地产内参 | 房企纾困会解决三项问题,土拍市场出现五大现象

一、宏观政策：

1、全国：拟在杭州召开房地产纾困项目与金融机构对接商洽会。（详见附注1）

焦点研究院：尽管此前曾有浙江房协携手地方AMC纾困房企，但处于风险考虑，金融机构仍以观望为主，实际效果未及预期。本次商洽会对纾困进程有三大作用：1、为房企展现自身及项目优势提供平台；2、金融机构对房地产企业及其项目的有更深入的了解，借此机会尽可能打消金融机构的顾虑；3、对纾困过程中的法律及税务等问题的分析有助于促进流程的顺利进行，缩短整体时间。

2、河南省郑州市：被征收人使用房票所购买的商品房不计入家庭限购套数；

江苏省南京市：溧水区全面推行“房票”安置政策，购房补贴总房款0.8%。（详见附注2）

焦点研究院：近2个月已有10个城市陆续推出房票安置措施，该方式重出江湖。房票安置让政府不必支付大笔安置费，可以通过短期过渡费减轻财务压力；房票的兑换方为合作房企的新房（或二手房），且有18-36个月的有效期，有助于引导市场需求，化解存量商品房。通过该方式，这些城市的市场交易活跃度有望提升，从而修复市场信心。

3、湖北省武汉市：楼市悄然再松绑，限购区域最多可买4套房。（详见附注3）

焦点研究院：武汉楼市松绑的政策逻辑是已有2套基础住房的家庭，可分别通过父母投靠或多孩家庭政策，以及21日新政各多增加一套，因此最多可买4套房。父母投靠或多孩家庭方式不占用新政资格。不过信贷方面的细则仍未公布，因此在市场情绪仍处在观望态势，需求刺激如果无法通过加杠杆方式转化成实际购买力时，政策的效果还会大打折扣。

二、企业经营：

1、中国金茂：拟向首开股份及项目公司提供不超过21.7亿诚意金借款。（详见附注4）

焦点研究院：诚意金模式开启房企间合作新方式。对首开而言，这笔借款的利率能以较低利率补充项目开发前期的资金短缺；对金茂而言，在收获5.3%的利息收入的同时，获得了成为合作方以获取更多利润的机会。

三、土地市场：

1、6月22日，郑州首轮集中供地开拍，挂牌15宗地块全部成交，共揽金107亿元，实现“零流拍”，仅有两宗地块溢价成交，其余均为底价成交。

2、6月23日，苏州第二轮集中供地开拍，挂牌22宗地块成交20宗，共揽金271亿，仅有园区3宗热门地块进入一次性报价环节，剩余17宗地块均底价成交。

3、6月23日，2022年合肥市区第二批次土拍29宗地块出让完毕，其中5宗地块出现流拍，剩余地块均成交。24宗成交地块的计容建筑面积为260.7万平方米，总揽金190.2亿元。

焦点研究院：三个城市土拍结果呈现出以下特征：1、政策在向让利方向倾斜，但是房企投资态度仍较为谨慎，平均成交溢价率并未显著增加；2、城市内各板块之间冷热不均，热门地块还是受到追捧，如苏州的工业园区地块；3、国企、央企和地方城投平台兜底已经成为常态，如苏州土拍苏高新拿地5宗，郑州地产集团在郑州土拍中拿地5宗；4、部分当地民营企业由于前期拿地较少，资金充沛，在市场竞争趋缓的情况下零星拿地，如安徽和江苏多家本土民营房企均有斩获；5、接下来的土拍市场大概率维持上述1、2、3的特征，直到房企流动性得到缓解，如世茂集团在业绩说明会指出在流动性风险降低后再考虑拿地。

附注1：

6月22日，中国房地产业协会下发了一份关于召开“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”的通知，中国房地产业协会将与浙江省房协于7月26-27日在杭州市联合主办该会议。商洽会的主要内容包括金融机构纾困方案介绍，房企在市场变化中保持稳健发展，房地产项目纾困诉求共性分析，如何用优质品牌适应金融支持，浙江省房协介绍项目纾困工作，项目纾困过程中法律、税务问题分析，在房协指导下成功纾困问题楼盘及司法实践，房企纾困转型探索——发展长租房业务，以及专场会议：纾困方案及企业项目与金融机构，有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业对接商洽。参与此次商谈会的单位（人员）为有纾困项目需求的房企相关负责人，能提供纾困支持的金融机构负责人，有兼并重组、扩展合作项目意愿的企业负责人，法律、财税机构相关负责人，金融服务平台机构和各地房协相关负责人。

附注2：

6月20日，郑州市人民政府办公厅印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知。办法的适用范围为郑州中心城区，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含住宅与非住宅，下同）的一种房屋安置方式。办法指出，被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给予安置补偿权益金额8％的奖励，作为房票安置政策性奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

6月20日，南京溧水房地产市场在推出了3项新政，包括全面推行“房票”安置政策、购房即补贴总房款0.8%、商贷执行全市较低利率。据悉，购房补贴的执行日期为2022年6月18日至2023年6月17日。当地将住宅房屋征收货币补偿金额以“房票”形式出具给被征收人，由被征收人在溧水区范围内购买新建商品住房或二手住房（含车库、储藏室等配套用房）用于安置，以有效化解存量商品住房。与此同时，溧水区还将充分发挥“房产超市”功能。通过构建线上、线下“房产超市”服务平台，将商品房、二手房、已分配安置房纳入“房产超市”进行交易，并提供全方位咨询服务，从而方便群众（被征收人）及时全面掌握溧水房地产市场信息。此外，符合补贴条件的，按购房款的0.8%给予购房补贴。

附注3：

6月20日，武汉市购房新政再现调整。本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，该政策执行时间持续至2022年12月31日止。自当日起，在武汉非限购区域购买住房应进行购房资格认定和意向登记。意即为6月20日后，不管限购区还是非限购区，在武汉买房都要先申请房票（购房资格认定和意向登记）。而在6月20日前，非限购区买房无需提交资格核查认定申请。

不过，武汉市房产交易中心工作人员介绍称，该政策已经开始执行，暂未有正式文件发布，执行截止时间为2022年12月31日，如有购房意向可前往“武汉住保房管”小程序或公众号，先进行购房资格认定，认定结果会在48小时内以短信形式通知购房者。

此外，武汉市房地产交易管理中心工作人员还称，如果已通过父母投靠或二孩三孩政策买了第3套房，可无条件再买第4套。但如果已有2套房基础上直接新买1套，则不可叠加使用父母投靠、二孩或三孩政策购房。这意味着，限购区域购房套数上限为4套。

附注4：

6月22日，中国金茂称，于2022年6月22日，公司间接全资附属公司北方德茂与首开股份签订协议。据此，为双方后续就标的地块的开发开展合作，北方德茂同意向首开股份及项目公司提供合计不超过21.7亿元的诚意金借款，按年利率5.3%计息，用于首开股份及项目公司支付标的地块的部分开发所需资金；及有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。根据协议，在标的地块的开发取得北京市发改委颁发的立项批复后，首开股份应推进项目公司在国资监管机构认可的机构进行公开挂牌，以增资扩股的形式引入投资者获取项目公司不低于49%的股权。北方德茂有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。若北方德茂成功摘牌，诚意金借款中的等额部分将由项目公司于北方德茂实缴足额新增注册资本当日偿还，而剩余诚意金借款将转为北方德茂对项目公司的股东借款，继续按照5.3%的年利率计息。若北方德茂未能摘牌，则首开股份在收到北方德茂书面通知后20个工作日内，应偿还全部诚意金借款本金及利息。