DDK,万年吊车尾要逆袭了吗?

小长假前土拍的火爆，传递到小长假期间的商品房交易市场，重庆迎来一波供应+成交的小高潮。

监测数据显示，4月26日~5月2日的一周，重庆主城区商品房供应达87.30万㎡，环比上涨154.44%，商品房成交76.94万㎡，环比上涨31.59%。

（图源克而瑞）

无论是供应还是成交，都创下了3个月来的新高。

并且这种火爆的市场氛围，在黄金周期间及之后还在持续，有项目小幅涨价，还有的收回前期折扣，更有项目直接砍掉了之前的分销渠道……

重庆整体市场迎来一波小高潮之时，回头看本轮集中土地供应的冷门板块大渡口，这个重庆主城的万年吊车尾，因为龙湖的强势进入，似乎一下有了遐想的空间。

DDK要开启逆袭之旅了吗？

重庆2021排名前列批次集中供地中，龙湖一口气在大渡口拿下2宗大地块，总建筑面积达到85.59万㎡。

（图源铭腾数据）

这是龙湖首次挺进大渡口，进一步完善其在重庆主城的布局。

这也是大渡口近年来吸引到的最优质，行业排名最靠前的开发商了（没有之一）。

而龙湖所拿地块中，还包含了16.7万㎡的商业体量，显然是为龙湖旗下的天街系度身打造的。

大渡口天街也一下成为了网络热词，让DDK原住民都嗨了起来。

一枝独秀不是春。

统计显示，在重庆的中部槽谷中，大渡口是2021年中部槽谷各板块中，预供应土地最多的片区，建筑体量达175.12万㎡。

（图源铭腾数据）

在某种意义上说，不吝啬的大渡口，会是2021年重庆土地市场的较大赢家。

在2021年的首次集中土拍中，大渡口也尝到了甜头。

算上龙湖拿下的2宗地块，大渡口4月底的集中出让中共成交了4宗地块，可建规模达103.5万㎡，揽金81.8亿元，平均楼面价为7902元/㎡，平均溢价率超50%。

成交体量方面，仅少于两江新区，平均溢价率也仅低于沙坪坝区。

2个方面都排名第二，在区域供地表现上可谓亮眼。

（图源锐理数据）

土地市场上的热度，传导到楼市方面，大渡口的反应又很另类。

监测数据显示，4月26日~5月2日的一周，大渡口商品房供应与成交基本持平，整体体量仅高于渝中区，排名近乎垫底。

（图源克而瑞）

这就很好玩了。

当重庆主城其他各区各项目都在趁着土地市场的热度，要么抓紧出货、要么收紧优惠之时，大渡口市场依旧佛系似水，不争不抢。

说起这份修为，还不是市场逼的。

在房价上，大渡口可谓小跟班一枚无疑。

借由重庆主城区之一的身份，大渡口的房价在2017~2018年的获得拉升后，终于在2020年突破了万元大关。

（图源网络）

不过，区域的发展水平决定了其房地产市场的发展，仍拖着整个重庆主城的后腿。

2020年的统计显示，大渡口的成交量不高，成交均价却是重庆主城十区里较低的，连江对岸的巴南区都要比其高一篾片。

（图源锐理数据）

冰冻三尺非一日之寒。

区域市场的整体低迷，根源还在于产业和人口的不振。

面积仅102平方公里的大渡口，因重钢而建，也因为重钢的搬迁，陷入了长达十年的产业不振期。

2020年重庆各区GDP排名中，大渡口不仅在重庆主城各区中排名垫底，甚至连传统的渝东南落后地区都争不过。

（图源网络）

产业不振，人丁不旺。

2010年第六次人口普查的数据显示，大渡口当年全区的户籍人口为23.47万，较10年前有所增长。

但涨幅并不明显，平均到每年来看，年均增加不过3000户。

（图源网络）

大渡口区近年来的国民经济和社会发展统计公报里显示：

2018年末，全区有户籍人口为26.9万人，比上年增加2609人；

2019年末2020年初，全区有户籍人口为27.6万人，比上年增加6650人。

2020年第七次人口普查数据还未公布。不过从此前的统计来看，大渡口的这种低速人口增长没有根本性改观。

并且，外流的趋势在加强。比如2018年全区常住人口36.2万人，到了2019年全区常住人口降到了35.7万人。

目前来看，长期规划无法落地，产业聚集有限，人口增长乏力，仍是大渡口发展道路上需要克服的重重阻碍。

龙湖的进驻会是一个突破口吗？

从2个方面来看。

商业逻辑

九宫庙商圈是大渡口商业聚集地，传统优势和体量规模较大。

万达广场进入后强行南移，但经营并不算好。

龙湖新地块的商业体靠近万达广场，二者合计体量约30万㎡，会否将区域商业重心成功牵引呢？或是直接将区域消费中心一分为二？

前者还有重塑可能，后者则带来撕裂。

而大渡口的基本面并不像照母山一般，可以容纳光环和爱琴海并存，因此龙湖和近邻万达之间如果无法形成差异化，那将直接形成PK。

要避免过度竞争，龙湖的天街走中高端路线，大渡口的人口和消费力等能否支撑？对周边的九龙坡、巴南区是否能形成消费吸引呢？

似乎都有点悬。

当龙湖天街模式照搬到大渡口，支撑其成功运作的内在消费逻辑已然发生改变，是蜕化还是退化，真的就需要留待时间检验了。

住宅逻辑

龙湖2宗地近70万㎡的住宅体量在手，注定是一个长达4~5年的销售周期的区域大盘。

这种造城的开发周期里，高中低档的产品和定价要怎么搭配呢？

参考大渡口的市场面，走量的项目以低价刚需盘为主，其中金地自在城、荣盛城等是代表。高端项目如中国铁建西派宸樾则做得比较艰难。

龙湖的拿地成本和身段决定了其不会屈就低端市场，一定会力争中高端。

高端市场此前开发商打不开的局面，龙湖进入后能否破而后立呢？

中端市场竞争激烈，大量项目和存货积压，龙湖能否在红海中寻得自己的一方天地？

这方面，一江之隔的春江天境，无论对龙湖自身还是购房者来说，都可稍作参考。

从本质上来说，龙湖此番重仓大渡口，还是缓解自身土储不足的压力。

在拿地之前，龙湖在重庆主城的库存介于100万~150万㎡之间。

这些存货放到二三流开发商手上，3~5年都管够，搁龙湖头上，1年时间都坚持不下去。

而龙湖又不像金科、融创那样积极拥抱区县市场。主城各区，留给其腾挪的空间其实也不多了。

大渡口地块恰逢其时。

但无论如何，要在一个成交萎靡的区域里，和已提前进入的开发商，后期紧跟而来的开发商，争夺并不富余的资源，即便是强大如龙湖，也是需要头疼一阵的。

首先要解决的问题是活下去！

至于拯救大渡口这样的重任，还是交给打怪兽的奥特曼好了。

声明

1、本篇文章仅代表作者个人观点，不代表任何官方立场；

2、转载本号原创文章，请务必标注清楚文章来源（转载自：重庆地产news）；

3、对于未经本号授权的转载等行为，本号将采取法律途径维护合法权益；

4、文中所涉内容和图片如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将核实后处理。