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祖庙板块又一纯新盘登场！绿城锦海棠展厅已开放半个多月，凭借稀缺的 T2 板楼设计和亲民的面积段（告别动辄 200㎡的大平层），成为刚需与改善家庭关注的焦点。

优缺点分析

项目优点

1.位于禅城祖庙中心，距广佛线同济路站仅200米，周边3公里内有同济小学、佛山三中等优质学校，以及岭南天地、铂顿城等成熟商圈，生活配套完善。

2.容积率2.2，规划500户，户数少、密度低。户型涵盖108-168㎡，主流为南北对流双阳台设计，得房率超100%，部分户型达110%以上，空间利用率高。

3.小区配建1800平运动场、恒温泳池、门球馆等高端会所设施，园林面积大，居住舒适度高。

4.绿城“海棠系”获评2024年度全国十大品质美宅产品系，品牌口碑好，物业和园林设计是业内标杆。

项目缺点：

1.周边多为楼龄20年以上的老破小，城市面貌较老旧，部分区域道路狭窄，上下班高峰易堵车。

2.对口的汾江中学口碑一般，可能影响部分家长的选择。

3.预计售价在2.4-3万元/㎡左右，相比周边二手房有一定溢价，对预算有限的购房者压力较大。

项目预计 9 月中下旬开放销售中心和实地板房，首开楼栋临近地块东大门，目前户型图已曝光，我们先来提前探秘。

一、项目规划：低密社区 + T2 板楼为主 500 余户宜居盘

绿城锦海棠总规划 10 栋住宅，容积率 2.2（因红线退让及公共配建，实际容积率略高），全盘共 500 余户，主打 “舒适层高 + 低密布局”。

其中 6 栋为 T2 板楼，4 栋为 T3 塔楼，板楼层数 16-17 层，塔楼层数未明确，但整体以 10 多层的中低楼层为主，区别于周边高容积率项目。

项目的核心亮点在于T2 板楼设计—— 这是很多购房者梦寐以求的户型布局，意味着更高的居住私密性与通风采光条件。

不过，板楼排布对容积率要求更高，为了保留 10 多层的舒适楼高，项目较塔楼社区多排布了两栋楼，楼间距问题也因此引发关注。

二、户型解析：南北对流 + 四开间朝南 刚需改善全覆盖

绿城锦海棠的户型面积段集中在 108-171㎡，兼顾刚需与改善需求，户型设计贴合佛山人居住习惯：

1. T2 板楼户型（138㎡+171㎡）

作为项目的 “王牌产品”，T2 板楼户型主打正南北对流双阳台 + 四开间朝南，采光与通风效果拉满。

其中 171㎡大户型位于西侧，靠近园林，远离汾江路主干道，噪音干扰较小；138㎡户型则分布在东侧，同样享受板楼的通透优势。

值得注意的是，两个户型的北阳台形状与传统宽开间阳台存在差异，引发部分购房者对阳台尺度的讨论。

有业内推测，这种设计或为将更多赠送面积匀至客厅，提升公共空间的实用感，具体尺度需等实地板房开放后亲身感受。

2. T3 塔楼户型（108㎡、128㎡、138㎡）

108㎡刚需三房：采用凸出的 “飞机户型”，区别于传统四叶草设计，主卧与 3 个次卧分区布局，减少家人间的相互干扰，私密性更优。

128㎡/138㎡改善四房：属于市面较常见的经典格局，次卧房间尺度均匀，避免 “小房间鸡肋” 问题，适合多代同堂家庭。

138㎡A户型，是128㎡的升级放大版，客厅+主阳台尺度更加阔绰，达5.5米宽。

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