法拍房的隐秘江湖

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

2021年8月31日，杭州时代奥城的一套法拍房火了，出现了63人报名参拍，近10万人围观的盛况。前不久，深圳的法拍房也频出劲爆消息。

阿里拍卖网的数据显示，法拍房数量已连续三个月明显上升。在楼市凉意渐浓的局势下，法拍房却在上演着一场狂欢。

法拍房能吸引十万群众围观，和房子背后的故事不无关系。“法拍房的故事太多了，几天几夜说不完。”从事法拍业务十几年的林强（化名）告诉焦点财经，他印象最深的是曾有一名温州商会会长因资金链断裂自杀，他在深圳有数百套房产，过了三五年都没有拍完。

除了故事，还有“抄底”的价格。焦点财经调查发现，在法拍房狂欢的背后，曾经活跃的投资客逐渐散去，取而代之的，是刚需客的进场。房产中介经纪人张先生告诉焦点财经，刚需客最主要的诉求是便宜，有时连“凶宅”都不在乎。

更为关键的是，在法拍房的背后，一条完整产业链已经基本成型，“尽职调查、协调贷款、负责清场等流程有专业人员负责”，这是一个不为多数人所知的“隐秘江湖”。

法拍房里的故事

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。

商海激荡的故事轰轰烈烈，往往当时惊心动魄，过后销声匿迹。近几年越发火热的法拍房，仿佛为大众撕开了一道“窥探”的口子，资料可查看、拍卖可围观，很多往事有了续写。

2021年深圳法拍房中，拍卖价格动辄千万甚至上亿，这些豪宅背后的主人，几乎都是巨贾、巨贪、巨骗。

今年7月，深圳罗湖区怡景花园一栋别墅出现在司法拍卖网站，起拍价4500万。外表看似“平平无奇”，别墅的主人却有一段惊人往事。根据法拍网站资料，该别墅所有人为邹勇，他的另一个身份是“气功大师”王林的关门弟子。2015年，邹勇被人绑架后杀害，沉尸鄱阳湖，几天后，王林涉案被警方带走。

师徒反目，恩怨爆发，导火线便是深圳怡景花园这栋别墅。据当时媒体报道，王林称2008年他替邹勇在怡景花园购置该栋别墅，并帮忙扩建装修，花费几千万。而别墅在邹勇名下，邹勇则称自己一直被王林索要财物，如花费500万拜师费，替师傅购买了400余万的劳斯莱斯等等，花费1个亿，双方说辞不一，矛盾爆发。

就别墅钱款纠纷，2012年，王林将邹勇告上法庭，同时两人又有香港公寓楼归属纠纷案、茅台纠纷案，师徒彻底交恶。2013年，邹勇向媒体起底“气功大师”真实面目，引发强烈舆论，王林避走香港。2015年，邹勇遭遇“杀身之祸”，王林牵涉其中。2017年，邹勇被杀案开庭，此时王林已因突发疾病去世，法院对其终止审理。

怡景花园是深圳的老牌豪宅区，该栋别墅法拍价格约为20万/平。别墅主楼地上3层、地下1层，副楼地上3层，在今年的照片中仍可见当初的豪华装修。7月10日，别墅进行拍卖，虽有7631次围观，不过无人报名，最终流拍。

今年6月，深圳南山恒裕滨城成交了一套法拍房，价格6317万，据相关人员计算，加上税费等，买家实际支付价格近一个亿，如此算下来，该房产单价达45万/平，令人咋舌。

恒裕滨城吸引眼球的不止这点，该楼盘曾被戏称为“妖盘”，业主联手控盘，暴力拉升房价，从开盘的11万/平一路涨至24万/平，被深圳住建局红牌警告。

“妖盘”再作妖，此次却是因为法拍房背后神秘的拥有者。与以往的法拍房资料不同，该房产没有公开执行裁定书，通过媒体查证，发现原来与三亚落马高官有关。

该房产的物权利人是“深圳市银海实业有限公司”， 登记价316.9179万。银海实业实际控制人为深圳市恒裕实业（集团）有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司。广州市中级人民法院委托网络司法平台向被执行人张琦的房产进行询价，经过确认，这位被执行人正是人称“海南虎”的海南省委原常委、海口市委原书记张琦。

公开审理显示，张琦利用职务上的便利，为相关个人和单位在土地开发、项目承揽、工程推进等事项上提供帮助，直接或者通过特定关系人非法收受他人财物，折合人民币共计1.07亿余元。此套房产不在张琦名下，但属于涉及的赃物。

三亚高官、深圳房产，登记价300万、法拍价格达6千万，这其中颇耐人寻味。

“留心注意的话，深圳法拍房背后的人都很有意思，而且与经济趋势密切相关。”一位从业者说，今年8月，深圳另一豪宅海上世界双玺花园法拍房拍出8000余万天价，比起拍价高出2000余万。

房产实拍照可以看出，房子基本没有居住痕迹。其主人是P2P盛行时期知名金融公司新富资本的董事长李先林，如今深陷官司。

谁在买法拍房？

与二手房市场相比，法拍市场是实打实的小众市场。深圳二手房交易处于下行期，每月也有2000余套交易量，法拍房每月普遍是200至300套。此前曾有猜测，由于断供等增多，深圳法拍房数量增长，根据阿里拍卖数据，断供导致的法拍房数量极少，大部分是经济纠纷。

法拍房市场小众，但近来热度空前，很多房源拍卖时围观人数上万，乃至十万。90后深圳姑娘小高，从去年开始一直关注法拍房源，她说新盘打新积分不足，二手房价格太高，法拍房价格在7、8折左右甚至更低，让人有“捡漏”的错觉。

抱着类似心态的不少，不过做不好功课，后悔的代价不小。今年5月，深圳福田一套法拍房以2200余万成交，媒体报道该房产价格跳水，比同一户型的价格降了600余万。

不过业界人士表示，该房源比自身价格实际还高了80余万。原来去年5月该房产排名前列次拍卖，成交价格2100余万，然而买家拍下后得知该房产是“凶宅”，十年前发生过跳楼事件，选择了放弃。根据法拍规定，买家有可能损失保证金。

有的“凶宅”令人望而却步，有的“凶宅”则多人竞价争夺。今年4月，深圳罗湖畔山花园一房产进行法拍，10人报名，经过了92次竞价和83次延时的竞拍，最终以424万价格成交，比估算价高出132万。

该房产信息标红提醒“上述房产勘察时无人居住，该房内发生过2009年“7.19”特大凶杀”。此案是经济纠纷引起的凶杀案。凶手和被害人合伙开公司，因账目不清引起纠纷，凶手产生报复心理，将被害人夫妻杀死，还将被害人家中保姆捅成重伤。

令人唏嘘的是，凶案进行时间长达3小时，保姆冒死逃出两次，到羽毛球场和停车场呼救，却无人搭救，被凶手找到抓回。受害人夫妇少有的小孩被反锁在房内，逃过一劫。

惨案过后，被害人家属将小区物业告上法庭，认为物业保安没有尽到应有责任。四年后，年迈保姆又将6岁小雇主告上法庭，索要赔偿金。两案由于诉讼请求不合理，均被驳回。

“2018年深圳限购政策出台，投资客逐渐减少，现在调控更严，法拍房领域投资客几乎绝迹，来咨询的都是刚需客。”法拍从业者林强说，刚需客的要求很简单，便宜就好。

投资客变身辅拍从业者

林强从业十几年，早年他其实也是一位投资客。那时深圳法拍房还是在深圳市交易中心举牌进行，不像现在网拍这么便利。拍下房源后，经过“凤变冰”，再出手。所谓“凤变冰”是业内一种叫法，字面意义是凤姐变范冰冰，意思是通过装修将房产增值。

18年限购政策出台后，林强和几位朋友不再做小投资客，转而开设辅拍机构，成为法拍产业链的另一环。“大投资客的做法很聪明，不过限购后公司不允许买房，他们慢慢都不做了。”

林强说，深圳曾有一家互联网金融公司，有私募基金资质，将法拍房玩出了资产证券化的花样。该公司将一套法拍房作为资产包，拆成10份，卖给小投资客，小投资客成为了小股东，房子升值出售后，一起分钱。这个模式在当年风风火火，市场上40%的法拍房源都被这家公司拍走。

林强认为，法拍房最主要的问题是“信息不对称”，他目前所在的辅拍机构提供尽调、清场等服务。法院放出房源后，他们先行调研房源背景，查看是否值得推荐。

“有些房源非常麻烦，我们遇到过很多极端情况。”林强遇到过居住人抱着煤气罐阻止外人进入房子，有的老人家拉住衣服不让人走，甚至还有砸啤酒瓶、拎着菜刀追人的，这些房源情况复杂，他们一般不推荐客户选择。

法拍房某种程度上反映出了城市的经济轨迹。近几年市场上的法拍房多是前几年P2P暴雷后流出的房源，林强说最近他经手了一套房源，查不到房屋所有人的信息，而他某天看到新闻报道一位抖音大V被举报，疑似又一个“深房理”事件。他一查发现，该房屋就是被举报的黄金屋投资发展公司李玲凤所有，她名下还有多套房屋在拍。

大中介入局法拍江湖

法拍房是二手房的一个分支，辅拍机构收费也与二手房买卖类似，在1至3个点左右，但普遍没有达到二手房中介的收费水平。今年房产中介经历了寒冬，已有不少中介机构介入法拍领域，想同分一杯羹。

深圳的房产中介这一年来如同“水逆”，年初深圳二手房指导价政策出台，二手房市场遇冷，大批中介门店关门。一批中介转而推介小产权房，很快小产权房交易被紧急叫停。8月，杭州二手房市场去中介化试行，再次引发“中介将被取缔”焦虑。

焦点财经发现，最近一些中介开始推广法拍房源，称有专业团队帮忙交楼。福田区一位中介张先生告诉焦点财经，确实有一批同事转做法拍房，法拍房价格便宜，相对来说更容易成交，收入可观。

“中介目前没有直接参与，而是和法拍房的辅拍机构合作。”业内人士透露，大型中介机构有一定知名度，消费者更愿意信任，中介利用手上的客户资源，广泛推广房源，与辅拍机构分成。现在一些中介机构确实看到了这部分机会，比如某大型中介牵线搭桥，总部向当地介绍合作伙伴，成立了公司，意欲入局。

中介的加入，对法拍市场会产生何种影响，还有待观察。其实，法拍房市场自身也存在“冰火两重天”。

买房者小高常看到媒体前段时间报道市场火热，过后又报道法拍房流拍，市场受冷遇。

林强表示，受二手房市场横盘期影响，买家以往觉得8折的法拍房优惠，现在则希望价格更低。评估机构有一定的滞后性，评估价格根据以前的数据得出，和市场有差异，所以流拍现象增多。不过在他看来，法拍房市场一直相对来说稳定且比较窄，每个月两三百套房源释出，今年下半年预计多一些，可能每月达到四百套。

想要买房的小高，依旧在法拍网站上寻寻觅觅，希望找到合适时机“上车”。她也是林强“渔猎”的目标客户。