“无形之手”发力扭转看涨预期,透视北京楼市四大趋势

2020年北京房地产市场跌宕起伏，一季度受疫情影响基本处于停滞状态、房企营销手段应势从线下转移线上；二季度随着疫情缓解又反复、年初压抑的购房需求短暂释放、市场小幅回暖后又再度遇冷；三季度高端住宅接连取证、“金九银十”发力明显、市场成交以价换量增幅明显；四季度存量房放量成交、新房市场供需两旺、市场呈现翘尾行情。

疫情之下，北京房地产市场表现出较强的市场韧性，土地市场呈现“量跌价增”、不限价地块为主力成交、楼面单价创下历史新高；住宅市场热度不减，商品住宅供求两旺、成交量连续三年持续上涨、成交金额再创新高，存量住宅先抑后扬、低开高走、年末出现签约小高潮。

一、房住不炒基调不变，精细调控稳字当头

2020年全国房地产政策“房住不炒”基调不变，坚持“三稳”目标，“因城施策”，落实长效机制，重点抓紧房地产金融监管制度，稳存量、控增量，严防资金违规流入房地产市场，推动房地产市场平稳健康发展。

《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》强调，将坚持“房住不炒”定位，调控力度不放松，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备；持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年全国房地产市场重点政策回顾

二、区域发展有疏有促，弱化核心强化中心

（一）首都功能核心区既“都”又“城”，既疏又保改善双行

2020年8月，中共中央、国务院批复同意《首都功能核心区控制性详细规划（2018年—2035年）》。规划提出，核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，是历史文化名城保护的重点地区，是展示国家首都形象的重要窗口地区。要深刻把握“都”与“城”、保护与利用、减量与提质的关系，把服务保障中央政务和治理“大城市病”结合起来，推动政务功能与城市功能有机融合，老城整体保护与有机更新相互促进，建设政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流的首善之区。

规划要求，突出政治中心的服务保障，结合非首都功能疏解，统筹好北京市搬迁腾退办公用房的承接利用，优化中央党政机关办公布局，稳步推进核心区功能重组，以更大范围空间布局支撑中央政务活动。抓好中南海及周边、天安门—长安街等重点地区综合整治。金融街等现有功能区和王府井、西单等传统商业区，要在符合北京城市总体规划定位的前提下优化提质，成为展示新时代首都改革开放成果的窗口。强化“两轴、一城、一环”的城市空间结构。塑造平缓开阔、壮美有序、古今交融、庄重大气的城市形象。要坚定有序疏解非首都功能，加强老城整体保护，注重街区保护更新，突出改善民生工作，加强公共卫生体系建设，维护核心区安全。

焦点研究院点评：京津冀协同发展是国家的一个空间战略、区域战略，排名前列步是明确通州作为北京的城市副中心，第二步是设立河北雄安新区，第三步是编制首都功能核心区规划。北京的行政功能转移到北京城市副中心，减轻北京核心区压力；河北雄安新区承接疏解北京非首都功能、首都地区发展的功能外溢甚至增量，平衡京津冀空间格局；明确北京东、西城区作为首都功能核心区，致力于解决古城保护、中央机关高效运转、百姓生活改善和国家形象展现之间的关系，是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区，突出发挥首都职能。

（二）自贸区规划落地、南北双向多点发展，政策红利推动区域洪潮

2020年9月21日，国务院印发《中国（北京）、（湖南）、（安徽）自由贸易试验区总体方案》，北京自贸区试验区将助力建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，着力构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，北京自贸区涵盖“科技创新片区”、“国际商务服务片区”、“高端产业片区”3个片区，共119.68平方公里。

其中科技创新片区共31.85平方公里，包括中关村科学城21.59平方公里和北京生命科学园周边可利用产业空间10.26平方公里（中关村科学城区域主要涵盖翠湖科技园、永丰基地及周边可利用产业空间）。

国际商务服务片区共48.34平方公里，包括首都国际机场周边可利用产业空间28.5平方公里，北京CBD4.96平方公里，金盏国际合作服务区2.96平方公里，以及城市副中心运河商务区和张家湾设计小镇周边可利用产业空间10.87平方公里（包括天竺综合保税区、临空经济核心区、新国展、金马工业园在内的首都国际机场周边区域是我国临空经济引领示范区）。

高端产业片区共39.49平方公里，包括大兴国际机场西侧可利用产业空间10.36平方公里和北京经济技术开发区27.83平方公里。

焦点研究院点评：自2013年上海自贸区建设以来，截至目前全国已设立21个自贸区。此次北京设立自贸区，体现出较强的“联动”和“疏导”效应，与天津、河北形成产业链联动，对环京，特别是大兴方向和河北雄安新区将有一定影响。自贸区的设立对中关村、通州、亦庄和丽泽片区市场将产生正面和积推动，对朝阳、顺义北部板块有明显拉动作用。

三、长租市场租购同权，平衡资源解绑住宅附加价值

（一）租房市场租购平权，“量、价、质”三向稳建长租体系

2020年4月10日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于调整本市市场租房补贴申请条件及补贴标准的通知（征求意见稿）》，意见稿提出，将放款家庭人均月收入申请条件，由家庭人均月收入不高于2400元调整至不高于4200元；家庭住房和资产条件保持不变，即申请家庭成员在北京市均无住房且在北京市生活、3人及以下家庭总资产净值57万元及以下、4人及以上家庭总资产净值76万元及以下。

2020年7月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局联合印发《关于调整本市市场租房补贴申请条件及补贴标准的通知》（京建法〔2020〕6号），自8月1日起实施。《通知》将进一步放宽本市市场租房补贴申请条件、提高市场租房补贴标准，鼓励更多符合条件的家庭通过市场租房解决住房问题。

2020年9月7日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》，将为培育和发展住房租赁市场安排专项资金，资金主要用于多渠道筹集租赁住房房源，支持集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍；加强完善住房租赁信息、数据和管理。

2020年12月29日，北京市人民政府新闻办公厅举办“回顾‘十三五’，展望‘十四五’系列新闻发布会——社会民生专场”提出，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决新市民等群体过渡性居住需求。

焦点研究院点评：2020年北京多次出台租赁相关政策，资金层，财政拨款向租赁市场倾斜，租房标准不断提升，申请条件有所放松；政策层，租赁住房市场的建设是解决好大城市住房突出问题的重点举措，明确提出加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

（二）平衡聚集化教育资源，遏制学区房炒作行为

2020年4月30日，北京市西城区出台《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确提出“六年一学位”政策，即自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只能提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）；以及“多校划片”政策，即自2020年7月31日后在该区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女、户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

截至目前，城六区均明确提出新购置的二手房不享受单校划片，均实行“多校划片”的入学政策；除丰台区以外，城六区均实行“六年一学位”政策。

焦点研究院点评：西城区作为北京率先实施教育改革的区域，教育资源最为丰富，聚集多所头部中小学，近年来，学区房的成交价格一直居高不下，更是有单价几十万畸形小面积学区房多次成交只为落户入学的情况屡屡出现。此次“多校划片”学区政策既是西城区区域内部对教育资源的均衡分配，也是对炒作学区房行为的遏制、逐步剥离住房除居住之外的附加属性。

四、大力发展保障性住房，产品品质从满足到满意

（一）共产房保障范围扩大，远郊区县自降门槛引流核心

共产房申购门槛降低，平谷、延庆、房山、大兴等远郊区共产房面向城六区申购，部分项目动态申购。

焦点研究院点评：共产房作为保障性住房的一种，主要面向刚需家庭，部分远郊区的共产房降低申购门槛，有助于促进自身去化，引流核心区域。

（二）树村土拍一推二改三撤，“三竞新共产”护航住宅回归居住属性

2020年12月31日北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。公告明确这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

焦点研究院点评：新型共有产权房有购房资格即可购买；购房人购买部分产权，享房屋100%的使用权，享出租收益全部所得；满足5年限售期限后，购房人出售房屋，政府不参与房屋溢价分成。

树村地块作为海淀区热点区域供应土地，市场关注度较高，此次土地出让公告的调整，一方面是监管部门对市场刚需客群购买需求的重视，如推出限竞房一样，监管部门探索新型房地产模式，以保障基础住房需求；另一方面是对于热点区域的降温行为，打击房地产企业竞争拍地导致推高区域房价的行为。

（三）限竞房拒绝同质，套型改套内、一字之差刚需变改善

2020年10月19日，北京市住建委发布的东坝限竞房地块交易文件中，“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”改为“居住建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。

焦点研究院点评：限竞房作为调控房地产市场价格的手段之一，在近年来的北京市场起到了平衡区域价格的调控效应，但由于价格受限相应出现房屋质量降低、土地流拍、房屋设计不合理等现实问题，也体现出限竞房供应结构与市场需求相悖的情况。此次政策变动将限竞房90平方米的建筑面积提升至115平方米，有利于优化限竞房供应结构、降低改善需求购房成本、 降低同质化竞争，使得保障性住宅在保障的同时提升质量。

2021开年之初，有形之手连出重拳，维稳热点城市，北京政策虽未加码仍不放松，严格调控环境下普涨难现

2020年全国房地产市场呈现“南热北冷”的状态，上海、杭州、广州、深圳等多个城市出现明显的购房热潮，深圳2020年房价上涨全国排名前列，上海2020年四季度涨速排名前列。2021年1月21日，火热的上海市和深圳市同时调整当地市场调控政策；2021年1月25日，上海市明确法拍房纳入限购范围，限购政策持续加强；2021年1月27日，杭州市也随即调整当地市场调控政策。

据统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计达60余次。其中，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。从加码限购、限售，到严查资金来源，各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。北京调控政策虽未加码跟进仍未有放松状态。

2021年北京房地产市场展望

一、土地供应集中化，企业拿地抱团化

自然资源部公布土地供给新政策提出，全国22个重点城市开始试点土地交易三个集中，即集中公示、集中拍卖、一年拍卖不超过3次，目前天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策，天津等部分城市已经得到核实。北京虽然未明确出台相关政策，但可以肯定的是2021年土地市场集中供应成为必然。

集中供地有助于分散热点、打击地王、降温土地市场，对于房地产开发企业拿地难度则相应加大，市场格局也将发生明显变化。开发企业内部调剂不同城市和不同项目之间的资金需求增大，竞拍资金要求明显上升，资金周转率下降，加上“三道红线”的压力，高周转模式的开发企业难度更大。集中出让政策更加考验房企的现金流运营及融资能力，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才市场占有份额提升，中小型房企将逐步被市场边缘化，开发企业之间的联合开发将进一步增强。

二、住宅供应改善化，高端需求再释放

2020年保障性住房政策在限制条件上出现调整，限竞房90平方米的建筑面积提升至115平方米，面对北京市场改善需求成为市场主流、改善客群为市场购房主力对象的发展趋势，保障性住房政策表现出顺应市场发展趋势的调整。2020年不限价地块占据全年供应主力，土地供应结构改变、土地价格的增长促使不限价商品房也呈现出面积增大居室增多的趋势，其中90-110平方米三至四居受市场认可度更高。政策及市场均反馈出住宅市场改善化的趋势。

随着土地供应结构改变，海淀区四季青、海淀区西北旺镇、丰台区分钟寺、丰台区大瓦窑、石景山区古城、经济开发区亦庄等地区出现单价超过7-10万元/平方米的项目。2021年年初，三个月内，包括东叁金茂府、世茂北京天誉、中海京叁号院、鸿坤花语墅、江南印象家园五个单价超过7万元/平方米的项目取得预售证入市销售，填补多区域高端供应少有现状，预计2021年高端住宅需求进一步释放、高端住宅销售规模将有所增大。

三、项目跨区厮杀，区域成交差异化

2020年北京商品房市场供应呈现聚集效应，石景山古城、丰台分钟寺、顺义空港经济区等地商品房供应“扎堆化”现象凸显，项目之间对标区域界限更模糊，房山区中海寰宇视界对标竞品为丰台区总部基地产品、经济技术开发区中海京叁号院对标分钟寺区域产品，跨区竞品打破区域壁垒，跨区对标，厮杀更激烈。

预计2021年区域成交将更加差异化，红海区域受政策利好，住宅估值红利凸显或出现明显去化，例如朝阳区孙河、东坝、金盏板块，丰台区丽泽商务区板块，大兴区新机场空港经济区等多板块随着自贸区规划不断落地，区域红海价值不断凸显。

部分区域内项目竞争则更为激烈，例如石景山区近年来供应不断，改善住宅扎堆，对门头沟区市场则形成断流遏制；房山区、青龙湖板块、五里坨板块限竞房供应超量，去化压力明显；顺义区、开发区2020年集中供应，产品同质化，市场容量去化难度增大；远郊区县市场饱和，供过于求，或将出现停滞化态势。

四、市场预期稳定化，存量成交合理化

2021年北京市决策层向市场释放明确信号，2021年将增大商品房供应，场内库存相应增大，缓解市场供给紧张状态，抑制房价出现大幅波动上涨。房企融资环境整体趋紧，三条红线严格监管资金越线，部分企业融资成本承压，市场信心上扬转稳。存量住宅2020年年末虽出现成交得翘尾行情，但成交价格较为平稳，且出现成交分化，无学区的老破小项目价格下滑明显。存量房成交热情不减，多以改善需求为主，换房为市场主要成交，购房目的以居住为首要目标。

北京房地产市场整体预期稳定，是一线城市中连续四年价格无涨幅的城市，在最严政策调控之下高端及改善需求有所压抑，随着2020年供应结构的改善，预计2021年北京市场将迎来一个微暖的春天。

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