地产“微笑曲线”筑底?

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

前几天，闽系房企的老板们在上海搞了一场闭门会议，旭辉的林中、宝龙的许华芳、港龙的吕鸣、还有阳光城、融信、中骏、弘阳、三盛、大唐地产等高层齐聚。

这是“沪闽商地产联盟”第七次闭门会议，位置选在了上海虹桥三盛地产集团。“联盟”成立于2020年，由房地产行业总部位于上海的福建籍企业家共同发起，研判形势、抱团取暖、风险与共，成为了这场会议的主旨。

毫无疑问，房地产正经历一场全面的“大浪淘沙”，上半年房企裁员、爆雷事件层出不穷。不少业内人士表示，2021年房企将迎来史上最冷的冬天，下半年地产血雨腥风会更加惨烈。

以至于9月29日，旭辉控股集团执行董事，行政总裁林峰在官微公号上发文称：“房地产陷入两个双杀的局面：一个是销售市场的量价双杀，另一个是资本市场的股债双杀，地产‘明斯基时刻’是否已经到来？”

就在当天，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，而在本周一举行的央行货币政策例会首提房地产，明确了“两个维护”。

一周内两次提到“房地产”，是否意味着楼市政策性拐点已然来临？

专家：解决现存问题  而非给房企加杠杆

华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在接受焦点财经采访时表示，房地产金融工作座谈会很有必要，是为了防止多米诺骨牌式连锁反应。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，央行“两个维护”的主张只是解决目前存在的一些问题，不是给房企加杠杆，房地产市场不能大涨也不能大落。会议旨在向具体金融、住房管理等部门的传达，要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融的合理市场需求。

一位券商人士则向焦点财经透露，最近银监会检查了多家金融企业发现有比较大的风险敞口，发文的目的是为了规范相应的问题。“我觉得另一方面则是因为恒大事件，金融结构也在考虑如何和地方政府配合确保开发商顺利交房。”该名人士表示。

“一方面是为了提醒风险敞口，坚持做好金融风险监管，另一方面是突出政策不能“一刀切”，不然会影响市场稳定。同时也为暴雷企业解决后续建房事宜提供规范，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”协纵策略管理集团创始人黄立冲表示。

“未来金融方面将围绕‘调节奏’‘保稳定’两个关键词进行，金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。”许小乐称。

“目前房贷不好批，最近央行的表态利于刚需批贷，国家还是想要保持地产平稳。”一位资深土拓人士告诉焦点财经，因为银行额度有限，央行信号或许对刚需审批房贷有一定的利好作用。

防范市场非理性“跳水”

除了央行释放积极信号，近期多个城市加入“限跌令”阵营，防止房价非理性“跳水”。

9月25日，河北张家口被要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”，也就是说新房只能打85折，而在此之前岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市已经出台了类似的举措。

一方面，一线城市纷纷“加码”调控，另一方面，部分三四线城市出台“限跌令”，楼市进入双向调控时代。

限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。库存高企、销售缩水带来的结果是，三四线市场出现了开发商买房送车位家电低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等优惠，亦有楼盘跌破成本价。

以惠州为例，多个楼盘“违规降价”，具体方式为九折售房，并且送面值高达40万的“家私卡”，或直接送17万至46万不等首付。

根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45％，环比下降40.6％。这也是近一年以来首次“由涨转跌”。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，至少当前此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以，此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。从管控角度看，限跌是管控市场秩序的表现，还没有到救市的程度。但是反过来会倒逼地方政府救市，或者说问题暴露出来后，地方政府会有所行动。

三道红线、预售资金监管等政策相继落地，让房企管理趋于理性、避免烂尾楼风险的同时，也让此前既定的扩张路径得以改变。

面对融资闸门及银根的收紧，房企资金池的回流不得不转向了加速去化，而在“限跌令”阵营扩大的同时，第二批集中供地呈现了“遇冷”的境况：推迟供地，大量流拍、零溢价等接连上演。

以青岛为例，首轮集中供地平均溢价率2%，流拍率2%，第二轮集中供地溢价率1%，流拍率10%；就目前已经完成第二轮集中供地的长春、济南、天津、福州、济南等城市来看，底价成交，流拍率有明显的上升；广州此次集中供地共出让48宗涉宅用地，总起拍价1124亿元，但最终成交金额仅569.4亿元，其中，25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。

房企“躺平”暴露的是资金链的紧张。“一是今年出现销售下滑，缩减投资是保现金流的必然举措；二是很多房企以收定支，如果收入下滑，缩减投资也是符合经营逻辑的行为；三是某些城市有些‘竞品质’要求，基本没有盈利空间。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策对焦点财经道出了房企土拍参与热情不高的原因。

北京资深地产评论人泽龙则认为：“没有帝都重剑无锋的硬核内动，各城市在猛刹车，学样板的土拍大法下有点迷茫失措，有的只学到了样子没有领悟到一点精髓；有的装点了门面，还没整理好里子；有的先把地价大跃进了，却又禁止房价浮想联翩……二批次的集中土拍，眼看着要花了。”

虽然土拍市场预冷，但是地方政府也有为土拍“托底”的做法。

9月21日，武汉土地市场网发布补充公告，对接下来要出让的地块情况做出调整：复杂地块推行现场挂牌方式、降低保证金缴纳要求、有瑕疵地块要主动撤销。

武汉的相关调整做法被相关专家认为，带有很强的托市做法，对于预防类似流拍操作很有启发意义。

是严冬，还是春天将至？

一方面，房企融资、回款收到挤压，裁员爆雷事件逐渐增多，而在此过程中行业收并购资本手段层出不穷，央行一周两提房地产的做法也让市场看到转机。

许小乐分析称，从长周期来看，今年1-8月全国新建商品住宅销售面积、销售额同比分别增长16.5%、24.5%，比2019年同期分别增长13.6%、29.7%，特别规模仍处历史上相对高位，这表明整体市场并未失速，这段时间的快速降温是调控政策效应的持续释放，高热城市降温、投资需求被抑制，房价停止过快上涨。

他预计，二季度以来的信贷收紧态势可能在四季度筑底企稳，信贷环境从“降杠杆”转向“稳杠杆”，呈现整体平稳、结构性宽松，这种结构性宽松主要表现为对首次置业、改善置业等刚性住房信贷的保障和支持，对于运营稳健的优质企业的支持，利于平稳市场预期，需求入市带动房企去化加快。

刘策表达了悲观的看法，基本认同当前行业迎来最冷冬天的看法。他认为主要有几个原因：一是今年爆雷事件特别多，给整个行业情绪带来很不利影响；二是今年确实也是房地产市场最艰难的一年；三是房企参与土拍热情降到了冰点；四是这么多情绪释放，恐慌、爆雷消息传出，也让房地产从业人员情绪达到冰点。

“行业基本面还没有发生大的改变，政策仍然也是维护市场稳定，因此尽管最冷，但春天也一定会到来。”刘策称。

独立经济学家、经济学博士杜猛在接受焦点财经采访时则表示：并不认为2021年是房地产的冬天，“2021年我国房地产的基本面是降速而非失速，市场调整可控并且呈现出相对平稳运行态势。防止多米诺骨牌效应的产生，是风险的核心。”

“部分城市政策有可能会稍微会放松一点，不会像过去一刀切，但是总体气氛没有变，而且这么多年的改革不会半途而废，按照中央对教培及游戏行业这种舍我与谁的气势，国家应该会将‘房主不炒’这条路走到底。”黄立冲称。