【半年报】绿城,预则立

原创 房小评 中国房评报道

“我们在2018年给大家承诺，绿城三年上一个台阶。经过2019年到2021年这三年的发展，公司销售和投资实现了倍增。未来三年，我们要努力做到营收和利润实现倍增。”

绿城中国董事会主席、执行董事张亚东在2021年中期业绩会上，给出了新的承诺。

在整个房地产行业规模和利润增速放缓的背景下，绿城管理层居然树立了利润翻倍的目标。

你是否感觉到这个绿城已经发生了质变？为什么现在的绿城这么生猛？

No.1 规模的底气

市占率提升至2%

利润的翻倍，必定要以规模的成长性为底气。

2021年上半年，绿城中国实现总合同销售金额1717亿元，较上年同期大幅增长88%，远高于同期百强房企平均37.8%的增速，排名克而瑞操盘榜第7，其中自投项目销售额涨幅更是高达107%。

绿城3100亿元的年度销售目标已经完成55%，全年销售额预计将以较大幅度超过这一目标。

在过去3年，绿城的规模从近1500亿元上涨到近3000亿元，增速远高于行业整体增速。以更形象的数字来概括：

绿城的市场份额有望从3年前的15万亿中占比1%，在今年提升到17万亿中占比2%。

未来三年绿城的利润，就是从这规模翻倍的三年中结算而来。

与此同时，绿城在投资端继续发力，上半年新增总货值2140亿元，同比增长22%；权益货值1450亿元，同比增长43%。

在40%拿地销售比的限制之下，未来房企规模大幅增长的可能性已经很小。绿城在此之前完成规模和土储上台阶，对于未来继续扩大市场份额打下了基础，也为利润的持续释放提供了底气。

No.2 利润的转折点

费用控制优秀

规模大增的同时，绿城上半年实现收入361.35亿元，同比增长51.2%；净利润39.10亿元，同比增长24.9%。

营收与利润增幅也很可观，虽然不及规模增速，但这需要考虑到行业整体利润率下行，以及绿城本身发展历程的因素。

2021年中期结算的，是绿城在2018年获得的土地，那批地块本身就因为政策突发而利润空间受限。

下半年，绿城将开始结算2019年后获得的土地，利润一定会比上半年进一步提升。

而且，本期结算的利润，需要考虑到绿城在销售额大增的情况下导致的费用前置错配。

绿城在规模大涨的同时，三费涨幅远小于规模的增幅，但这部分较新成本是与两三年前的销售物业一起结算，导致客观上的费用支出提升。

事实上，绿城的费用控制能力堪称优秀。

上半年，绿城的管理费率比去年同期下降了22.2%；销售费率比去年同期下降了11.1%；平均利息成本比去年同期下降了60个基点，达到4.6%，已经处于行业较低水平。

这是绿城的一项优秀能力，也是助力利润持续释放的加分项。

正因如此，绿城依然保持着10.8%的净利率，在行业内处于较高水平。

此外，绿城的永续债将在今年底前再度减少77亿元，到2023年全部赎回。这部分利息对于利润的影响也会不断减少。

在规模继续上升，新的项目进入结算期，成本控制优秀的前提下，绿城未来的利润有很大的成长空间。

No.3 周转效率提升

人均销售额提升51%

现在的绿城，相比从前的绿城，产生了质变。

从单纯的产品特长生，成长为具有特长、综合能力更强的优等生。

一个明显变化就是绿城的周转效率和人均效能大幅提升。

上半年，绿城的人均销售额同比提升了51%，达到5321万元/人；新项目全周期显著提速；体制机制全面提升，管理扁平，决策高效。

绿城从四个方面继续进行效益的提升。

1、制定一城一策的运营周期标准。

目前，绿城在宁波和北京已经制定了专项的一城一策方案，并且通过了集团的评审，今年会推广到全部29个重点城市，要求每个城市结合各地的调控政策、市场环境、工程建设条件等因素，将一城一策的研究和分析落地。

2、强化投营一体。

为了确保项目拿得好、做得好，在投资决策过程中，绿城会要求方案设计有深度，经营策划有细度，运营周期的标准要前置植入，实现投运一体，项目获取之后可以快速启动。

3、深耕复盘总结。

以首开后评估、过程全景复盘、交付后评估这三项工作为抓手，全维度、全专业、全链条深挖过程管理中存在的系统性问题和风险，进行深度复盘、提炼总结，坚决不为同样的错误买单。

4、真正落实又好又快，好在快前。

先讲好，先坚守产品品质，守护核心竞争力，比如高品质产品要加深标准化的落地，建筑科技研发的前置，要强调每一个城市的深耕等等。

这是绿城面对房地产深度调控，向经营要效益的核心方法。可以说，目前的绿城在企业管理水平上已经实现了质变。不仅是一家产品好的开发商，也是一家经营好的企业，助推利润的释放。

未来三年，绿城利润能否翻倍，值得期待。