旭辉林中的尴尬:新娘嫁人了,新郎不是我

◎ 作者 / 标叔

我的意中人是白马王子，有一天他会骑着七彩祥云来接我，可我猜中了开头却没有猜中结局。

旭辉老板林中或许从来没想过，“新娘嫁人了，新郎不是我”的尴尬，居然发生在了自己身上。

旭辉和西南房企彰泰集团“解除婚约”两天后， 融创中国这位“白衣骑士”又出现救场了。

4月16日下午，融创发布公告宣布99亿元收购彰泰80%的股权。而就在两天前的4月14日，旭辉刚刚发布公告终止了约80亿元收购彰泰。

旭辉出局后，彰泰身价抬升了不少。

虽然三方都非常平和的发布了各自的公告，表明这一来一回都是和平自愿的。

可就像那些官宣分手的情侣，哪一对背后没有故事呢？

-01-不敢买？买不起？

为什么恋爱谈不过三个月就想分手？

旭辉集团在公告中解释为“经过尽职调查及进一步商业磋商，订约方决定不就合营企业安排签订最终协议”。同时，框架协议解除后，双方解除各自的股权抵押并退还所支付的定金。

啥意思？

双方不仅分手了，而且联姻的彩礼钱都退了。

没见过哪对情侣分手分得这么和平的，这只能说明两点：

一是彰泰集团自愿无理由退钱说明，旭辉并不是一位理想的白马王子，所以没啥好纠缠，也没啥好留恋的。

二是对旭辉集团来说，这笔生意可能并不如当初想的那么美好，不想要了；

反正就是，就当约了啥，提了啥都不认人了。

可是，三个月前，双方原本还是郎情妾意的，至少在外界看来如此。

在旭辉集团官方发布的公告里，旭辉集团与彰泰集团将按照65%：35%的股权比例共同合作成立平台公司。新成立公司总部设在广西南宁，公司将整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，聚焦南宁、桂林、柳州等广西重点城市的深耕。

对于在广西只有个位数项目，广西销售金额也是个位数的旭辉来说：如果优质厘清本轮收并购案，将多出800亿货值！

那可是800亿的货值，旭辉为啥宁愿让到手的鸭子飞了？

不妨大胆猜测一下：

1、林中不敢买

开始总是分分钟都妙不可言，谁都以为热情它永不会减。1月7日旭辉宣布和彰泰达成协议，1月29日，双方就成立了合资企业广西彰辉企业管理有限公司。

这速度，就好比你刚在朋友圈里说你脱单了，三个星期后大家就收到了你的订婚请柬。

只不过同居之后，矛盾就凸显了出来。

坊间流传说，旭辉在进行全面尽调后未达预期。

也就是说，旭辉原本期望新娘多金、多才，且貌美如花。但三个月的接触下来，旭辉有点失望。

有所谓的消息人士说，解除合作的原因是旭辉在尽职调查后，发现彰泰的状况存在不少缺陷：

目标公司坑太大

目标公司老板胃口太大

预期收益与期望值相差太大

项目开发等不确定因素太多

目标公司管理团队杂音太多，个人诉求太多，管理层私下太重

总而言之就是，原来期望你是个李嘉欣，后来发现是个丑八怪。

这种场景是不是很熟悉啊，是不是有点像有些恋人分手以后，拼命的说对方是渣渣？

旭辉觉得自己上了当，但人家孙宏斌却觉得是个宝。

融创当晚发布的公告显示，本次交易的目标公司包含了彰泰在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，可售建筑面积约1162万平方米，未售建筑面积约为825万平方米。上述目标项目主要为住宅业态，截至2020年12月31日总资产约487.16亿元。

而且，据《华夏时报》采访到的内部人士介绍，这57个项目均分布于广西核心城市的核心区域，且资产包结构非常优越，90%都是住宅，住宅比例高也意味着流通性强。

同时他还预测，2021年双方合作的销售金额差不多会达到260亿元。

至于彰泰，对外也有说法：

4月17日，彰泰内部人士回应合作融创时说：孙宏斌是很好的买家。

据彰泰集团一位内部人士透露，集团内部认为融创中国是一个非常好的买家。黄总也一直把融创中国当成学习榜样，认为它是房地产行业中的“高手”“最优秀的企业”，融创中国身上的 “军队文化”与彰泰集团相似，共同的企业文化和价值观是他们走向一起的原因。（中国房地产报）

2、兜里钱不够

这像极了小时候你和你妈说想吃草莓，你妈告诉你，草莓太酸了不好吃。

是草莓不好吃吗？

不是，是你妈买不起啊。

融创在并购公告里提到：旗下全资附属公司融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方将共同设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100%权益。该交易对价约为99.1亿元，交易完成后，融创西南集团与彰泰将分别持有合资公司80%及20%的股权。

99.1亿元收购彰泰80%股权，高出此前旭辉8个亿定金的65%股权占比。

显然，融创给出的价格更加诱人。

而且，这笔并购的金额只占了融创在手现金的7%。

融创中国不久前的业绩报告显示，截至2020年底，融创在手现金为1326亿元。

而另一边，旭辉只有510.53亿的在手现金。

3个月的恋情还是比不过真金白银。

而对于彰泰来说，现在有别的金主上门了，当然立马翻身农奴把歌唱了不是？

-02-一个老板的格局，决定了一家房企的未来

话说回来，孙宏斌多聪明的人，草莓酸不酸他自己不知道吗？

根据融创披露的数据来看，彰泰这颗“草莓”不仅不酸，还挺甜的。

数据显示，截至2020年12月31日，彰泰集团未经审核总资产约为人民币487.16 亿元，未经审核净资产约为5.95亿元。2019年底和2020年底，公司未经审核除税前净亏损分别为3.24亿元、1.08亿元，除税后净亏损分别为3.94亿元、1.78亿元。彰泰官网指出，公司剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，“三道红线”全数达标。

面对记者“公司因资金链问题选择出售项目来缓解资金压力”的说法，彰泰集团也予以了否认。

当然了，这个否认不能说明问题。若不是遇到些问题，彰泰集团大概率是不会选择出售这条路的。

那么问题来了，到底是孙宏斌赚了，还是林中亏了？

一切都未尘埃落定，现在不好下结论。

其实吧，这场对彰泰的并购，又像极了当年富力、融创收购万达的酒店资产。

2018年，孙宏斌用超600亿的并购规模接手了老王旗下13个文旅项目91%的股权。

这个价格可以说是贱卖了，不过融创还算厚道，富力就有点那个啥了。签约仪式上疑似后台砍价，换了两次背景板、摔杯子、争吵声，发布会最终延迟了足足一个半小时。

一个半小时后，富力以199.06亿收购万达旗下酒店业务，而且比原先还多了一家，整整77家，足足给打了5.9折。

后来坊间都传言当时的闹剧是李思廉在当场砍价。

只是富力当时讨价还价，得到了好处但是结局不好。

如今看来，融创600亿接盘了万达，拿下了那么多好资产。

反观富力，却贪小便宜吃了大亏。

这次的旭辉何尝不是如此？

并购方都是有问题的，遇到问题才会被并购。

这就要被并购方有格局。

哪有那么多得了便宜还卖乖的事情。

不知道林老板这两天睡的还好吗，反正老孙应该是不会失眠的。

-03-孙宏斌，到底要做什么？

其实老孙早就说过，融创的核心竞争力，是投资。

这两年的孙宏斌，不是在并购，就在并购的路上。

无论是乐视、万达还是前几年的世纪环球……再加上这次的彰泰，老孙每一次的出手是以极快的速度谈下来，后续的事情交给团队处理。

业内曾对“孙氏收购法”做过一套总结：

1、老孙算大账，不算小账，不计较单个项目，甚至公司的亏损，从融创的战略和给资本市场讲故事出发，大账能算过来就敢干。

2、收购的核心是现金流，只要对方能够产生现金流，就敢收购。

3、多个收购案例当中，其实融创并不需要真出钱，只要站台背书，稳住收购对象的债主们，让融创有时间去卖房子，以销售回款去还债。

4、融创的营销能力超级强，能够接手任何地区任何项目，还能快速完成回款任务指标。

照着这样的秘诀，很多并购，其他房企谈了半年，一年未成，结果融创去了，1个月就谈成了。

比如这次抢占广西市场之前，融创已经在广西布局了5年，但尚未挤进广西市场TOP5。而彰泰作为广西本土龙头房企，近3年年销售金额均超过200亿元，2020年销售金额位居广西排名前列。融创方面坦言，此次收购，将助力其巩固广西市场的先进地位和市场影响力。

可惜了旭辉，一不小心就丢了一块大蛋糕。

至于老孙为啥总是在买买买？

这和行业的大分化有关。

房地产行业的集中度加速提升，已经进入胜者为王、赢家通吃的时代，规模和排名往往决定着房企的生死衰荣。

尤其是进入千亿、甚至两千亿、三千亿梯队后，抢占更多的市场份额变得更难。

大家都知道，当今房企获取土地只有三条路可走：

一是拍挂；二是兼并、收购；三旧改。

招拍挂依然是房企拿地的最主要方式，但这条路已经越来越难走。一是没地可拍，二是有地也拍不起。

目前，几乎所有的开发商都面对着土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾，这样的情形下，并购和旧改成为了出路。

两条路都不好走，但只要走出来，就能获得成功。

这一点，曾经当过几轮韭菜的老孙已经顿悟了。

在收并购的路上，老孙的人生价值观是吃亏是福，这正好弥补了收并购最纠结的利益纠葛和僵持，这个时候老孙的吃亏是福就发挥了价值。局部的贪婪，有时候终将会损失大局！

退潮了，沙滩上有些人没穿衣服，又不愿意花高价买，那就只能裸泳了。