上海楼市:这种独一份的“品质盘”,内行人难得推荐出来!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，我们已有自住房，现预算1000-1100万再投资一套徐汇优质2房二手房出租（方便小孩摇号徐汇民办小学，新房分数太低且无法全款）

现在看中了华泾的中海瀛台，看中其属于徐汇滨江延伸、区域标杆。该小区小学无梯队、初中园南中学。学区对我们没用（大人小孩都是外籍），您也提到初中学区房不确定性高、不能买溢价高的，那么中海瀛台算溢价高的吗？是否适合投资？如果不建议，那徐汇其他标杆楼盘且符合预算的您是否有推荐？

回答：中海瀛台缺配套，没有地铁，不过胜在品质过硬，初中有一定溢价，但不算太严重。

康健田林品质好的楼盘，全都带学区，价格要比中海更贵。而没学区的楼盘，品质又都差一口气，面对中海瀛台竞争力不足。

至于内徐汇，房价更高，品质好的楼盘更少，这个预算买不到的。中海还能兼顾三房功能，总体来说，算是性价比还可以的选择，全区范围，没有构成对标的产品，或许未来万科鑫耀和南街里会有更强的竞争力，但目前是没有二手可以选的。

不过如果外籍身份的话，并不建议选择徐汇。徐汇走体制内很强，体制外资源并不丰富，还不如看看隔壁长宁闵行，或者浦东。

提问：曾叔你好，毛坯房交给自如打理，以后出手是不是受到比较大的影响？

回答：这个倒不会，自如的装修基本上顶到5年以后虽然不能用，但是总比毛坯好。给自如，最主要吃亏的是年化租金涨得太慢。好处是省心。总体来说时间和收益是对称的。

我一般不借给自住，我喜欢自己每年涨租金。就是烦了一些。

提问：曾叔好，听人讲，一手ceo就是最糟的品类，您怎么认为?17年高点在南翔买了单价五万的新房，这个单价算是该区较高了。这样房产，从增值角度，该如何处理?是满二即卖掉（估计算上按揭成本，最多持平），还是拉长年限?这种收益率会远低于二手房，同样时间周期，是否换成其他投资标的更合适?谢谢。

回答：同意一手CEO是糟糕选择。不过5万南翔单价还可以，并不算太糟糕的选择。南翔这个板块我还算认可，未来至少是上海大盘平均涨幅，还能有机会创新高。建议你尽然买了就耐心持有一波周期，不要着急换仓，先看个3年再说，因为换仓税费成本很高的。我倒不觉得你这个新房涨幅一定会比二手房差很多，有个中等的涨幅是可能的。持有尚且可能赶上大盘涨幅，如果你卖掉再买进，损失了7%左右的中介费和税的话，那就一定比不过周边二手房了。

提问：您好曾叔，450万以内三房，首付7成，工作地点2/7号线静安寺站，自住及考虑孩子上学，后期5年左右打算将外地房子统一置换中环学区房，孩子2岁，夫妻外地户口，双方积分满120，落户需要后期操作，工作单位弄不了。麻烦问下房子适合买在哪里？目前有看7号线顾村公园站保利叶上海和江桥13号线金运路站附近小区，麻烦您帮忙看看哪里合适，谢谢。

回答：7号线顾村公园站保利叶上海和江桥13号线金运路站附近小区 这两个地方学区都挺一般的，如果自住为主，对学校要求不高，可以买这里。如果以学区优先， 那可能要考虑别的行政区， 宝山和嘉定教育资源一般。

提问：曾老师，前排无遮挡的2楼九折房可以买吗？

回答：2楼9折到85折是市场价，平进平出。我个人不太喜欢这样的产品，一般不考虑。

提问：请问曾老师，企业名下房产过户交易给个人如何缴纳税费？谢谢。上海。

回答：除了个人的那些税费之外，还有两个大的税，公司所得税和土地增值税。土地所得税累进增收。差额利润达到100%的时候，要征收40%，超过100%的话增收60%。所以一般公司卖房都是选择税费各付。

提问：请问，配套在房产中的价值有多大？

回答：配套对于房产的价值提升非常重要，这点毋庸置疑如果要对买房配套排序的话，我认为：

产业排名前列，地铁第二，商圈排第三。还有一个叫学区，但学区带给房产的价值，是需要区分的：

1.考出来的学校 有些学校的学区是考出来的，几年以后排名前列批毕业生毕业后才能够兑现。所以考验眼光，一般生源好小区周边的新建学校有暴击

2.冠名城市内数一数二的学校的学区 这种，只要可能消息一出来房价就一步到位了。

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