豪掷10亿购写字楼的神秘私募,悄悄退房了

作者 |筱纳

出品 | 焦点财经

一则退房消息，从某种程度显示出海银系现在似乎“缺钱”了。

2022年1月份以来，有媒体发现，杭州大悦城写字楼A座遭神秘客户接连退房，且一退就是一整层。而在2017年，神秘客户以10亿价格购买整栋写字楼的新闻还作为宣传卖点，频繁出现在网络上。

从大手笔的买买买，到如今的退退退，神秘客户或遭遇了资金问题。综合多渠道信息，该神秘客户指向了海银系旗下知名地产私募---五牛股权投资基金管理有限公司（以下简称“五牛股权投资基金”）。

向来“ 不差钱”的海银系拥有着错综复杂的商业版图，实控人韩宏伟和儿子韩啸通过豫商集团、海银财富、五牛股权投资基金等主体在资本市场运作，近年来尤以收购“壳王”岩石股份（前身为“匹凸匹”）布局白酒行业吸引不少关注。

不过近两年来，海银系风波不断，海银资产被列为经营异常机构，五牛被取消私募基金管理人资格，如今曾被五牛视为优秀项目的杭州大悦城从持有变为退房，海银系的问题似乎正在发酵中。

退写字楼牵出神秘私募

今年的退房事件，如同是落地的另一只靴子。早在2020年时，五牛类似地产并购产品就曾出现兑付问题，同属五牛优秀项目的杭州大悦城也引来外界猜测。

2017年时媒体报道，上海某大型基金公司正式认购杭州大悦城整栋写字楼，成交金额高达10亿，是当年杭州写字楼市场为数不多的整售交易。

2022年1月份开始，已经整售的写字楼开始被退房，目前已被退数十套，一些还是整层整层退。杭州大悦城工作人员向当地媒体证实，退房的就是当年的大客户，由于资金出了状况，协商很久后，现在开始退房。按照五牛官网信息，该公司正是购买杭州大悦城的“大客户”。

退房细节并未透露太多，不过据当地媒体称，整售价格10亿，写字楼已经到了网签环节，基金公司应该已经支付了首付款，如果退房，按照行业内规定，违约金或达上亿。

五牛股权投资基金是行业内知名私募地产基金，资料显示，五牛成立于2004年，2014年获得私募基金管理资质，2016年底资产管理规模已超过280亿人民币。在五牛控股的官方微信公众号上，提到五牛控股发起的杭州大悦城、中城国际大厦并购案例曾入围某评选活动2018年度较佳交易。

然而优秀项目的退出却一波三折。2020年5月，五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金延期兑付，投资者称产品本金只能拿回9%，其余部分被推迟至2021年2月20日前。该基金成立时间为2017年，周期为三年，私募基金管理人为上海五牛股权投资基金（现已更名为“五牛股权投资基金”），代销机构为海银基金。

交易架构为投资人的资金由五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金通过上海五牛贺赢投资中心，设立SPV公司，从中城投资、开发商嘉凯城集团手中对21个项目公司进行股权收购，随后投往大厦项目。

海银财富对外解释称，该系列基金为基金业协会合规备案的地产股权并购基金，属于中高风险浮动收益类产品，到期日前启动清算方案，因为受到市场波动以及新冠疫情等因素影响，导致实际退出没有达到预期。

此前五牛的丰树商业城项目也曾出现风波，五牛在没有召开投资人大会也未公开财务数据情况下，让投资人签署转让协议，受让方为五牛的子公司。

私募基金背后隐现海银系“亲密关系”

海银系公司之间盘根错节，关系颇为复杂。焦点财经查询发现，关于杭州大悦城项目曾发行了杭州大悦城（硕泽）私募投资基金、杭州大悦城私募投资基金，基金管理人为杭州仟意资产管理有限公司。

杭州仟意表面看与海银系没有关系，实际上有着千丝万缕的联系，两位高管2017年以前分别是五牛股权投资基金风控总监、海银资产副总裁。中基协显示，2020年两支私募基金正常清算。

2022年五牛突然退房，或许是因巨大资金压力。“从此类项目来说，后续持有的成长性很好。”知名地产分析师严跃进表示，这种情况能够看出基金公司面临压力，可能因为资产投入较大，当前市场环境不理想，使得基金公司等机构投资者持有此类物业的定力不足。

杭州仟意、五牛与海银财富之间也有着密切关联。2021年海银财富赴美上市，因招股书中未提及海银基金代销、五牛为私募基金管理人的五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金兑付延期事件，引来了一些讨论。

企查查显示，韩宏伟作为海银系实际控制人，持有海银金融控股集团99%股份，持有海银实业99%股份，通过海银金融控股集团，进而持有海银财富85%股份，其妻子王沛持股15%，王沛姐妹王滇任海银财富总裁。海银金融控股集团旗下有100%控股子公司海银资产，进而拥有100%控股的孙公司海银基金。豫商集团股权架构上，海银金融控股集团持股70%，韩宏伟本人持股30%。而在五牛方面，韩宏伟之子韩啸持有五牛控股99%股份，通过五牛控股，直接控制五牛股权投资基金管理有限公司。

五牛与仟意是海银财富的大客户，招股书中有详细数据。海银财富的收入来自财富管理服务、保险经纪服务、资产管理服务和其他服务等四个业务分部。2018-2020财年，财富管理服务占总收入的比重90%以上，而这一部分的收入绝大多数来源于私募产品中的房地产理财产品。招股书显示，2020年房地产产品交易规模已经增加到392.03亿元，贡献收入达10.51亿，占海银财富总营收的81.8%。

海银财富在招股书中披露，由于严格的筛选过程及风险管理标准，部分代销产品来自于有限的几家客户。在2018、2019及2020财年，前三大客户分别贡献了54%、31%及51%的营收。其中，截至2018年6月30日，五牛股权投资基金收入占总收入的27%，此前提到的杭州仟意资产则占了20%。而在关联方处获得的财富管理和资产管理服务收入，招股书中显示，2018财年、2019年财年海银财富分别从五牛集团获得收入3.33亿元、4713.2万元。

海银财富高度依赖房地产私募产品，客户集中度高。而五牛股权投资基在2020年的一场风波，在招股书中没有详细提及。2021年 3月26日，海银财富登录纳斯达克斯，上市首日跌破发行价，首日市值2.85亿美元。目前海银财富市值1.72亿美元，已经缩水1亿多美元。

海银系也要“节衣缩食”？

韩宏伟、韩啸父子曾在A股市场频频举牌，如今种种迹象却显示出，海银系似乎也“缺钱”了。

作为海银财富的大客户，五牛系多家公司却在2021年丧失了私募基金管理人资质。根据中基协信息，2021年7月-8月间，韩宏伟实控的上海五牛资产管理有限公司、上海五牛锦迂投资管理有限公司，韩啸实控的深圳五牛股权投资基金管理有限公司、上海五牛股权投资基金管理有限公司不能持续符合管理人登记要求，协会将注销机构的私募基金管理人登记，并将上述情形录入资本市场诚信档案数据库。

另一“亲密伙伴”杭州仟意也显示为异常经营状态，存在逾期未清算基金。2019年底，杭州仟意原本的海银系高管陆续退出，上海珏盛实业接盘，持股100%。2022年1月，杭州仟意更名为广西仟意。

海银系海银资产也处于异常经营状态，存在长期处于清算状态基金。2021年10月，海银资产注册资本发生变更，从实缴3亿元变更为1.5亿元。这一锐减引起了业界关注，而后海银回复媒体称，因在实际经营中产生了大额闲置资金，公司层面决定盘活冗余的注册资本金，决定做减资处理，属公司正常经营考虑。

海银系公司联系紧密，实控人韩氏家族同样紧密。海银财富2021年财报显示，韩宏伟持有99%股权，女儿韩玉持有1%，董事及高管10人中包括韩宏伟妻子的姐妹王滇，目前董事会还未确定执行人员的薪酬。

海银财富还披露了另外两个情况。报告期内，海银财富向韩宏伟实控的国内实体海银金融控股集团提供了多项无息贷款，相关未偿金额达1.261亿元。而在大客户方面，未来公司的大部分收入可能会继续依赖于数量有限的产品供应商，包括关联方。

金融业务之外，韩宏伟、韩啸父子近年来借着“妖股”岩石股份（公司现更名为“上海贵酒股份有限公司”，证券简称不变），进军白酒行业，不过蹭热点炒作股价的质疑声不绝。

随着白酒股的火热，岩石股份在2021年1月1日至8月17日，股价涨幅涨幅高达252.61%，

2021年中报显示，岩石股份上半年酒类业务实现销售收入2.17亿元，同比增长2124.39%；营业收入2.27亿元，同比增长890.25%。成绩过于“优秀”，上交所还发去了问询函，要求其回答经营状况业绩真实性、股价及控股股东增持等问题。

目前，海银系方面还未对退写字楼事件作出回应。不知在地产黑铁时代，曾经豪掷千金的海银系，是否也要开始“节衣缩食”。