中央公园,「S街区」,憋着什么大招?

上周，我去了趟中央公园。最近中央公园的王炸消息，莫过于是两江国际商务中心部分商业体即将于下月月底开业。从实地打探的情况来看，大部分商业体都进入幕墙铺贴阶段，一切都有条不紊进行中。

重庆楼市实拍中央公园的城市功能要素配齐，也意味板块着进入新发展次元。看似无可挑剔的表面下，实则还有缺失的部分。是什么？一时间，无解。索性，来溯源一下中央公园从无到有的历程。或许，能找到答案。

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「配套先行」是中央公园板块的发展理念，区域建设骨架以「国际化都市」为内核，在上面搭建出生态、交通、商业等城市生活配套。2011年，公园建设；2013年，数家房企陆续跑步进场，环公园开始，拉开住宅建设的大幕；2018年，两江国际商务中心建设启动。图源网络，中央公园同时「三轨+七横+五纵」的立体路网，保证和其他区域能很好连通。如今，两江国际商务中心即将迎来开放元年，配套逐一落地，区域形成完整闭环。在中央公园快速发展的过程中，买房者心理也在转变，从刚需到改善，从物质到精神层面的需求改变，唯有能级更高的空间才能承载，这是现在、未来区域正缺少的部分：特别纯粹的高端改善居住区。

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对于为什么需要，我们从中央公园经历过的几个发展阶段去剖析，每一个正好反应彼时楼市的喜好与购房逻辑：1.0阶段：2013年-2015年，环中央公园开发，住宅多以刚需产品为主，完成基本的居住需求；2.0阶段：2016年-2018年，发展往南走。地块平均容积率多在2.0左右，购房需求改变，住宅开始出现高低配规划，业态以小高层为主。这个时期，也是刚需向改善过渡的阶段。3.0阶段：2019年-2020年，向北、东、西三侧发展。开始出现洋房、大平层等产品，住宅类型向更高业态靠近。随着商业配套即将兑现，将对区域价值和价格双双加码。现在进入的购房者，不会花时间去了解区域价值几何，只会在意环境、产品和圈层的纯粹度。然而，高楼林立、土地资源饱和，无法得到释放的购房需求，哪里才是破局关键？转机，出现在今年4月的土拍中。

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4月，中央公园供应土地几乎都来自一个区域：中央公园北区。面积不大、楼面价均过万、平均容积率在1.5左右是这些地块的共同点。对以后区域产生怎样的影响？目前来看，至少有两点：

土地限容限高限房企，以后大概率只会出现由头部房企建造的洋房、别墅等低密高端改善住宅。

开启居住4.0时代。

以上导向的结果：中央公园北区，将会是中央公园低密改善住宅最集中的地方。会选择中央公园北的人是什么样呢？我试着刻画出这群人的内心世界：渴望空气清新、无拘无束的美好环境；迷恋城市的物质文明和生活享受，出则繁华，入则宁静；追求生活的纯净度。在他们眼中怎样的房子是「心头好」？我继续脑补：不能远离繁华，还要环境低密，产品必须是头部房企的高端系…那么，中央公园北，有能匹配以上猜想的区域吗？幸运的是，真有。比如，「S街区」。

来源空港新城控规图，所圈位置、范围仅为示意，具体以实际情况为准

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此时此刻，你内心的疑惑肯定是：「S街区」是什么？以前没听啊。首先，这个区域所在的地块，是渝北区中央公园S组团；其次，4月土拍成交的「万元地」都集中在这里；再者，大悦城控股、龙湖地产、朗诗、绿城等房企，拿出了它们在重庆的较高端作品，没有之一：

大悦城控股瑞府系，全国仅4座，血脉和文化的传承；

龙湖北岛，汲取舜山府和揽境灵感；

朗诗熙樾府，住宅主打科技内核；

绿城春月锦庐，春溪云庐之上的再升级。

中央公园北地块本就够低密，这几家头部房企在哪里建房不是建，为什么就偏只选这块土地去打造超越过往项目的TOP级产品呢？我认为原因有以下几点：1、「三限」政策：限容、限高、限房企。限容、限高，房企还会做走量的刚需吗？断然不会。出品的，只会是高端改善住宅。加上限制开发条件，对拿地开发者的资质要求就会严格很多。所以，这几家责任心和实力都不容小觑的头部房企，为什么在高地价之下还要坚持拿这块地的初衷，就很好理解了。他们不是要造房子，而是要给高净值人群新的人居生活方式。2、打造中央公园全新的富人区。在「S街区」出现以前，进入中央公园板块的门槛不算太高，这也使居住界面参差不齐。比如，洋房业主和高层业主，大家同住一个小区。对于看重这方面的业主来说，很不纯粹。全新的中央公园，欠缺区隔其他区域居住质感，并且能将居住纯净度提升至更高能级的地方。就像礼嘉板块。区域也经历过起步-发展-成熟。在价值完全兑现后，猛然察觉到「居住需要留白和纯粹」的道理。因此，滨江、低密的金海大道沿线以「限高、限容、限开发商」的开发条件，成为区域的纯高端改善住区。以上，也是「S街区」被冠以「S」的由来：代表着事物的更高级别。与此同时，选择这片区域的人，终极目的不是「住」，而是寻求更有价值、更高水准的居住方式，注重生活平衡感。「S街区」与中央公园直线距离在3km内（来源百度地图测距），里面装着千亿级商圈、轨道交通、官方规划的市政公园…城市与自然、繁华与静谧、社交与生活，一切都是恰如其分。这也让我想到纽约曼哈顿57街区。纽约均价在5000美元/平方英尺（折合人民币约34万/㎡）以上的豪宅都集中在57街区。纽约是美国金融、商业、文化的中心，57街区满足全球富豪对于追求物质、精神的双重高标准要求。中央公园的未来纯高端居住区，直指「S街区」。「S街区」里，我分享最近看过的一个楼盘，「中粮·中央公园瑞府」，对于市场和购房者的需，它是都有get到的。

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「中粮·中央公园瑞府」在悦港大道以北，「S街区」中，五角星的位置。

来源空港新城控规图，所圈位置、范围仅为示意，具体以实际情况为准关于品控方面，我并不担心。「中粮瑞府」在北京、成都、台州，都有样板可看。北京中粮瑞府，落子朝阳区，北京亿元豪宅榜上之作。中国恒产，世界资产，荣膺第52届金块奖，有“筑梦桃花源的成功尝试”之美誉。

北京中粮·瑞府实拍图成都中粮瑞府，落子武侯区，以东方府院重拾主城府院生活，以武侯之蕴，造主城院墅。

成都中粮·武侯瑞府实景图台州中粮瑞府，坐落浙江台州委羽板块，以传世府院革新当代舒居体验，府院天地臻藏人生资产，传续大家骄傲。

台州中粮·瑞府意境图高昂的价格，为什么购房者还愿意买单？买豪宅的人，不存在「人傻钱多」的可能性。其中原由，可以从大悦城控股TOP系出品逻辑找到：关于城市，既要有千年的人文底蕴，还要有新蓬勃的发展生机；关于区域，要最能代表城市历史与文化；具体选址上，必须是区域最核心和较具发展潜力的板块。所以，38城深耕布局，「中粮瑞府」产品只此4座。按照这个思路，大悦城控股-重庆-中央公园北-「S街区」，合情合理。大悦城控股深耕重庆5年，布局城市核心区以及热门板块。在中央公园高速发展的8年里，它深度参与。下月，两江国际商务中心首开，助力区域成为城市都会新核心。在这个重要节点，大悦城控股带来「瑞府系」产品，我认为有两个层面的含义：于品牌而言，以高能级产品在更高领域树立口碑；于区域而言，需要高能级作品将中央公园的居住质感推向更高层次，去对味城市高净值人群的生活追求。完善的城市生活配套、中央公园千亩绿，项目周边有被多个公园环伺而成的「后花园」、TOP系产品…自我较劲，才能在不缺高端住宅的「S街区」自成一派。据我们了解到，12月项目将首推建面约99-124㎡的晶翠洋房，后期还有叠院产品。有感兴趣的粉丝，可以持续关注。中粮·中央公园瑞府意境图「中粮·中央公园瑞府」是继「中粮·中央公园祥云」之上的产品系升级，是大悦城控股在渝5年的集大成产品。大悦城控股从住宅，到商务再到商业，不同业态多维度布局，对市场需求它拿捏得准确无误。

中粮大悦城效果图

加上已经和即将运行的业态，大悦城控股在区域构建属于业主的「大悦生态圈」，这也是大悦城控股深耕重庆和中央公园的决心和战略。写在文末。中央公园缺房子吗？缺。不是数量，是需求上的。区域购房偏好由刚需-刚改-偏改善-纯高端改善在改变和提高。「S街区」，是时代和区域发展下的产物。接下来，如果你正好去中央公园看房，如果又正好在寻找特别纯粹的居住区。那么，这里有一个建议：去「S街区」看看吧，也许，能找到心中的白月光。