北京楼市变了!心碎的刚需又行了?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
今年年初，当北京上车中位数来到578万后，不少刚需购房人都在感叹，在北京买房是越来越难了。
房叔也说过，之所以难不单是攒钱的速度赶不上涨价的速度。
更是因为就2021年的北京楼市而言，户型是越做越大了。
但就在去年刮起了一阵改善风后，房叔也发现，今年的北京楼市又变了。
那就是市场开始流行起了小户型潮。
尤其在国庆前刚结束的第三次土拍后，大部分地块已经不再受90/70政策限制。
比如大热的永丰0013地块，中海刚刚拿下后就透露要做高端改善的拾光系。
但看了这俩天火速曝出了户型面积段后，大伙儿都大跌眼镜。
因为76㎡的小两居竟然占了将近一半。
之前房叔就给大伙儿盘过永丰两个在售项目的去化情况。
中海滙德里77平小户型的去化率一骑绝尘。
虽然外界都在猜测，中海顶格成交的这块最优质的地，大概率要做利润率更高的改善产品。
但中海最终的选择却证明，卖得出去，比卖得贵更重要。
并且纵观国庆期间销售火爆的8个北京新盘，100㎡以下的中小户型也是存在感极强。
所以，为什么今年的北京新房都越做越小了？
其实不难看出，随着楼市持续降温，市场信心不足，大众观望情绪重。
开发商们自然也更加小心谨慎。
当买房人都在掏空钱包投票，那么他们也乐于吸取成功经验，继续投其所好。
所以自然而然，也就刮起了这波小户型潮。
而小户型为什么遭疯抢，原因很简单。
北京市场确实不缺有钱人，但也不是全北京的买房人都是千万身家。
刚需客仍然在买房人中占有一半的比重。
数据上的现实是，北京人均住房面积在29平米以下的家庭占比46%！
如果是小夫妻，意味着他们的房子面积在60平以下；
三口之家，也不过是90平以内的小两居或小三居。
尤其是再考虑到现在，单身、晚婚、晚育都是流行趋势，刚需要求的面积就更小。
然而去年的情况是，这部分人的需求并没有被好好重视。
豪宅产品无疑是有更高的利润空间，也总能凭更高的总价，包揽销冠的位置。
加之疫情之下，开发商普遍觉得刚需的钱包瘪了，更不愿意买房。
于是扎堆入场四房改善。
然而最终的结果，却是四房以上住宅的供求比失衡。
而小户型的供求比仅在0.7左右，供不应求。
在小户型供应跟不上需求量的情况下，刚需是如何消化的？
目前，北京一二手房成交套数比高达1:2.3，而二手房成交均价仅有新房的3/5。
也就是说，北京更多的刚需，由于低总价新房不足，在默默地买入二手房。
这部分需求的确不抢眼，却真实地存在，急需满足。
那么如果是像永丰这样的地段，能够推出刚需新盘，释放这部分需求。
快速售空，甚至日光，是可以预见的结局。
而在当前这个市场温度下，开发商必然比以往更加慎重地规划产品。
有爆雷房企在前，能够快速回款，保证资金顺利周转，比从前更加重要。
在小户型受欢迎的热潮下，是不是能够闭眼入，房叔也要做个提醒。
那就是小户型虽然可以买，但千万不要碰一居室的小户型。
首先，咱们从今年北京新房的一居室供应来看，趋势已经非常明显：
不仅供应量极少，并且大多数都集中在5环和6环开外。
能挤进5环内的，只有西红门橡树湾仅有的19套。
这也说明，一居室在北京市场已经彻底不是主流产品。
并且，从北京二手房市场的一居室流通性来看，表现并不佳。
其实不难理解，一居室局限性很大，一旦有了孩子后就不够住了。
但在一线城市，如果想买二套只能卖掉置换，但此时却已经用掉了首房首贷资格。
所以即便是手头预算紧张的，也会偏向一步到位，优先考虑差不多面积的小两居。
因此，在小户型销售走俏的当下，更要擦亮眼睛挑选更具价值的产品。
最基本的逻辑就是，考虑你所购入的房子未来的“接盘”受众范围有多大。
而一居室这样的边缘产品，面临的就是受众更少，更加难以转手。
总之，不论是小户型热销还是富人疯抢豪宅，楼市分化之下我们都能看出在市场信心不足之时。
北京楼市到底还有哪些人在买房。
首先就是不得不上车的刚需，追求的是性价比和职住平衡。
剩下的就是不差钱的富人们，瞄准高端改善力图资产保值。
所以90㎡以下的小户型，和200㎡以上的大户型都是购房市场中最抢手的产品。
反而不上不上120㎡左右的房子，去化速度很慢。
比如幸福里润园119㎡的小四居，去化率仅有30%，卖得较好的是147㎡大四居。
并且，从近三年北京商品房成交情况，800万以下区间仍然占据半壁江山。
所以需求现状摆在这里，房叔猜测，未来北京新房市场的小户型会继续卷到起飞。
从面积段到户型设计，前两年卷出来了89㎡三居，到了今年又卷出了79㎡三居。
只有咱敢想，那这帮开发商才能绞尽脑汁去琢磨。
而刚需等等党的选择空间也会越来越大。
毕竟房价这么高，希望大伙儿都能花得更少，住得更好。
对于此话题，您还有哪些看法？欢迎评论区给房叔留言。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
