房地产十大典型并购 | 回望2022⑦

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2022既是地产纾困之年，也是并购之年。

从鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购，到全国、地产性AMC和信托等金融机构入场纾困，再到“第三支箭” 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，并购贯穿全年。

纾困是主旋律，并购是重要方式。焦点财经梳理出2022年房地产十大典型并购事件，每一个案例都是一个缩影，背后折射出整个行业命运的草蛇灰线。

一、新世界22.9亿并购物流物业

典型性：外资、港资抄底内地

2022年，被称为中国房地产的“黑铁时代”，外资频频抄底中国房地产，如新加坡凯德集团20.37亿拍下北京博瑞大厦，加拿大资管巨头博枫收购富力和合景泰富在上海打造的嘉誉云景项目，亚洲知名不动产管理公司易商红木并购上海张江生命科学研发产业园区项目等是其中典型案例。

不仅是外资，港资也在抄底内地房地产，尤其是香港"四大家族"之一新世界集团，认为中国的房地产市场已经见底，将慢慢复苏，是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会，已经于2022年4月和5月，新先后以19.02亿收购龙光系高速公路管理及营运资产，以22.9亿收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。

二、华南城易主特区建发

典型性：“引战”央国企自救

2022年以来，多家出险房企谋划重组，被央、国企战投“相中”者却并不多，华南城是“幸运儿”之一，特区建发集团5月正式以19亿港元认购华南城33.5亿股新股份,成为后者单一最大股东，华南城也成为2022年第一家成功卖身的出险房企。

入主华南城后，特区建发多次下场相助，尤其是2022年12月斥资50亿元认购西安华南城69.35%股权，成为支持华南城力度最大的一次。

华南城易主特区建发并获得多次援助的故事，也成为出险房企引战国央企的典型之一，建业地产也是“幸运儿”之一，成为引入河南铁建成为第二大股东；奥园没有等到“山东国资”战投后，出售奥园健康股权的招标文件中明确要求买家为国资。

三、滨江集团“解套”阳光城

典型性：合作方变身“接盘侠”

自监管层鼓励优质企业加大对出险房企的项目收并购后，接盘合作方项目便成为2022年并购主线之一，美的置业收购武汉美的雅居乐云筑，中国海外发展36.89亿收购雅居乐和世茂广州亚运城股权，以及龙光出售广州项目给中铁建等，均是接盘合作方的缩影。

滨江集团收购阳光城“永康众泰小镇项目”、拿下剩余6宗地块也是如此，56.32亿元并购款当中，23.28亿是阳光城此前向滨江集团的借款，实际支付的并购款为33亿元，滨江通过此次并购既拿下了折价地块，又从阳光城的债务中“自我解套”。

四、世茂33亿转让北京分钟寺地块权益

典型性：央国企并购知名项目

2022年初以来，监管层鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购，房地产并购贷款不再计入“三道红线”，典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度。

优质房企并购出险房企项目成为“保项目”的主力之一，尤其是国央企出手成为众望所归，当中世茂33亿向华润置地出售北京合生缦云、世茂天誉项目部分股权是一个代表。

五、华润万象生活连吞4家物企

典型性：上市物企新“并购王”诞生

物管并购2022年由热转凉，出险房企出售物业回血是2022主流，禹洲、中梁、中南、祥生出售旗下物业成为主要的并购大单，华润万象生活接连拿下禹洲物业、中南服务、四川九州千城物业和祥生物业，4笔收购耗资超46亿元，成为2022年上市物企“并购王”。

但物管领域最大的一笔并购，发生于博裕48亿要约收购金科服务，二股东要“上位”，截至2022年11月23日，博裕投资已收购要约3124.46万股，还在继续要约收购中。

六、佳源国际与中天金融89亿交易终止

典型性：出险房企并购出险房企流产

在行业出清的并购当中，不仅有出险房企的卖卖卖，也有买的情形出现，如华夏幸福以4.335亿元收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司；但出险房企并购承压极大，世茂服务由于收到大量来自独立股东的反对意见，终止以16.5亿元收购世茂股份旗下物业管理业务。

典型如佳源国际与中天金融的并购交易，交易价款从2021年底初的100亿折价至2022年的89亿，但随着佳源国际流动性承压，最终中天金融终止89亿出售中天城投100%股权予佳源创盛。

七、兴业信托75亿接盘恒大超级总部

典型性：债权人反向纾困

2022年，债权人纾困出险房企已司空见惯，尤其是信托公司持续接盘地产项目，已经成为一大纾困主流，包括五矿信托、中融信托、光大信托、平安信托、中信信托等收购房企旗下项目股权与债权，主导项目纾困与盘活。

兴业信托持股99%的深圳安和一号以75亿接盘恒大超级总部，成为2022年债权人接盘出险房企项目的一个典型案例，甚至传出佳兆业离岸债权人小组拟20亿美元收购其停工项目，欲又债权人变身投资人。

八、中信、华融入局融创董家渡项目

典型性： AMC“组队”入场

2022年地产纾困，AMC入场是主力之一，从1月召集全国性AMC开会，到2月银保监会召开专题座谈会，再到4月央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构商议不良资产处置和房企纾困，拉开AMC纾困地产序幕。

中国华融与中南建设在项目并购、资产盘活达成合作，中国信达接手郑州泰禾东府大院，长城资产和东方资产购买华夏幸福债券，以及浙江房协与浙商资产初步成立100亿规模 “并购重组专项资金”等，AMC成为2022年地产并购不可忽视的一股力量。

中国华融携手以浦发银行牵头的6家银行组成的银团，协同中信信托等中信集团成员单位，纾困融创上海董家渡项目，是其中金额较大的一笔，合作总规模超120亿元，据悉首笔资金已经完成投放。

九、陆家嘴定增购买母公司资产

典型性：“第三支箭”并购重组首单

2022年11月28日，“第三支箭”射出，A股涉房并购重组迎来破冰后，至少已有3家房企通过发行股份购买资产，招商蛇口重启南油收购案引发莫大关注，格力地产重启收购珠海免税集团欲“再续前缘”。

但第一个“吃螃蟹”的是上海国企陆家嘴，拟收购母公司陆家嘴集团旗下的4处资产，其中2处系定增融资收购，2处以现金方式收购，虽不如招商蛇口、格力地产受关注，却抢下了上市房企并购重组第一单，正式打开了“涉房”并购重组的“闸门”。

十、华润置地124亿收购华夏幸福南方总部

典型性：年内最大金额并购案

2022年12月28日，华夏幸福宣布向华润置地转让南方总部旗下四家下属公司股权和债权，转让价格价格是124亿元，主要用于债务偿付。

华润置地的这笔收购，涉及华夏幸福南方总部旗下的三处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。

从2019年原华润置地执行董事吴向东加盟后形成南北方双总部格局，到债务重组压力下的“断舍离”，吴向东离职8个月后，华夏幸福选择清仓南方总部。此次交易之后，华夏幸福南方总部不复存在。

这笔交易是房地产行业2022年最大宗的收并购案，也是2022年出险房企出售资产偿债的一个缩影。