对话仲量联行王飞:城市更新没有退出可言

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

100多年前，大本钟、圣保罗大教堂和巴特西电站被认为伦敦人眼中的三大地标。作为英国工业革命的象征之一，巴特西发电厂，这个坐落在英国伦敦泰晤士河南岸的燃煤电力厂，曾担负着伦敦全城五分之一的电力供应，并于1983年正式停止发电。90多年间，历经风霜。

穿越时空，作为一座工业帝国时代的遗迹，如何结合周边住宅、工业建筑、办公室、河岸、火车站及公园完成属于自身的现代使命。这是多年前仲量联行英国团队面对的改造难题。

仲量联行资深总监、华北区战略顾问王飞告诉焦点财经，在这样一个欧洲较大升级改造项目中，仲量联行英国团队全程参与。他们的选择是，将其改造成一个容纳先锋潮流创新体验的城市综合体。

将老房子改造成中世纪的建筑展览馆，变成各个年龄层都喜爱的“有趣”场所，取代工业地标标签而存在的是一个崭新的文化艺术平台。随之流量一同而来的直接效应是，来自Zoopla的数据显示，巴特西区域的房价近10年上涨了48%，近20年上涨了229%之多。这座伦敦经典正在完成自己的转变和重生。

越过重洋，中国城镇化进程也在加快，城市更新政策东风劲吹之下，众多房企争相涌入，而伴随着住建部一再强调避免城市更新中的大拆大建，其相关的规范化正步入正轨。

作为国际五大行之一，仲量联行在城市更新中提供战略咨询、招商租赁、评估咨询、物业管理、设施管理、项目管理等相关服务。仲量联行不止于将国际经验和服务标准引入中国，在过去十多年年间，也为北京各类城市更新项目提供服务，包括前门、大栅栏、什刹海、南锣鼓巷等诸多历史文保片区的发展和保护修缮。

于王飞而言，无论是产业的导入，文化内涵的植入，还是商业模式的创新，在城市更新领域中，仲量联行有广泛而成功的参与范例。

他认为，与传统开发业务只是售卖不同，城市更新需要投入与之匹配的文化属性和对消费者的价值认可，将相关主力业态引入进来，并保持城市更新的生命力。更重要的是，要有长期运营的思维。

“城市功能的创新发展，需要政府和市场力量的合力推动，保持持续创造的生命力。城市更新永远在路上。”

城市单体项目更新需要着重考量四大方面  

在王飞看来，城市更新有狭义和广义之分。狭义的城市更新是指存量楼宇的业态提升和功能改造。比如，酒改办、商改办、工业遗址改造，更多的是物业使用功能之间的转换。

广义的城市更新是指区域层面城市功能的转换和提升，城市认知的阶跃式发展。

比如，城市棚改和危改项目，交通枢纽TOD发展，不仅在单体建筑层面，也在区域片区层面，实现创新的、复合的城市功能的植入、转化和提升，进一步完善城市公共配套以及城市功能服务体系。

战线长、投资高只是一个方面，项目的改造升级更重要的是需要解决政府、企业、民众等多方错综复杂的关系。

王飞认为，城市单体项目更新改造需要着重考量四个方面，政府政策的支持和推动，市场化投资机构和资金介入，完整的城市投资开发运营方案体系，以及产业、品牌、文化等内容资源的创新和导入，带动整个城市功能的更迭。

“从区域层面的城市功能协调考虑，政府应该发挥总体统筹、平衡协调的作用，从城市长期价值和可持续发展角度，综合考虑城市品质的提升和管控，保持城市功能均衡发展和以人为本的动态服务，避免市场波动引致的短期行为对长期价值的冲击和影响。”

他认为，现在有很多城市规划和业态导则，包括对城市形态、规划指标、业态功能等方面的管控，并对产业功能、投资强度、税收贡献等设置门槛。同时，政府也需要加强和市场机构之间的沟通，设定更精准的发展目标和标杆，能够在区域的发展中实现更大的价值。

“以前门大街西侧的北京坊为例，在既定的项目定位目标下，在设计、建设、运营过程中随着消费者需求演变和市场动态变化持续优化和调整品牌和内容，并通过持续的运营提升，不断改善消费者的舒适度和高端品牌的价值认知。”

除了贴合时代需求完成城市功能迭代，疫情也在一定程度上催化了城市更新的进度。市场上大宗收并购交易频现，在城市更新这一链条上，投融管退的各个环节也在不断循环。

对此，王飞的解释是，社区更新会不断迭代，写字楼、商业也会不断迭代，所以城市更新永远在路上。从这个角度上讲，城市更新没有退出可言。投资人的退出，意味着有下一个投资者介入，无非就是不同的投资人在市场不同阶段，去获得不同品质、不同水平的投资收益和城市创新发展的红利。

“企业对一个项目的退出，并不意味着对这个城市失去信心，对这个产品没有信心，是正常的投资行为，任何投资都面临资金成本和融资期限的约束。”

王飞认为，每一个城市更新的投资机构都会涉及投资、建设、运营、融资、管理、渠道、品牌、招商等各个环节，不同投资机构在不同领域各有优势，所以在看待每一类资产的时候评价也不一样。产品内容的转换，业态功能的转换，目标人群的转换，都是通过市场化手段不断推动整个城市更高品质发展微动力。

基础设施REITs推动城市更新金融化制度化变革

多城市构建城市更新政策体系，“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。但是，痛点依旧隐现。

王飞所认同的逻辑是，目前国内城市更新较大的痛点是资金的问题。城市更新最根本需要解决长期资金、长线思维的制度设计。资金瓶颈的背后，可能隐藏有政府审批流程、改造技术难度、市场运营挑战等潜在风险带来的投资不确定性。

对于在解决房企城市更新项目中如何盘活资金的问题。王飞建议，首先金融化手段肯定是长期趋势，REITs是一个重要的融资渠道，同样要学习美国成熟市场资产证券化的方式。

“广义的资产证券化也包括IPO、上市公司并购等。当然，也包括ABS、CMBS以及基础设施REITs。现在虽然基础设施REITs开闸了，但它不是城市更新投资退出的少有途径，商管公司的上市、商管+物管的轻资产模式上市，本身也是类似的资产证券化过程。”

他进一步分析，城市更新持有型物业资产本身是不是可以上市，资产本身是不是可以放到商置公司里上市，住宅开发和商置持有性物业是不是可以分拆上市，未来这都是可以考虑的不同方式。也有一些上市公司为了加快实现战略变革，需要投资或持有物业资产从财务和空间方面支持主业发展；通过房地产板块剥离分拆海外上市，或者通过上市公司增发收购优质资产，把资产置入上市公司等。资产退出的渠道可能会有很多，面向个人投资人的REITs产品只是其中之一。

今年6月21日，蛇口产园、首钢绿能等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。有业内人士认为，基建公募REITs或带来建筑公司价值重估，优选无形资产占比较高的企业。

对于投资机构而言，王飞称，基础设施REITs的推出，较大的变化是投资期限结构的变化。原来大部分的投资人至少要持有八年甚至更长时间才有可能有退出的机会或者机制，但是基础设施REITs的推出会让整个项目在五到六年之内有可能实现一系列的退出机制，加快了资本周转周期，这对整个资本市场有很大的影响，但并没有在本质上改变投资逻辑，相当于原来是2B的生意，现在一部分2C，面向个人投资人做。

“城市更新的逻辑还是市场化机制推动更高品质的发展，获得更高的城市创新发展红利的过程，把握更前瞻、更有品质和的需求或者更有利的需求。”

王飞称，非常看好REITs市场未来的发展。2005年国内开始试点类REITs的产品，到这次基础设施REITs推出之前，在类REITs的市场上，面向机构投资者2B的市场已经达到了万亿量级。

“当2B的市场进一步向2C的市场深化发展，市场规模容量会有更大的发展和潜力，而且这种规模和发展的速度要远比2005年到2020年类REITs的市场爆发性更强。但是，另一方面，市场的发展还会受到政策对现在基础产品某些方面的限制。”

王飞表示，REITs目前主要还是集中在物流、产业园等基础设施方面的基础资产，并没有扩大到商业地产的主要购物中心、办公楼领域。他认为，在未来五年或者更长时间内，随着这一套交易机制的建立，其实可以很快适用到传统商业地产领域的发展，会提供更好的金融产品给个人的投资者。

对于公募REITs发展成熟的前提条件，王飞认同的逻辑是，这还是一个政策设计的问题，不是说不能做办公楼，现在的基础REITs的架构设计规定了底层资产的类型，只是政府目前更倾向与把这些偏向基础设施的资产放在REITs的底层资产里，并没有说目前的政策环境下限制或者排斥商业地产REITs的发布。

“政策设计是不想把一个洪水打开，它需要先一步步的试点，这是一个很正常的制度设计的过程，避免出现不可控的因素。”

对于商业地产REIT未来的发展，王飞则认为，需要有一定的时间，交易对手、市场规模、资金量等规模积累，都需要一定的培育过程。

除了融资问题，现在房地产政策比较高压，双集中、集中供地、三道红线等规范频出，对房企来说，房地产已经告别了黄金时代。

对于如何提升房企在城市更新利润点，王飞认为，从所谓的黄金时代到白银时代再到运营时代的转化，不能只看利润，原来房地产暴利的阶段已经过去，不能期待城市更新投资会实现原来住宅开发的20%以上的ROE回报率，所以房地产开发企业也应该逐步调整收益预期。

“按照美国30年尺度的经验，平均ROE资本回报大概在8%到10%之间，远不及很多其他的医药、金融行业。”王飞认为，中国的房地产住宅本身，应该慢慢恢复到较大宗的商品制造商的角色上，让房地产开发利润率回归市场长期平均水平。

他建议，城市更新的运营者应该转化思维，资产价值随着城市的发展而变化，运营服务本身就能创造价值，长期持有资产本身也能创造价值，但是如何创造价值，并且价值如何能够被认可，并获得更高水平的发展，这远比开发一个住宅，在全国复制不同的产品，有更大的难度和挑战。

以下为焦点财经与王飞的对话节选：

焦点财经：您觉得疫情对城市更新影响大吗？

王飞：疫情对整个城市更新的影响，是在整个城市更新的大潮中某一个片断性的影响，不是长期的影响。事实上，即使疫情之前，我们看到整个市场的变化，城市更新在北上广深等一线城市已经成为城市发展的主要趋势，这个趋势不会因为疫情有太大的改变。

焦点财经：受疫情的影响，您觉得今年外资对中国市场的投资是多了，还是少了？

王飞：我个人觉得外资还是会继续看好中国市场，其实跟疫情有一部分关系，但是也不完全跟疫情相关，疫情会让原来比较高的资产价格有一个合理回调的过程，这时其实有很多外资投资人会进入中国看资产的价值和未来升值的空间，可能就是抄底的心态。

随着疫情恢复，抄底的心态会逐步减弱，长线投资或中长期投资思路会进一步加强。因为我们看到的美国、欧洲的资产在减值，而且量比较大，它也会因为疫情管控的恢复，再重新回到投资通道上，可能会比中国复苏的路径稍微慢一些，所以投资人会综合考虑疫情恢复以及在不同市场中的资产配置。

投资人会聚焦在某些长期经济指标改善机会比较大的市场中，毕竟疫情仍然是一个潜在的风险，随着疫苗管控得当，投资人在这方面的风险就得到了释放和解除，投资人就会有更大的信心进目前的市场中。

中国肯定仍是所有全球投资人非常关注的主要市场，但是现在有一种心态，好像认为中国是少有的市场，也没有必要去强化这样的思路，因为这种误导会错失很多比较合理的投资交易机会，不能从一个极端走向另外一个极端。

焦点财经：之前浙江提出了一个未来社区的概念，您觉得这会成为未来的趋势吗？您觉得在城市更新项目中，包括智慧、科技在其中扮演的作用是不是也在加大？

王飞：未来社区这块，其实本质上还是提高居民的幸福感。排名前列是科技的手段。可以提高人的生活体验，比如，外卖更方便，无接触进入、楼宇安防系统，停车系统都可以得到相应的改善。第二阶段是通过科技的手段完善公众参与社会投资的决策过程，这也是科技可以发挥更大作用的地方，加强与公众之间、社区居民之间的一系列的沟通，避免出现一系列的问题。

未来社区技术手段可以充分应用到具体的物业品质提升各个技术层面，提升居民体验感和幸福感，但是同时也应该用于更广泛的公众沟通、便利化，居民之间可以尽快的达成一致，创造更有效的幸福感。仲量联行也在通过投资孵化、技术开发和不断提升智慧科技在物业运营管理中的应用。

焦点财经：您觉得对于房企来说，就盈利而言，您看好哪些领域的城市更新项目？

王飞：对于投资机构而言，我觉得变化较大的是基础设施REITs的推出，其实让一个长线投资变成了中期投资，原来大部分的业主至少要持有八年甚至更长时间才有可能有退出的机会或者机制。但是基础设施REITs的推出会让整个项目在五到六年之内有可能实现一系列的退出机制，相当于缩短了投资机构融资的期限结构，这对整个资本市场是有比较大的影响和机会，但是也没有在本质上改变投资逻辑，相当于原来是2B的生意，现在一部分2C了，面向个人投资人做。

至于哪一领域有优势，投资不仅仅是钱的事儿，更重要的是未来的运营能力，对资产价值运营能力提升的事，这是非常重要的考量标准。考虑投资人应该买什么，不应该买什么，这个是需要因投资机构而异的。

对于未来的投资发展方向，会越来越细分化，未来两三年，一定会出现各个细分领域非常强的前一二名的细分领域的专业投资人出现，每个投资人找自己最擅长的事做，一定会出现这样的投资领域的专业化的过程。

焦点财经：您觉得在城市更新的改造过程中，如何将C端群体和办公服务的B端群体需求有效连接？

王飞：最近两年，非常强调碳中和理念，强调企业的社会责任，包括最近投资人不断强化ESG概念，他们会将这一点作为非常关注的核心进行考量。

科技的手段现在也可以强化对人的关注，无论是手机上的APP，通过无人服务设施，无接触服务设施满足这种需求，更快速的建立员工和企业之间更紧密的关系，这非常重要。

能够帮助企业保留它的员工，也帮助员工更好地与企业发展，在ToB端能够得到非常大的重视，这个重视的过程中也是在ToC端更多的考虑员工的舒适度、健康和便捷性，以及未来个人成长的各个方面的灵活度。

焦点财经：您觉得国外有哪些经验值得借鉴？

王飞：很多不可控的因素没有办法改变，较大的学习点，要守住自己的本地文化，要有长线思维。市场化行为无可厚非，但是这带来的结果不一定是对整个城市最有利或者最理性的方式。

焦点财经：城市更新的范围在不断扩大，包括产业升级转型等。您觉得城市更新在城市发展过程中最终的现实意义是什么？

王飞：中国的城市发展已经从原来的扩规模到现在的追求品质阶段，特大型的城市人口已经到了城市的基础设施不太能够容易完全负担的程度，无论是水资源问题、交通问题、公共服务、教育医疗等各个方面的问题。

我觉得城市更新对城市的较大意义是创造一个机制，不断推进城市，能够更好地满足人的需求提升，满足整个城市逐步向高品质、更高阶段的发展。

城市更新创造了这种功能上灵活性和长期发展的兼容性，以及对人更高水平生活需求满足的灵活性和兼容性，这对整个城市发展层面、城市更新的机制，创造了通道和价值，这是在城市层面的问题。

在项目层面，城市更新也创造了投融管退的机制，运营机构可以更好地发挥城市发展红利，更有效利用城市的一系列的基础设施，推动城市更高水平发展的市场化机制的解决。

城市更新更多的是搭了一个平台，通过物业空间的调整，物业品质的提升容纳更多更丰富的城市功能，健康、教育、生活、娱乐、休闲等一系列的城市功能满足更高品质的生活需求。