事件同频，“收并购”也是2021年房地产市场的高频词汇。

据焦点财经不完全统计，今年以来，以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的房企均曾入场收并购领域。此外，行业收并购潮也逐渐从以往的“大鱼吃小鱼”，演变为“大鱼吃大鱼”，甚至“超大鱼吃大鱼”，且多集中在物管领域。

李想认为，在行业洗牌期，收并购确实较为常见，且不局限于房地产行业，任何行业都是如此。作为整个房地产行业里为数不多有亮点的细分赛道，物管领域一直在资本市场获得了“看好”的态度。这也意味着，出售物管公司可以得到一个“好价钱”，而这可以迅速帮助其母公司回笼资金。也正因如此，当母公司出现严重的财务危机时，物管公司往往会优先被卖掉。

再加上行业一些资金链较好的企业，希冀做大、做强的愿望十分强烈，这也加剧了行业的洗牌，从而导致行业强者恒强局面的形成。物管行业目前在走的路，恰是开发商此前所走过的路，是行业发展的必然趋势。预计未来两个月，行业收并购依然将“机遇与风险”并存，李想称。

行业调整周期，“搅局者”不断出现，字节跳动就是其中之一。在下半年接连拿下几宗地块之后，字节跳动旗下幸福里近期又从北京麦田手中购入了一家房地产经纪公司，获得了进入房地产中介代理的通行证，抢食线上房产交易的蛋糕。

李想指出,“拿地”和“收并购”是字节跳动在房地产行业的两个主要动作。就拿地而言，其目的很简单，主要是“自用”，在拿地城市拓展业务，构建“势力版图”。对于字节跳动这种互联网巨头，地方政府也多会秉承欢迎态度。

作为发展势头较好的互联网企业，字节跳动在房地产服务、房产中介、二手房交易等领域还是有一定野心的。毕竟，当下不少一、二线城市纷纷由增量市场进入了存量市场，市场潜力巨大。不过，字节跳动是否能将自己所擅长的互联网思维，成功注入到房地产服务领域，并实现盈利获得较好发展，仍有待市场检验。