上海楼市:怎么判断,自己的刚需房被“淘汰”了?行家公开答案!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：如果要置换房子，我自己的这个住宅生命周期有多少？什么时候判断该置换了呢？

回答：住宅生命周期的节点其实并没有准确答案，但一个很现实的问题是：

作为住宅，4-5年的次新房交易价格较高。当下住宅产品的设计更新周期也恰恰是4-5年，过了这个期限，它的使用者就发生了改变。到了第8-10年，产品价值的边际效应将逐步衰减，固化的物业服务、配套建设及人文环境开始决定人居质量。

而10余年以上的房子，配套发展基本已经没有变数，如果住宅本身还没有足够的舒适度，换房就是一件需要进行的事。而当下越来越多的“全生命周期户型”出现，其实就是在拉长一套住宅的使用时间。

比如说打着“一生只搬一次家“口号的中鹰黑森林。项目就是个中环项目，周边没规划，也没足够的高能级配套设施，但是我们依然相信这样的生态科技住宅，放在未来楼市中不会容易被淘汰。

毕竟产品理念能够站在住宅周期之上，从自住的舒适度层面出发的话，算是好选择。

当楼市逐渐回到“刚需为主”的宏观引导下，一套能住到老的房子，真的很重要。楼市下越来越多概念性的户型出现，有大环境的进步（比如居家养老政策），也有户型演变之下“小环境“的潜移默化影响。它们不仅仅是在改善居住环境，更是在穿越楼市变化的周期。

提问：曾叔您好，本人工作在杨浦，计划三年内生小孩，现在手里有200万首付，纠结是用这笔钱买一个自住房，以后让小孩上民办，还是用这笔钱买一个好学区然后租房住？

回答：鉴于你还没有孩子而且三年的时间也特别不短了，你现在买不买学区房，是不影响你以后的上民办的。可惜我不清楚你能接受的月供，以及对于房子大小和房间数的最基本需求。目前纯从200首付来看，买价格600左右一些能够兼顾自住+起码二梯队学区的房子还是可行的，之后就要具体问题具体分析了。建议你可以加入曾叔的内部资料获取详细推荐。

提问：您好曾叔，买房是不是在承受范围内买单价高的小区？

回答：如果是自住，应该是买2005年以后，户型方正，楼层中上以上，外立面是干挂石材或者铝板材质的高品质住宅，这样的住宅单价不便宜，但我们是为了品质付费的，而不是为了高单价而买高单价。

如果是投资，那么应该买至少主流审美，能接受的，大面积低单价产品。

提问：曾叔，你好，麻烦问下昆山开发区的房子有投资价值吗?

回答：昆山开发区不如昆山主城区或者花桥。昆山最值得买的就是这两个板块。主城区有比较好的配套和学区，主要吸引昆山本地人，昆山本地人还是挺有钱的。花桥就是上海的远郊板块，主要是对接上海的刚需上车。

提问：曾叔，比如上海万科翡翠公园排名前列排的房子又对着高架，能源站，一般折价多少？

回答：5%差不多了，这个折扣率已经很高了。

提问：曾叔好，我们准备买套400-450万的房子挂学区，会考虑自住，目前看中了普陀长征，新普陀小学+梅陇中学，你知道这个学区怎么样呢？或者同价位两房，能兼顾小学初中的还有别的推荐吗？谢谢。我们都在静安寺上班～

回答：这个学区在普陀是一梯队的，不过普陀教育资源相对不太丰富，同价位可以看看静安，虹口，杨浦的房龄老一些的楼梯两房， 电梯两房预算有些不够。如果能增加些预算选择面会更大。

提问：曾叔你好，有房子中介说要把房子租过去装修后当民宿（应该就是换成电子密码锁，每天换不同的人入住的那种），租期三年，租金比别的中介每月多差不多500块的样子。房子是学区房，准备3年半后给孩子读书用的。这种民宿中介是不是坑？能不碰就尽量不要碰了？

回答：如果只是多500块钱的话，没必要这样。因为房租本身会涨，多500块锁三年意义不大。做长租是可以的，我一般更愿意自己去出租。每年上调租金收益不错，如果人嫌麻烦的话，不如租给平台，省心一点。

提问：您好曾叔，之前你提过有几个动迁房小区质量很好的，还有印象干挂石材的是哪一个小区吗.. 按我的经验，即便房子本身不错，动迁户素质差不维护，小区很快状况却会变的很差。有没有那种让你耳目一新，有所改观的动迁房小区，谢谢

回答：如你所说的动迁房小区即便外立面很好，由于后期维护的问题也会慢慢变得陈旧，主要是物业费交不够，没有人愿意去维护。杭州绿城盖的动迁房品质都很不错。维护的也很漂亮。上海的动迁房到目前为止还没有特别好的。爱博新村算是还可以的吧。

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