临期美元债完成交换要约 祥生纾困再迎新进展

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

浙系“黑马”房企祥生控股集团（02599.HK）终于可以再松一口气。

据祥生1月18日晚间公告，其一笔发行于2021年1月23日且将于本月23日到期的优先票据已部分完成交换要约，根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。目前，该票据还有1947万美元维持发行在外。

这笔本金总额3亿美元、票息高达12.5%的优先票据，是祥生控股需在2022年初偿还的较大一笔即期债务，也是导致其此前信用评级屡遭下调的重要因素。若能顺利完成交换要约，祥生控股的流动性压力将得到有效缓解。

除上述票据之外，祥生控股还有两笔待偿美元债：一笔是，发行于2021年6月8日将于2022年6月7日到期的债券，发行规模2亿美元，票面利率10.5%；另一笔，是发行于2021年8月18日将于2023年8月18日到期的债券，发行规模同样为2亿美元，票面利率12%。

而截至2021年6月底，祥生控股的非限制现金（不包括抵押存款和房地产预售收入的现金）有155亿元，短债有222亿元，且总借款中信托等高息借款占比高达51%，现金并不充裕。整体来看，祥生控股时下的偿债压力依然不小，但后两笔美元债却在时间上为祥生的资金腾挪留下了更多可能。

事实上，为了缓解流动性压力，祥生早已祭出了多项纾困举措。两天前于1月17日，祥生控股刚刚通过一纸公告将所持杭州滨拓企业管理有限公司（简称“杭州滨拓”）51%的股权以4.87亿元的代价转让了出去。

截至2021年底，杭州滨拓除税后的净利润为-0.34亿元，处于亏损状态，且只有一个尚待开发的项目，需要较长时间产生现金流量，将其出售有助于改善祥生的流动资金状况，及时为公司“止损”。

从交易溢价上来看，截至2021年底，杭州滨拓的总资产为21.62亿元，净资产为8.14亿元，出售51%股权对应的代价为4.87亿元，以此粗略计算可知，该笔交易的溢价率约为18.03%，尚算不错。

不止于此，今年1月初时，祥生还将入局仅一年的浙江向日葵健康产业发展有限公司（简称“向日葵健康”）23.8095%的股权进行了转让，总代价3.37亿元。

向日葵健康是祥生旗下主营养老服务、健康及体育相关咨询服务（不含诊疗服务）、医院管理、物业管理、酒店管理及园区管理服务业务的公司，主要资产为一家位于浙江省诸暨市的保健及养老中心，建筑面积35.37万平方米，目前还在建设中。截至2021年底，向日葵健康的总资产为11.5亿元，资产净值为6.8亿元，收益为0元，还在培育期。

这笔交易为祥生带来了约1.75亿元收益，以偿还公司贷款及支撑日常营运。面对融资难、销售难的困局，主营业务盈利承压的房企，纷纷将其过往重金布局的多元化业务摆上了出售的货架，祥生控股也不例外，被其摆上货架的是开发周期长、耗资多的大健康业务。

此外，祥生控股还主动暂停了物业板块祥生活服务的上市进程。据悉，祥生活服务曾于2021年5月28日递交招股书，并在6个月有效期内的最后时刻通过了港交所聆讯，是行业内为数不多通过聆讯的“幸运儿”。

按照一般流程，祥生活服务将会进行路演、招股，此后于港交所挂牌敲钟上市。但祥生活服务却主动搁置了这一计划，表示未来将持续关注市场动态，选择更佳的时机推进上市计划，从而获得更优、更合理的估值。

在这背后不可忽视的事实是，祥生控股在祥生活服务正式通过聆讯前刚刚经历了一轮股价暴跌。彼时，市场对祥生控股充满不信任，这种不信任情绪传导至关联公司祥生活服务，将影响后者的上市招股计划。

尤其是，当下市场环境中，房企只有活下去才能最终迎来市场回暖的一天，此时推动物业上市对于祥生控股的主业发展而言并无直接帮助，反而将该其留下才相当于为公司保留了一块压舱石。未来的时间内，祥生活服务不论是被出售亦或是被重新包装上市，都将是祥生在关键时刻的重要底牌。

即便“黑天鹅”事件频出，但在种种纾困举措的助力下，祥生控股目前还未出现债务违约，且在造血的销售端交出了一份不错的答卷。据祥生公告，其2021年的权益金额为803.4亿元，同比增长2.78%，单月平均销售额为66.95亿元。

回看地产艰难前行的2021年，不少房企深陷暴雷泥潭，销售业绩更是“跌跌难休”。与之相比，祥生上述销售业绩的取得已十分不易。