上海楼市:内行人踩过的“吊车尾”盘,劝你千万别再去了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：老师，一品漫城贵了 那个浦江智汇园如何。还有电梯的低楼层是不是较好不要买啊

回答：智汇园是浦江商品小区里的吊车尾，买不起一品会去颐城华侨城，再不行会去茉莉和坤庭，再不行会考虑撤离浦江，去康桥的中邦或者电信三兄弟，再不行才会去智汇园，所以接到的都是区域内最底部的购买力，这类产品，普遍都是不太适合长期持有的。家门口都是工厂和城中村，没有社区概念可言，附近的人员很杂。

电梯低层要看的，如果采光不遮挡，3楼4楼还可以考虑。1和2除非自住需求特殊，不然尽可能避免。

提问：曾叔好，请问今年800-1000万的新房有什么推荐的吗？融信世纪古美如果开8.5万是好选择吗？

回答：融信开8.5是送福利，看看东苑半岛，看看锦绣江南和风度国际，都已经冲10还没算上二手交易税费。

融信的套均紧凑，产品拉开代差，按目前市场的火热程度，若放到二手市场，可以有10.5-11的表现。相当于倒挂2.5-3万。

但就是很难买到。800-1000选择还是比较丰富的，杨浦虹口内环就有一大堆。

提问：您好，我看有人问到爱博，附近请问西郊九韵城什么价格可以买？这个小区前景怎么样？

回答：爱博区位更好一些，比较靠近大虹桥以前的核心区，配套成熟，但是是动迁房有很多人不喜欢。西郊九韵城是过去十二年涨幅较大小区，区位也不错，配套成熟，可惜房龄略老了一些。这两个小区我都觉得不错。

提问：你好曾叔， 现在已经有一套郊区新房还有三成贷款正在还不打算卖 手上有两百多可用现金想买套市区老破小挂学区 不知道能买到一二梯队的小学学区吗 浦东 闵行 徐汇重点考虑 或者还能不能有什么办法筹措点资金

回答：200多万现金加点贷款，预算有限，买个老破小挂户口是可以的，像杨浦打一、浦东明珠，徐汇二梯队的，闵行的平南都有这种老破小的。但是我觉得你如果现金流充裕的话，可以多融z获得资金然后扩大预算，这样就能买个自住学区两相宜的房子了。所以当务之急是打开融资，你之前那套房子杠杆比例不高，有创新融z的空间。

提问：追问您：未来十年，西郊九韵城还能跑赢大盘吗？那边有南虹桥概念，但是学区，交通似乎不占优势

回答：这个不好说，有利好也有短板，只能说是不差的选择之一。回报收益率除了线上利润，还有线下利润，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

给粉丝买房实操中，都是大板块确定性，加具体高性价比房源结合起来的，这样才能保证收益率。你很难通过一个大板块就先进别人，现在的市场已经没有那么大的信息不对称了。

提问：想要在上海买房，是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好？

回答：两个差不多。大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要假以时日，才能全部落地。浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快活落地，但是高度有限。看你要长远的高度还是近期的确定性了。

提问：请问兼顾学区自住保值，张江高科和大宁哪里更有优势？我们夫妻一个大宁，一个张江工作？

回答：张江能级高于大宁， 选张江稳一点，大宁环境也不错，新静安动迁户最爱，如果没有情怀问题，还是选张江。

提问：请问哪些房子不能买？

回答：我们的投资原则，不买高价远郊新区的房子、不买商铺、不买写字楼公寓、不买别墅、不买市中心没学位的老房子，不买核心地段的高价盘、不买旅游地产、不买海景房 ……要买成熟地段边沿的房子，要买有地铁规划的房子，要买未来商务配套逐渐完善的房子等等，投资者之所以能赚到钱，并不是因为他们运气好，而是他们有深层逻辑，知道哪些房子大概率赚，懂得如何决策。

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