二手成交逼近8.5万的大运,要填平城市副中心的价差了吗?

2021年排名前列天，财联社APP发布了一组数据：2020年股民人均赚10.9万。

这组数据秒上热搜，评论区讨论最多的并非赚了10多万的股民，而是那些哭着喊着自己被平均了的“韭菜”。

为啥那么多人没赚到平均数？

财联社另一组数据揭示了真相，2020年A股收官，创业板指大涨65%，沪指涨近14%，白酒以120%的涨幅居首，生物疫苗、农业种植、光刻胶等开年领涨题材超过50%……其实就是没买对板块认准行情。

上面两组数据，深刻揭露了一个事实：无论什么投资，选错了板块，全都是白搭。

股市的大道理换算到楼市也同样成立。

比如深圳，随着2020年深圳楼市的落幕，被忽略的真相开始浮出水面，不妨看这几组数据：

1、深圳房地产信息网数据显示，2020年深圳共成交45384套新房住宅，同比增加19.8%，为自2016年以来的新高；

2、其中，龙岗、龙华、光明三区成交量先进。龙岗片区过去一年成交13976套新房住宅，同比增加51.0%；成交面积1366361平方米，同比增加58.9%。以一己之力占据了全深圳近乎三分之一的成交！

3、深圳全年合计成交95273套二手住宅，同比增加23.5%。其中，龙岗以26508套成交量位居全市排名前列；

4、另一组数据显示，龙岗大运新城片区的二手房参考均价2019年12月份为48569元/平米，2020年12月份为58872元/平米——整体房价一年内涨了1万/平米；其中核心片区的优质楼盘更是年内上涨2万/平米！

四组数据意味着什么？

量价齐升的当下，深圳东部正在迎来历史性机遇！

01.

深圳东部价值再凝聚，城市副中心价值兑现！

这一年来，东部价值再凝聚的趋势非常明显。

随着板块的轮动，购买力的转移，加上近期迎来的一大波政策利好，东部楼市正在迎来一轮补涨。

其实早在715新政出台后，深圳楼市格局就似乎开始了转向。

根据深房中协统计的各区二手房网签数据显示，从8月份开始，龙岗、罗湖网签量占比不断上升，其中，9月份网签量占比分别达到31%与17%，约占全市二手房网签量的一半。

从市场的数据来看，8月份之后，深圳楼市东边已经开始小幅补涨。

查询链家数据，目前大运西部的京基御景中央二期、佳兆业未来城均价都突破了7万；而往北看，奥林华府的均价已经到了7.7万/平米、中森双子座公馆甚至到了8.56万/平米。

数据来源：链家

这个价格相对于已经7、8万的西部来说可能并不算高。

而如果纵向对比的话，其实这两年东部的缓慢补涨才是需要关注的重点。

比如佳兆业未来城，2017年12月价格4.5万/平米，2018年9月开盘价格4.8万/平米，目前二手房价格7.3/平米，较高挂盘价格达到8.5万/平米。实现3年翻倍！

数据来源：链家

这就是真实的东部市场数据。

回顾过去深圳几波完整的轮动周期，可以发现，虽然每一轮行情，深圳较先启动的区域不一样，例如2009年是龙华，2015年是南山，2019年是宝中。

但最终，各个区域都会出现价值提升，只不过有先有后而已。

其实这两年东部的房价常被人忽视，可是板块是轮动的，城市价值总有回归时。人生是一场马拉松，不在一时输赢，房价又何尝不是如此。

过去几年，龙岗给深圳贡献了很高的GDP值，提供了大量的就业机会，也给了刚需落脚深圳的机遇。

随着东部板块轮动下的价值的兑现，属于城市副中心的荣光必将降临，这里的未来更是值得期待的。

02.

爆炸式创新的前夜，大运仍是机会较大的片区

前不久胡润研究院首次发布的《2020胡润中国较具投资潜力区域百强榜》显示：深圳市龙岗区、宝安区、南山区、福田区进入前10位。出乎所有人意料的是，龙岗区位列全国第二！

超过深圳老牌核心区南山、福田，国内仅次于上海浦东，龙岗成为名副其实的较具投资潜力之城！

这是龙岗已经取得的瞩目成绩。

而这份成绩单的背后是两大因素决定的，一是过去龙岗政治经济产业定位的硬实力，二是政府的高投入下的基建和文化配套打造的宜居氛围。

来看这么几组数据：

1、2020年前三季，龙岗区GDP增速5.2%（分别高于全国、全省、全市4.5、4.5和2.6个百分点），跃居全市第二；

2、龙岗规模以上工业增加达到9.1%，特别值、增速均全市排名前列，再次卫冕成为中国排名前列工业强区，连续三年位列全国工业百强区榜首，1-11月全区新增注册资本超5000万元工业项目309宗，投资总额365亿元；

3、龙岗研发人员，高出亚太地区的其他几个ICT产业集群区50%以上。业务收入是亚太地区产业第二、第三聚集地的1.8倍和2倍；

4、2020年华侨城集团斥资300亿元在龙岗的甘坑小镇打造了中国文创排名前列城；龙岗已变身深圳排名前列集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园；

5、深圳市2020年12月第三批新开工项目中，龙岗区纳入全市集中启动项目共60个，总投资约933.8亿元，年度计划投资约155.3亿元。

那么问题大运为什么是东部率先领涨的片区？

或者说东部那么大面积的土地上深圳人为何只对大运情有独钟？

1、房价的本质还是与人口增量和资金进场量密切相关

大运，是未来的东部副中心，区政府重金打造的门面。

目前大运正在规划的四线交汇的交通枢纽：地铁3号线、14号线（建设中）、16号线（建设中）以及33号线（规划中深大城际），覆盖了深圳东部发展轴和北部发展带，串联了福田中心区、罗湖、布吉、横岗、龙岗、坪山等片区。

而轨道路网逐步开通意味着人才、资源和资金的倾力输送，届时深圳市政府投资的1.4万亿人民币建设东部地区将发挥大作用！

要知道，2008年金融危机，国家投资8万亿即使国内经济复苏。

那么1.4万亿进入东部之后这里的变化可想而知。

这时，房价的沉锚效应出现，深圳东部开始补涨。

2、走出独立行情的背后，实际上是有一股超强的城市操盘能力

契诃夫讲剧本创作时提到的一种观点：如果在排名前列幕里边出现一把枪的话，那么在第三幕枪一定要响。

大运强大焕发城市活力的旧改即是这场剧目的第三章节。

还是看一张图：

这是片区内不完全统计的旧改项目，项目连片无缝衔接，据相关资料显示：乐城3期、星河保安村旧改预计2021年中问世；另一边信义横岗旧改、博林旧改、名居旧改2022-2023年接档逐步建成。

由此带来的教育、医疗、商业、办公、交通相关配套落成，周边未来3-5年都将处于上升通道。

3、更超级的“华为”产业支撑托底城市价值

房价的短线变化可以从数据推理分析得出走势，而长期的变量还是要看基本面。

什么是基本面？

对一个区域来说，最核心的还是产业，有产业就有人口，而人口又支撑着楼市的长远发展。

人口和产业是房价的护城河，能够创造长期价值！

而大运刚好有这个实力！目前大运片区已形成大运软件小镇、益田硅谷新城、天安数码城、启迪协信科技园等高新企业聚集区。

除此之外，深圳排名前列军民融合主题产业城——阿波罗未来产业城位于大运园山中心区。这里承载了东进战略下产学研中心至关重要的部分，是深圳市排名前列个未来产业园，是深圳市政府重点打造的高科技产业园，主力发展航天航空产业为主，核心区覆盖17.21平方公里。

目前阿波罗未来产业城入驻企业包括光启未来科技城、中航智无人机研制产业项目等，预计年总产值2000亿，吸纳就业人才20万人。

20万高新人才意味着什么？

坂田华为科技城覆盖面积约21.9平方公里，一共有17万员工，而未来的光启阿波罗未来产业园就相当于一个更超级的华为。

园区作为未来国际高精人才的孵化地、聚集地，必将带来大量的居住需求。

而本质上阿波罗产业城所在的区位是园山新区。

目前大运土地资源稀缺，早在2019年，龙岗区政府就宣布扩容：以大运新城为龙岗东核心，依托国际大学园、深港国际中心等重点平台、重大项目，打造创新活力迸发、环境宜居宜业、产城深度融合的现代化国际化“城市新客厅”，深入辐射带动横岗、园山、龙岗、龙城、宝龙、坪地六个街道高水平建设。

大运辐射带动区位范围

大运扩容的背景下，从而利好园山新区，这里与大运仅2站之隔，未来承载更多核心居住功能。

园山作为新城正在大力发展，旧改云集，未来片区5年内都属于持续上升通道，居住配套更为完善，而在大运核心区和园山区双中芯辐射区位的卓弘星辰便是其中排名前列物业。

03.

布局2021！这是难得的机会

就好比炒股，最让人心疼的，永远不是持仓的票没涨，而是你看中的票大涨了，你却持币在手。很多人把这种现象用“踏空”形容，其实不光股市有踏空，楼市也有。

买房也是一样，看中了却没上车，这不是前瞻，而是遗憾。

脚踩在2021年的时点上，更应该明白机会的意义！

就在近期，卓弘星辰花园二期即将推出建面约81～138㎡的2～4房超高层住宅产品！

以跨周期的产品力和强大的地段资源整合能力为依靠的卓弘星辰花园，成为东部较具投资潜力的产品。

1、区域双中芯辐射，既享东部排名前列波红利

首先是非常便利的公共交通条件，项目属于3号线永湖站地铁口物业，规划中地铁14号线坳背站位于项目西侧。

项目北侧为横坪路、水官高速，可以通达全深圳。

2、项目坐拥一站式先进圈层配套，10分钟生活圈内30万方配套

商业方面，项目自带近3万平商业MALL，革新园山购物新体验。

附近10分钟的生活圈内更是拥有约15万方万科广场的商业、深圳第二家山姆会员店、恒大及中粮约14万方的商业，以及世贸广场约8万方的商业。

这个生活半径有点类似于福田中心区以及南山的后海，10分钟内可以逛到n家商超，不用担心想去的店铺离的很远，享受肆意便捷的生活方式。

目前项目学区范围内还有两所学校：深圳市龙岗区横岗保安小学、深圳市龙岗区园山实验学校（原吉溪初级中学），后者是龙岗区政府投资、高标准兴建的一所区属公办初中，教学配置和设施都非常国际化。

3、携手世界大师品质筑造Plus产品系

其实房子的核心还是要能够给用户好的生活体验，卓弘星辰花园即是这样的好产品。

为匹配深圳人日益增长的对美好生活的优质向往，项目鼎力携手AECOM、奥意建筑、贝尔高林、BPI、Aedas凯达环球等实力企业，精挑细选用材，严格把关工序，用世界品质匠筑美好生活。

本次推出的产品中，项目2栋更有无敌的景观视野！

独享园山、梧桐山、大康河、梧桐山河自然资源景观，离园山风景区更近，且无高层建筑遮挡，采光通风更好，视野更开阔景观资源更好。

正如股票的价值投资一样，需要找准时机买入具备真正升值潜力的股票并长期持有，因为你明白它内在价值所在所以更有底气拿，就不会有太大的失误。

而卓弘星辰花园正是深圳刚需理想中的可以居住可以投资的好房子。

而验证这样的机会只需要时间。