集中供地三批次专题报告:土拍整体热度不高,底价成交占比持续上升

截至2022年10月21日，22城中除长春、重庆、沈阳、郑州外，其余18城均发布今年第三批次供地公告，同时18城中除济南、长沙、成都外，其余15城已完成第三轮集中土拍。在房地产市场处于修复阶段，房企资金局势尚未完全“转晴”，土地市场的布局走势备受市场关注。

本专题针对目前已发布公告及完成土拍城市的土地市场表现进行分析，数据显示，今年第三轮集中供地供需两端双双下滑，溢价率、流拍率双降，底价成交占比进一步增多，国央企依旧是拿地主力。

一、三批次供地“量缩质提”，溢价率、流拍率双降

今年三批次集中供地凸显“量缩质提”的特征。由于今年大多数城市意向增加供地批次，使得今年各批次土地供应规模均较去年同批次有所缩减，供应分布较为均衡。同时，值得注意的是，今年部分城市放出不少优质地块，各批次集中供地楼面价均较去年同批次上升。根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，18城第三批次集中供地共计推出409宗地块，较第二轮减少34宗，较去年第三轮减少超200宗；18城第三批次集中供地平均推出楼面价12764元/㎡，较上轮下跌6.94%，较去年第三批次上涨11.19%。

供应很大程度上影响成交走势，第三轮集中土拍成交量继续走低。根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，15城第三轮集中土拍共成交284宗地块，较第二轮减少35宗，较去年第三轮减少124宗。成交量下降，除了供应端持续收窄的影响，也与房企谨慎情绪高涨有一定关系，今年以来，疫情作为不可忽视的干扰因素，房企销售承压，加之融资端收窄、债务量较大，不少房企深陷资金周转困局，谨慎拿地、压缩投资成为了房企“节流”之举。

备注：供应数据包含18城，分别为杭州、成都、上海、宁波、合肥、天津、济南、长沙、南京、北京、福州、广州、青岛、苏州、厦门、深圳、无锡、武汉；成交数据包含供应城市中除济南、成都、长沙外的15城，下同。

从溢价及流拍情况来看，年内三批次集中土拍平均溢价率、流拍率逐批次下降，本轮溢价率依然保持低位运行，同时底价成交现象进一步增多。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，15城今年第三轮集中土拍整体平均溢价率为2.75%，仅高于去年第三轮土拍的溢价率，较今年第二轮下降1.02个百分点；15城今年第三轮集中土拍平均流拍率为5.02%，较上轮下降0.6个百分点，较去年第三批次下降1.19个百分点。此外，今年第三批次集中土拍底价成交占比达73.94%，明显高于今年前两轮。本轮集中土拍整体溢价率进一步下行、底价成交现象增多，主要还是受多数房企资金承压的影响，地方城投托底拿地。不过，流拍率持续下降也是向市场传递一定的积极信号。

从供地规则上看，本轮拍地规则呈现持续松动的态势，如无锡、苏州等城市下调保证金比例，合肥减少配建要求，武汉、厦门等城市增加“摇号”方式等，将在一定程度上起到缓解房企资金压力，提高房企利润空间的作用。从拍地结果来看，效果并不太显著，预计接下来土拍政策门槛有可能进一步下调。

二、长三角城市热度偏高，珠三角城市低溢价、高流拍并存

从城市成交情况来看，武汉、上海、南京、青岛位居成交前四，第三轮集中土拍成交量均超30宗，分别为39宗、35宗、31宗、30宗，与此同时，由于供应体量较小，苏州、深圳以及厦门的成交规模也靠后，分别成交9宗、6宗、5宗。另外，年内三批次集中土拍总成交规模位居前三的分别为杭州、上海、南京，分别达123宗、109宗、87宗。

从15城今年三批次总成交量及与2021年变化来看，仅有合肥、杭州2城整体成交量较去年上升，其中，合肥升幅居首，今年三批次集中土拍共计成交69宗，较去年增加21宗，一方面，供应端放量奠定了成交走高的基础，另一方面，合肥土拍规则适度调整，房企不再需要保证金改为银行保函，吸引多类型房企布局，土地成交端力度稳健。其次为杭州，今年三批次集中土拍总成交量较去年增加19宗，杭州土拍热度较高是有目共睹的，既得益于优质地块的频推，又因房地产市场表现优异备受房企青睐。厦门今年三批次集中土拍总成交量与去年持平，由于厦门也明确全年供地将分为四个批次进行，则将使得其今年全年集中土拍成交量将高于去年。

从各城市的溢价率来看，根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，15城溢价率均在10%以下，其中宁波以8.59%的溢价率领跑，宁波此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升，房地价差空间明显扩充，盈利空间也因此更加充裕，激起了诸多房企的参拍热情，10宗地块中有3宗触顶摇号。合肥地块的溢价表现也不俗，本轮溢价率达7.09%，位居第二，其中，包河区、滨湖区、瑶海区等部分优质地块竞争较为激烈，7宗进入竞品质阶段推高整体溢价水平。北京以6.06%位居溢价率第三，本轮北京土拍整体表现不俗，优质地块热度依旧，同时溢价率达到三轮土拍的较高水平。

从各城市的流拍率来看，根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，15城中有7城地块全部出让成功，分别为北京、杭州、宁波、上海、天津、苏州和无锡。长三角经济圈城市本轮的土地出让表现较为亮眼，7城中占据5席，地理位置优越加上购房需求庞大，都是这些城市具有强大吸引力的重要原因，房企青睐度更高。相反，不少城市仍难逃流拍现象，而且有4城本轮流拍率超10%，全部集中于珠三角地区，其中，厦门、广州本轮集中土拍的流拍率均达到16.67%。

三、国央企及地方平台企业仍为拿地主力，民企入场率仍低

从房企表现来看，自去年第二批次起，国央资房企及地方平台逐渐担当起了集中土拍的成交主力军，根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，拿地金额TOP20房企中，国央资背景房企及地方平台企业数连续5轮维持在15家以上。同时值得注意的是，自去年第三轮土拍城投类拿地企业进入拿地金额TOP20赛道后，维持一定的活跃度，多轮地方平台企业数量高于民企数。今年第三轮集中土拍房企拿地金额TOP20中有保利发展、招商蛇口、华润置地等10家具备国央资背景企业,较上轮减少2家，其中，中海本轮拿地较为踊跃，共计豪掷207.1亿元，位居榜首。不过地方平台企业却较上轮有所增多，包含深圳地铁、之江城投等6家，不可否认，地方平台拿地的贡献率不容小觑，在一定程度上减少了土地流拍现象，维持了土拍的温度。同时，民营房企的身影仅有少数，如滨江集团等，这类企业较具资金状况稳健的特征，同时多出现在自身“大本营”。预计短期内在销售端没有明显回暖的情况下，财务稳健的国央企将仍会是拿地的主力。

备注：2021年排名前列、二、三批次以及2022年排名前列、二批次集中土拍房企拿地数据统计包含22城，2022年第二批次集中土拍房企拿地数据统计包含15城。

从城市房企拿地格局来看，国央企及地方平台公司仍为拿地主力。15个城市的国央资房企及地方城投类企业数合计占比均过半，其中广州、无锡以及厦门3城第三轮集中土拍均由国央资房企及地方城投类企业包揽全场；8城地方城投类企业占比超5成。另外，值得注意的是，房地产市场表现往往较坚挺的城市，全国性品牌国央企的布局力更胜一筹，如北京、苏州、深圳、上海、杭州，这5城第三轮土拍中全国性品牌国央企占比高于地方平台企业的占比。以北京为例，本轮土拍的竞得企业中包括华润、中海、保利等多家全国性国央企，其中，中海斩获3宗，成为本轮土拍的拿地大户，展现出对北京市场仍然持看好态度，同时实力房企的齐聚也为北京市场注入一定信心。

四、多城意向增加供地批次下预计全年成交有望维稳

今年以来，房地产市场销售端承压，房企资金压力尚未有明显改善，土地溢价难有上升空间，同时房企谨慎的拿地态度进一步蔓延，底价成交占比持续走高，地方城投类企业进场托底现象持续。近日，财政部发布新政提出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入等内容，该政策发布后，预计后续土拍中城投平台的身影将会逐渐减少直至消失，而短期内对失去城投平台托底的土拍市场也会产生冲击，土地的流拍现象或将增加。但不可否认的是，这也间接给予民营企业更多的拿地机会，长期来看，在除去城投平台的影响后，真实的土地成交情况也将会浮出水面。另外，今年多城发声增加供地批次，由此预计四季度土拍活动将维持一定的活跃度，供应端放量，全年土地成交有望维持平稳态势。