中国上市房企经营安全测评:5星级中仅剩这5家民企(2022年6月)

焦点研究院·焦点指数

截至时间：2022年6月30日

企业研究组 焦点研究院

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，销售持续下滑的趋势得到遏制，房企经营安全状况得到改善，但是市场仍旧低迷。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营总体上继续承压，随着4月和5月中央密集出台楼市维稳政策，6月逐步传导到地方政府，各地政府调控放松的力度继续加大，尽管融资和土地市场仍在低位徘徊，但是销售已经出现大幅回暖迹象，市场已经迎来温和复苏，形势出现明显好转或在下半年发生。

在政策方面，为响应中央调控主基调，6月地方供求端宽松政策密集出台。6月，80余城发布超过100条稳楼市政策，主要涵盖以下五个方面。其中南京、武汉等城市放宽限购，主要在购房资格增加非限购区域等方面；南昌、成都等城市调整公积金政策，主要涉及提高公积金贷款额度和降低公积金贷款首付比例等方面；多地购房补贴政策持续发力，长沙、佛山等地出台包括一次性安家补贴、降低契税等住房补贴政策；儋州、资阳等多地放松房屋预售制度，主要包括减少预售限制等措施来提高推盘速度；郑州、许昌等地重新发起房票安置相关实施办法。

在销售方面，6月房企销售总额环比增加过半，同比降幅收窄。6月单月30家典型上市房企合计销售额为5551.1亿元，环比上涨50.7%，同比下滑36.1%，虽然仍保持较大降幅，但较5月48.2%的同比降幅已经出现显著收窄迹象，这主要由于5月和6月政策回暖持续刺激需求释放，房企把握时机加大推盘与优惠力度促成交。1-6月，30家典型上市房企合计销售额为23013.9亿元，同比下滑45.6%，降幅较1-5月的48.0%持续收窄，新房销售总体上呈现出止跌回升特征。

在投资方面，6月集中供地城市多为国央企拿地，热点城市民营企业参与力度逐渐变大。6月22城中有6个完成集中供地出让，除杭州、宁波以外的4个城市拿地企业主要为地方国资平台，部分热门地块大型国央企也积极参与。但6月土拍也发生了一些明显的变化，较为热门的杭州、宁波的集中供地土拍中，民营房企拿地宗数占比分别达到64%和36%，主要原因在于随着杭州和宁波两个城市商品住宅销售的回暖，使得财务稳健的民营房企看好后市投资意愿增强。

在融资方面，6月房企融资环比止跌回升，民营房企间出现分化。2022年6月房企在信托、境内债、境外债、资产证券化四个渠道共融资865.8亿元，环比增加18.3%，同比下滑61.0%。1-6月房企四个渠道总融资规模仅5343.3亿元，同比下降55.2%，相较于1-5月同比53.9%的降幅略有收窄。今年前5个月房企融资规模大降，随着新房销售逐步回暖和政策利好的逐步落实，前期积压的融资需求逐步释放，房企融资于6月开始回暖。从获得融资的房企类型来看，主要集中在国企、央企和地方城投平台，尽管政策强调要加大民营房企的融资支持力度，但仅限于目前仍在稳健经营的民营房企，出险房企如恒大，融创等难获得融资支持，仍主要以资产出让的方式回笼资金以度过偿债高峰期。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出华润置地、越秀地产和滨江集团三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

华润置地：6月销售额环比大增，类REITs融资开启商业拓展新模式

6月销售环比增加95%，本月新添70亿融资。从销售角度来看，6月，华润置地单月销售额为396.8亿，同比增长2.5%，实现2022年单月增幅首次由负转正，环比上涨95.3%,和30家典型上市房企6月累计销售额环比增幅50.7%相比，优于行业表现。企业1-6月销售额为1210亿元，同比下滑26.6%，明显优于30家典型上市房企1-5月累计销售额同比下滑幅度45.6%，在行业承压的背景下，华润置地6月销售额实现强势反弹。从融资角度来看，6月与银行订立一份49.5亿元的贷款融资额度，并且成功发行20亿元公司债，票面利率较高为3.3%，融资成本仍处在行业较优水平。

类REITs融资助力商业项目回笼资金与快速扩张。6月16日，华润杭州萧山万象汇100%股权成功挂牌转让，最终被中信证券获得，此次类REITs融资过后萧山万象汇将会继续由华润来运营管理。除了回笼现金流，资产证券化业务后续或成为华润置地在商业地产规模上的重要推手。截至2021年末，华润置地拥有在营购物中心面积669万平方米，按照华润置地的规划，预计2025年在营购物中心将达到100个，总面积1200万平方米，未来华润置地旗下存量商业面积还将呈现快速增长。商业类资产通常资金沉淀较多，运营周期较长，如果未来华润置地商业保持着较高的增长速度，必将会对华润置地的现金流产生较大的压力。华润置地通过资产证券化的方式可以快速回笼资金，同时也可以缓解住宅物业开发总体市场规模下滑的困境，为后续华润置地在存量时代可持续发展提供源源不断的现金流。基于以上短期与长期经营表现，华润置地在本次测评中获得5星级。

越秀地产：1-6月销售额同比转正，TOD模式开启异地扩张

销售额持续稳定增长，融资渠道保持畅通。从销售角度来看，越秀地产6月单月销售额为143.0亿元，环比增长73.2%，同比上升118.6%，在焦点研究院统计的30家典型上市房企中，越秀地产6月销售额环比增长率显著高于行业均值。1-6月越秀地产累计全口径销售额为489.1亿元，同比增加3.2%，在焦点研究院统计的30家典型房企中，越秀地产成为少有一家业绩同比仍能实现正增长的房企，越秀地产强劲的销售表现将为企业带来更多的现金流，使得企业经营更加稳健。从融资角度来看，6月越秀地产新增加两笔融资，一个为附属公司获取15.6亿元的定期贷款融资。另一个为发行规模为11亿元的融资债券，融资利率介于2.9%-3.4%之间，企业融资渠道畅通且成本较低。近日，国际评级机构穆迪也对越秀地产良好的流动性和融资渠道的畅通表示了肯定。

首次实现异地TOD项目的成功复制，TOD战略深化推进稳固护城河。截至2021年末，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产总土地储备的13.9%。2022年1-6月，越秀地产新增2个TOD项目，对应计容建筑面积约66万平米，并且上半年实现杭州TOD项目的首次落地，也标志着越秀地产排名前列广东省以外的TOD项目正式落地，进一步实现了向全国扩张TOD项目的重要战略，为越秀地产全国TOD项目的开发与运营打开了较为广阔的发展空间。TOD项目拿地是越秀地产主要增储方式之一，TOD项目通常临近地铁，开发难度和溢价空间较大，具备门槛高、毛利率高、周转快的优点，企业在TOD项目上的开发优势有利于未来稳健释放利润，较快回笼资金。基于以上短期与长期经营表现，越秀地产在本次测评中获得5星级。

滨江集团：重仓热点杭州耗资225亿拿地，多重利好将迎来业绩增长期

6月销售额同比增长近三成，持续逆势扩土储。从销售角度来看，滨江集团6月销售额为234亿元，同比增长28.8%，实现单月首次同比增幅转正。1-6月累计销售额达到683.9亿元，同比减少22.2%，下滑幅度显著低于30家典型上市房企合计销售额45.6%的同比降幅。滨江集团实现销售的逆势增长主要由于其深耕杭州的经营策略，滨江集团在杭州积累了良好品牌口碑，其市场占有率逐步增加，构建起在杭州的品牌护城河。从投资角度来看，在6月的二批次杭州集中供地过程中，滨江集团再次斥资225亿元拿地12宗，此外还于6月13日以48亿元抄底阳光城永康项目。企业6月持续逆势扩土储也向外界展示了其强大的资金实力和对于未来规模增长的信心。从融资角度来看，滨江集团旗下子公司6月仍能获得银行开发贷支持，月内提供共计13.62亿元银行贷款担保，还于近期成功发行票面利率为3.9%，总额9.7亿元短期融资券。

多重利好加持，下半年有望迎来全面复苏。二季度杭州出台松绑限购、优化二手房交易、降低落户门槛等新政，6月杭州二手房共成交6624套，相较5月份上升约37%，考虑到杭州楼市需求旺盛，预计楼市下半年销售复苏较快。此外，滨江集团表示今年杭州排名前列批集中拿地的项目部分在今年可以达到预售条件，预计随着楼市的复苏将会逐步入市。由于政策、融资、销售等方面优势逐步呈现，后续滨江集团可凭借充足土储与品牌影响力，有望率先受益行业复苏，届时企业现金流状况将会得到持续改善，经营安全将会进一步提升。基于以上短期与长期经营表现，滨江集团在本次测评中获得5星级。