洞见未来 | 停车场一体化数字运营智能化服务创造新价值

焦点研究院 2021-12-23 16:55:55

 用手机看

扫描到手机，新闻随时看

扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友

· 洞见未来 · 地产科技系列访谈第二站 “坚持创新核心地位,加快建设科技强国”是我国十四五的战略目标,科技赋能已经成为房地产转型升级的主要方向,而地产科技相关的初创公司也成为了创投领域的主要部分。在刘洪玉会长的带领下,专委会将“携手地产科技·引领高质量发展”作为核心宗旨。由清华校友总会城乡建

· 洞见未来 ·

地产科技系列访谈第二站

“坚持创新核心地位，加快建设科技强国”是我国十四五的战略目标，科技赋能已经成为房地产转型升级的主要方向，而地产科技相关的初创公司也成为了创投领域的主要部分。在刘洪玉会长的带领下，专委会将“携手地产科技·引领高质量发展”作为核心宗旨。

由清华校友总会城乡建设专委会（简称“专委会”）、清华大学恒隆房地产研究中心（简称“房地产中心”）以及焦点研究院（简称“焦点院“）共同发起了“中国地产科技企业调研”。本项调研将通过对地产科技类企业的深入走访，探索先进企业的创新路径和初创类企业的创新现状，并尝试展望地产科技的未来发展方向。

秦旭彦清华99级土木工程系

12月9日，工作组进入了本项调研的第二站—南京仁通信息技术有限公司，公司开发的“人工智能停车场”系统是清华校友三创大赛获奖项目，工作组深度访谈了公司创始人秦旭彦。秦旭彦详细介绍了人工智能停车管理系统的创新技术和竞争优势以及具体的实施情况，并与大家共同探讨了我国智能化和车位管理的未来发展方向。以下是本次访谈主要内容：

访谈内容

线下线上一体化运营，实现全场景数字化

专委会委员：请问您为什么会选择人工智能停车场这个项目？创业历程如何？

秦旭彦：首先，项目的选择与我的学历背景有关，本科土木工程，硕士与博士都是交通工程，这两个专业的结合点就在智能停车场上；其次，我之前做智能交通咨询行业多年，特别注重市场上需求的变化。多年咨询经验让我意识到随着人口老龄化和人口新增数量的变化，停车管理行业的用工难和人力成本高的问题逐渐显现，而且越演愈烈；最后，我介入停车管理这个行业较早，多年来也一直在做着各种模块级软硬件的研发，储备了一定的技术积累，当前我们具备能力和先进优势来解决这个行业痛点。以上三个原因都是促成我选择人工智能停车场这个项目的重要因素。

专委会委员: 请您简单介绍一下什么是人工智能停车场。

秦旭彦: 其实人工智能停车场就是通过线下智能设备、线上AI 算法的部署与应用，帮助停车场实现全场景的数字化，并基于此产生各类应用，可直接与停车场原有出入口管理系统、收费系统打通，辅助停车场数字化运营，实现智能化体验升级。具体来看，首先停车场出入口、停车场内分别由线下智能设备控制机器人、巡检机器人进行车辆进出管理、车主诉求沟通、安防巡逻、车位停放车辆监测、领路、监控等。其次，用户交互APP是我们算法科技的赋能领域，通过资源分配算法实现对车位的使用和经营管理。最后，后台人工客服方面我们启用了智能24小时客服进行咨询和答疑服务，只在必须时辅助人工以实现更高水平的服务。

专委会委员：您认为人工智能停车场与传统停车场的区别在哪？

秦旭彦: 传统停车场通常由停车场+管理人员组成，这种模式会有以下几个弊端：1、财务混乱漏洞多；2、人工服务水平低；3、车辆管理不规范；4、车位管理难实现。而人工智能停车场则基本由停车场、智能机器人和人工智能客服组成，这套体系可以将现场人工负责的停车管理工作95%转移至后台中心服务，而后台客服中心的对客服务工作50%由人工智能客服完成。这样做至少有三方面优势：1、节省大量人力成本；2、财务管控更严谨，可以收集汇总停车数据；3、有了成体系的停车数据我们可以规范车辆、车位管理。

专委会委员：您认为人工智能停车场还能解决哪些现实中的难题？

秦旭彦：我觉得人工智能停车场至少可以解决两个维度的问题。首先就是用工难、用工贵，现在中国也在逐渐步入老龄化社会，停车场保安的工作年轻人不愿意做，而老年人又做不好，要求的薪资水平也在逐年增长。而我们的停车场智能巡检机器人—超巡可以代替人工进行停车场管理，解决用工难和贵的问题。其次就是提升现有停车位资源的利用率，解决大城市停车难的问题。从需求端来看现如今大城市中停车位资源紧张，而从供给端看每个停车位都无法保证全天24小时使用，造成停车位资源的浪费。我们的人工智能停车场，因为拥有停车场管理大数据，可以给我们精确反馈需求与供给不足所在，由资源分配算法进行高精度匹配，从而提升停车位的使用效率，解决停车难问题。

在解决停车难这个问题上我已经是第三次做。排名前列次在2008年，但当时由于智能手机没有普及，碎片化信息的整合交互成本太大，导致项目没有成功；第二次在2015年，但当时机器人技术还未普及，停车场需要很多额外人力，造成人力成本过高，项目也没有成功；第三次就是这次，智能手机的普及+机器人智能化技术的成熟让我们可以以更低的成本来做人工智能停车场这个项目。

专委会委员：您认为人工智能停车场的市场空间有多大？

秦旭彦：目前看人工智能停车场的市场空间，还是要先看住宅市场规模。中国的所有停车场中，住宅大概拥有48%、写字楼占13%、商业体10%、路侧停车位约10%。因此，住宅的市场规模决定了人工智能停车场的市场空间。全国现在拥有住宅小区大概是100万个，每个小区按照引入人工智能管理后，节约20万元的停车管理成本计算，我们可以取其中一半约10万元的收入，10万元乘以100万这个市场就拥有1000亿规模。

上面说的1000亿其实是我们的基础市场，人工智能停车场还有另一收入来源—错时停车。错时停车是指一个车位的前一用户离开后，下一个用户能及时利用上这一停车资源。它的本质是一个车位同一时段只能容纳一辆汽车，不同的用户相互之间错开时间来使用车位即称之为错时停车。目的是尽可能充分地利用停车位资源，不让停车位资源白白浪费在空置状态。现在大城市停车位资源明显不足，而我们拥有停车智能管理系统，所以针对车位能够实时管控，大数据向我们反映出停车需求的外溢和不足在哪里，通过资源分配算法我们可以将这种供给与需求对接起来，从中赚取一部分利润。其实，车位错时停车的市场空间比基础市场空间还要大，但激活相对困难。

多场景深度学习打造技术壁垒，停车大数据仍待充分挖掘

专委会委员：公司做人工智能停车场目前主要营收模式是什么？

秦旭彦: 目前，我们主要的营收模式是有两种，核心还是SaaS模式，有产品式和服务式两种。产品模式中，由地产或者物业企业购买产品和云平台，自己输出服务给业主，我们则负责一些系统的简单维护工作，如免费升级、监控传输、设备维护、电池更换等。在服务模式中，由地产或者物业企业购买人工智能服务，我们直接输出服务给业主，在这种模式中，除掉日常系统维护工作外，我们还要提供系统建设、智能客服、人工客服、异常提醒等日常运营服务。

专委会委员：怎么看待行业内的竞争，公司是否已经形成自己的技术壁垒？

秦旭彦：传统停车管理行业内的公司很少拥有高科技，基本还停留在入口道闸车牌识别系统这种层面，这种公司技术含量很低，属于微利型企业，而且目前中国所有停车场使用的后台管理系统只有十几个版本。大部分传统停车管理公司连开发一个软件的能力都没有，或者开发意愿很低，因为高昂的研发团队成本会进一步减少利润空间。因此，传统停车管理行业内的公司基本不会来做人工智能停车场。

专委会委员：怎么看待行业内的竞争，公司是否已经形成自己的技术壁垒？

传统行业内没有公司来做，那这种同领域的竞争就有可能是来自外部，也就是跨行业，如机器人科技公司来做人工智能停车场。面对这种竞争，我们是有自己的技术壁垒的。首先，我们进入这个行业较早，通过对机器人进行长时间的场景训练已经积累了大量的场景数据，依靠将场景数字化我们可以减少硬件上面的差距。例如机器人中的传感器，我们采用了较为便宜的类型，但是匹配的是大量的场景数据，可以达到更高价格传感器才能实现的效果，这样有效拉低了每个机器人的成本。如果竞争对手想达到同样的效果，他们只能选择更高成本的传感器或者付出更长的研发时间。

其次，我们在技术与场景的结合上拥有自己独特的一套算法体系。项目开展前我们跟国内很多机器人研发公司进行过深度接触，但我们发现现有机器人和我们场景的结合度太低，多数机器人仅拥有5种场景的路径调度，而停车场是一个相对更复杂的环境，面临的场景更多。因此，我们决定自己研发，开发出了拥有140多种场景路径调度的机器人，再匹配上算法体系，我们的智能巡检机器人可以适应更多更复杂的地理环境，这也是我们的优势所在。当然，如果行业内能够出现大企业介入竞争其实是一件好事，这说明我们做的领域是有市场的。

专委会委员：前面提到这个市场潜在规模超过千亿，您目前是从哪个方面着手去拓展这个市场？

秦旭彦：我们拓展人工智能停车场市场还是从B端着手，也就是物业和地产企业，C端消费者虽然是最终的系统使用者，但太过于分散，停车场资源多数还是掌控在物业和地产企业手里，因此拓展人工智能停车场市场要和物业和地产企业谈。

首先，停车场存量资源基本都在物业企业手里，先找到市场中愿意尝试的先行者，跟他们合作将项目做成标杆示范项目，这样随着物业企业来参观发现确实能节省成本，系统运营也比较稳定，再加上企业之间的互相交流沟通，这个市场慢慢就能铺排开来。

其次，增量的停车场资源基本都在地产企业手里。拓展地产企业要从营销口着手，现在企业都在宣传地产科技，我们作为地产科技方面的服务企业，购买我们的服务可以更好给房子赋能科技元素，对于提升产品溢价、促进销售有一定帮助。而对于很多地产企业都比较头疼的车位销售，我们的错时停车交易系统可以让潜在客户清楚看到自己车位未来能够产生的收益，促进车位成交。

专委会委员：公司已经拥有了大量的停车场管理数据？针对这块数据您有什么打算？

秦旭彦：停车场管理数据这块就涉及到涉车应用了，因为日常的停车场管理，我们的APP平台会产生大量的用户交互机会，积累了大量的车辆数据信息。但现在涉车应用方面并未实现盈利，如果我们能将项目在全国范围内铺排开来，自己的APP慢慢形成一个涉车用户高频次使用平台，这块我们就可以用来盈利。例如，我们可以在自己的APP平台上加入二手车交易功能，每个停车车主都可以从APP上看到自己车辆的二手估价，他如果有兴趣就可以从上面直接联系我，这样我们可以赚到二手车交易的佣金。类似这样的涉车应用的盈利潜在机会还有很多，但都需要把我们的项目铺排开，拥有强大的用户数量基础才可以开始。