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深圳山海丹华府【已认证】

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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🔻项目名称：桑泰山海丹华

🔻开发商：深圳市赤湾投资发展有限公司（桑泰集团）

🔻物业公司：厚德物业

🔻物业管理费：待定

🔻总占地面积：约2.94万㎡

🔻总建筑面积：约14.31万㎡

🔻容积率：3.37

🔻绿化率：40%

🔻产权年限：2017年12月22日-2087年12月21日（70年）

🔻总户数：983户

🔻总栋数及楼高：共5栋，商品房29-31层

🔻梯户比：2梯4户

🔻停车位：990个

🔻车位占比：1:1

🔻交房时间：期房，2026年交楼

🔻交付标准：精装修

🔻【户型面积】约98/116/132/152㎡3-5房

二期入市的山海丹华共由5栋29-32F高的住宅组成，其中1/2栋商品房29F，3栋回迁房32F，5栋/6栋A/B座商品房31F，4栋是1所6班制幼儿园，总规划983套，其中可售商品房412户，全部2梯4户，回迁房571户，集中分布在3栋，另外1/5栋有部分回迁房。

户型品鉴

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98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），得房率约：89%（包含赠送），西南、东南或正南朝向。

116㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），得房率约：93.13%（包含赠送），阳台主朝西南、东南或正南向。

116㎡的4房2厅2卫，F户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧18.02㎡/次卧12.3㎡/次卧8.7㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），得房率约：88%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

132㎡的5房2厅2卫，仅6B栋02户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），得房率约：92.9%（包含赠送），阳台主朝东南向。

152㎡的5房2厅3卫，仅5栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.1米开间，五开间朝南，双主卧套间，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），得房率约：92.01%（包含赠送），阳台主朝西南向。

备案价格表

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项目周边配套

交通配套：山海丹华府距离2/8号地铁线“赤湾站”距离约1.1公里，步行约8分钟即可，2站到海上世界，前海妈湾，另外附近有小南山隧道在建，待开通后可直达前海核心区，还有妈湾跨海通道在建，待开通后可直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道。

学校配套：项目自带1所6班制幼儿园，周边有南二外赤湾学校，该校有41个班，其中小学26班，初中15班，是1所九年制公办学校；南山中英文学校，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校。

商业配套：项目约1.1公里有约4.6万㎡赤湾汇商业（待营业），约2公里有约46万㎡的太子湾高端商业（在建，建成后将会是整个深圳最大体量最高端的商业体，内有K11ECOAST，兰桂坊太子湾等），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里，前海世贸中心等商业综合体。

K11ECOAST是K11在内地的首个旗舰项目，计划在2024年底开业运营，总建筑面积约22.85万㎡，延续了K11品牌 “艺术·人文·自然”三大核心元素，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。

K11 ECOAST致力打造中国有影响力的海滨文化艺术区，开业后将成为深圳最大的购物中心之一，也是粤港澳大湾区的商业新标杆与名片。

小区还对标了五星级酒店会所标准打造了约600㎡的泳池会所，配备了约10米长的儿童泳池与45米长的成人泳池，且配建了瞭望塔、树屋、攀岩墙、健身天地、功能球场等配套设施。

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房产信息：

2025年开年多地楼市保持平稳

2024年四季度以来，核心城市房地产市场活跃度明显提升，成交量持续改善，市场信心有所恢复。2025年1月市场延续回稳态势，根据中指数据，1月截至春节前（1.1-1.27），30城新建商品住宅销售面积同比增长4%，20城二手住宅成交套数同比增长19%。

2025年春节期间，正值近年来楼市政策环境最为宽松的时期，各地政府积极出台针对返乡置业的优惠政策，激发返乡群体购房需求。与此同时，众多房企紧抓营销节点，节前便已开展多种促销活动，不少楼盘“不打烊”，利用假期时间窗口推动项目销售，房企营销力度多是延续此前水平。从市场表现来看，多地开年新房销售保持平稳，一线城市中广州春节期间新房网签量较去年春节增长47%，北京较去年小幅增长5%，二线城市中，成都市场活跃度较高，网签成交量较去年假期大幅增长，南京、武汉等城市增长同样明显。整体来看，今年春节期间市场较为平稳，假期市场仍处淡季行情，预计节后重点城市新房、二手房交易量将出现明显回升。

重点城市市场情况

■ 广州

广州去年9月29日出台楼市新政，全面取消限购。在一系列政策推动下，去年四季度广州新房销售面积同比增幅超60%。二手房方面，去年四季度广州二手住宅成交套数同比增长18%，其中12月二手住宅成交超1.1万套，创近43个月新高（2021年6月以来）。进入2025年，广州市场延续较高活跃度，1月新房销售面积为55万平，同比增长57%。

近期，广州多楼盘推出新春暖场活动，包括新春特价房、限时折扣优惠、家电礼包、物管费礼包等优惠措施。得益于广州限购政策全面放开，以及开发商推出的各项优惠政策，春节期间部分项目案场氛围较好，吸引了较多客户到访，从案场销售人员反馈来看，客户心态出现积极变化。从网签数据来看，广州春节期间新房成交较去年春节增长47%。

■ 北京

去年四季度以来，北京市场持续回升，四季度新房、二手房成交量同比分别增长8%、60%。进入1月，市场持续延续修复行情，二手房成交12480套，同比持平。

春节期间，北京大多数楼盘“不打烊”，利用假期窗口进行销售。从市场表现来看，受假期因素影响，案场来访及认购较节前有所减少，价格未有明显变化，整体市场表现相对平稳。网签数据来看，春节期间，北京新房网签成交量较去年春节增长约5%。从项目表现来看，市场延续分化趋势，热点区域项目及改善产品表现相对较好。营销活动方面，多数楼盘结合新春主题，开展一系列特色活动，优惠方式主要以特价房和折扣优惠为主。预计节后随着居民置业及工作回归正轨，叠加热点项目的逐步入市，北京市场活跃度将逐渐回升。

■ 上海

去年四季度以来，上海市场持续改善，四季度新房销售面积同比增长17%。二手房方面，四季度二手住宅成交套数同比增长73%，12月二手住宅成交套数超2.5万套，创近42个月新高（自2021年7月以来）。2025年1月，上海新房销售面积为72万平，受假期因素影响，同比下降15%，二手房成交1.8万套，同比增长12%。

春节期间，上海无项目新开盘，均为在售项目顺销。大部分项目来访及成交较节前有所下滑，部分外环外项目根据付款方式或付款节点给予一定优惠，多数楼盘延续元旦促销政策。部分热点楼盘表现较好，如张江金茂府项目假期来访超百组，此外，招商蛇口旗下多楼盘举行春节不打烊暖场活动，达成一定成交，主要为复访客户转化。从年前市场表现来看，上海楼市预期有所修复，随着假期的结束，各楼盘来访量提升，或将推动成交释放。

■ 深圳

在一系列政策优化带动下，去年四季度深圳新房市场多次出现“日光盘”现象，市场活跃度明显提升，新房成交规模同比增长142%；四季度二手住宅成交套数同比增长128%，其中12月二手住宅成交8282套，创近51个月月度新高（自2020年10月以来）。1月深圳楼市保持较高活跃度，新房销售面积为40万平，同比增长112%，二手房成交4554套，同比增长32%。

春节期间，深圳多个楼盘不打烊，推出购房礼包或特惠房源，项目的优惠力度基本延续节前水平。随着2024年深圳放松限购条件，春节期间部分楼盘吸引外地购房者前来购房。从房价表现来看，深圳自去年四季度以来，二手房价格逐步趋稳，客户预期出现改善，预计春节假期结束后，市场将出现明显恢复。

■ 成都

近几年成都房地产市场表现出较强韧性，去年四季度新房成交同比增长15%，12月新房成交面积近220万平，创36个月新高。二手房方面，四季度二手住宅成交套数同比增长36%，12月二手住宅成交套数超2.8万套，创单月成交套数历史新高。2025年1月，成都新房销售面积为115万平，同比增长2%，二手房成交17189套，同比基本持平。

假期休息、外出旅游、返乡离蓉是成都过年期间的整体调性，部分项目春节连市，但来访者较节前出现回落，春节促销活动基本延续以往折扣，部分项目存在指定房源1-2个点的新春优惠。根据中指数据，成都二手房价格自去年11月以来已连续3个月小幅上涨，市场量价恢复明显，预计2025年行情有望延续。

■ 苏州

近一年来，苏州持续优化购房政策，去年四季度，苏州新房、二手房成交量同比分别增长42%、14%。2025年1月，苏州二手房成交5672套，同比增长8%。

春节期间，房企延续去年年底的优惠折扣、购房礼包等促销活动，但受假期返乡、出游影响，多数项目节前及春节期间认购与去化流速放缓。从网签数据来看，苏州春节期间新房成交量较去年春节增长29%。二手房方面，市场分化加剧，核心商圈、优质学区房源成交较为活跃，议价空间不断收缩，而地段优势不显著的刚需类二手房受新房分流挤压，成交较为疲软。

■ 南京

南京去年四季度新房、二手房成交量同比分别增长14%、7%。2025年1月，市场继续保持增长，新房销售面积为24万平，同比增长24%，二手房成交7847套，同比基本持平。

假期期间，南京70余个楼盘开展“新春不打烊”活动，多个楼盘推出新春专属认购礼包、特价房、家电礼包等多重促销政策。整体市场明显好于去年春节。部分优质楼盘日均认购套数可达5-6套。

■ 武汉

在政策利好、供应放量等因素带动下，2024年四季度武汉市场成交明显放量，四季度新房成交面积同比增长87%，二手房成交同比增长19%。四季度武汉商品住宅成交量已创下年内新高，市场需求在前期得到集中释放，2025年1月市场活跃度有所回落，1月武汉新房销售面积为59万平，同比基本持平。

2025年春节期间，武汉全市商品住宅合计成交88套，成交面积1.1万平方米，日均成交量较2024年春节同期增长93%。为促进楼市健康发展，抢抓返乡置业窗口期，武汉市及各相关行政部门积极出台并延长多项支持政策，同时组织多场房产展销活动，开发企业也推出形式多样的促销优惠。从市场表现来看，春节期间购房者多以参与节日活动为主，案场客户来访量相对有限，来访和主力成交以返乡置业群体为主。

居民置业意愿调查

为深入探究春节期间居民置业特征，中指研究院于1月27日-2月3日期间，通过线上问卷的方式，针对主要城市居民开展了置业意愿调研。本次调研聚焦居民返乡情况、置业城市偏好、购房目的等维度，旨在全面了解居民在春节期间置业意愿变化趋势。本次调查共收回近8000份有效样本。

调查结果显示，46%的受访者选择在居住地度过春节（含居住地就是家乡），32%的受访者计划返回老家过年，另有17%的群体选择春节期间外出旅游。

图：受访者春节过年地点分布

数据来源：中指调查（点击了解）查看更多数据：https://www.cih-index.com/

受访者中约六成表示有购房需求，在这些意向购房者群体中，58%计划在1年内购房。关于春节期间是否有购房计划，35%的意向购房群体计划在春节期间买房，43%表示春节假期计划看房。

图：意向购房者计划置业时间

图：意向购房者春节期间看房、买房计划

数据来源：中指调查（点击了解）查看更多数据：https://www.cih-index.com/

在城市选择及置业目的方面，超半数意向购房者倾向于在长期生活的城市购置房产。24%的意向购房者计划在老家置业，置业目的主要是方便照顾父母，或是基于未来回家乡发展的长远规划。另有16%的意向购房者将目标锁定在家乡省会或周边城市，这些区域房价相对更具性价比，在购房资金的压力上更为友好，同时，优质的教育资源与完备的医疗配套，也让他们看到了未来生活品质提升的保障，为子女成长与家人健康提供坚实后盾。

图：意向购房者倾向的置业城市

图：在老家置业原因分布（多选）

图：在家乡省会/周边城市置业原因分布（多选）数据来源：中指调查（点击了解）查看更多数据：https://www.cih-index.com/

在户型偏好方面，53%的意向购房者选择90-120平米户型，其中90-100平米户型占比为29%，此面积段户型空间布局适中，兼顾了实用性与舒适性，契合多数家庭的居住需求。约30%的意向群体选择90平米以下的紧凑户型。此外，近20%的意向购房群体更倾向于120平米以上的大户型，以满足对宽敞居住空间和高品质生活的追求。

图：户型面积偏好

数据来源：中指调查（点击了解）查看更多数据：https://www.cih-index.com/

从房源类型选择上看，调查结果显示，44%的意向购房者倾向选择新房，新房在户型设计、功能空间、社区配套等方面更具优势，对购房者产生了较强的吸引力。28%的意向购房者更愿意选择二手房，二手房所具有的所见即所得、价格更合适、周边配套成熟、入住时间灵活等优势，满足了不同购房者多元化的需求。

图：房源类型倾向

数据来源：中指调查（点击了解）查看更多数据：https://www.cih-index.com/

市场展望

短期来看，随着春节假期结束，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，预计春节后市场网签量将出现一定回升。一季度来看，随着房地产“止跌回稳”目标进一步明确，已出台政策有望加快落实，进而带动预期修复，同时由于去年一季度新房成交规模为近年较低水平，在低基数影响下，预计整体成交量同比或将保持平稳；二手房受部分小区价格逐渐调整到位及核心城市业主预期改善影响，成交量有望保持一定规模，价格跌幅有望继续收窄，核心城市“小阳春”行情可期。