对话闫亮:停车产业REITs的新想象

阳光海天董事长兼CEO闫亮

作者：王迪

来源：焦点财经

7月份发改委的一纸文件：停车场项目被纳入REITs试点，侧面反映出在浩浩荡荡的造车风口，衍生领域也在爆发势能。

试点的延展，一方面意味着优质的停车场底层资产以及丰富的基金管理经验会在REITs赛道中拥有优势，也预示着在国家政策的鼓励和推动下，借助REITs这一开创性金融工具，产业和资本的结合更加值得期待。

在阳光海天董事长兼CEO闫亮看来，停车场有着高需求量、强运营和低维护成本的特点，并有着长期资本增值的潜力和再开发的机会，稳定的租约意味着可以带来稳定的现金流，具有优质的基础设施资产与发行公募REITs的广阔前景。

此外，新数据、新零售、新技术、新资本正在革新中国汽车行业发展路径。作为正在“风口”上奔跑的一员，闫亮从停车场窥见市场先机，于2006年成立阳光海天停车管理有限公司，定位做专业的停车场服务运营商，试图想用“资本-技术-资源”的闭环，寻找更低成本、高利润、大规模的“性感”路径，成为行业独角兽。

面对互联网、传统汽车商、科技巨头等多路新能源造车势力的迅速涌入，及资本市场对停车资产的热切呼吁，从一个已知的“红海”市场，阳光海天已经拼出了充满无限增值空间的“蓝海”。于闫亮而言，停车场已经不仅仅是地面生意，也有了资本及场景生意的可能。

产权不清晰、回报率低是目前停车资产证券化的难点

有数据显示，首批9只公募REITs上市满半年，平均产品涨幅接近20%，甚至不少产品涨幅超过30%。此外，就目前第二批2单实现上市的公募REITs项目来看，市场参与热情同样高涨，集合竞价阶段大涨10.82%，开盘25分钟成交金额破亿。

毫无疑问，已经上市的11只公募REITs为资本市场赢得了好彩头，对于停车场REITs的未来的实践又会面临怎样的优势及难点？

闫亮指出，相对于商办类资产，停车资产具备良好的现金流。一方面，停车场是为汽车服务的，汽车的数量及需求在不断增长，汽车泊位的增长受限于城市空间，本身的缺口巨大，所以它是一个供给侧的资源，需求比供给增长快，而且有红利，意味着会有稳定的现金流，这非常适合做REITs，也有做REITs的必要。

有数据显示，截至2020年6月，中国机动车保有量达3.6亿辆，其中，汽车2.7亿辆且每年以2000万辆以上的数量在增长。停车难是亟需解决的各大城市的通病。按照停车位与汽车保有量的比例1.1:1计算，我国停车位需要达到2.97亿个，而截至2019年末，我国停车位只有1.07亿个左右，还存在巨大的停车需求缺口，导致停车场供需矛盾日渐加剧。

过去两三年，尤其是今年，新能源汽车的增长超出所有人的预期。围绕出行变革孕育巨大的赛道和机会。其中，小米、360、华为、“蔚小理”等众多巨头涌入，也催生了新能源电动车及新能源汽车新的风口。

闫亮坦言，从停车场端，他并没有看清楚众多大佬跨界做新能源汽车的内在逻辑。但是，停车是城市市政基础设施，地产商参与城市化的进程，配建内容便包括停车泊位，拥有无限的发展空间。

只是，目前停车资产相对分散，因为地产行业本身资源比较纷繁，没有形成规模，过去的停车资产更多是以开发商商业配套的形式存在，并没有做好产权顶层设计及资产的规划。此外，停车资产过去实行的是粗放式的运营方式，也需要有一个整合及集中的过程。

“目前产权不清晰，是阻碍停车场资产证券化比较大的障碍。从资产回报率上，停车收费基数在中国偏低，随着停车费价格的上涨，资产回报率能够有所提升，更有利与去做REITs产品。”

在闫亮看来，排名前列、二批公募REITs是优中选优，相信很快会有地方平台公司的停车资产会通过REITs模式得以实现。

事实上，停车场项目公募REITs的产品属性一般为权益类，交易结构为公募基金+ABS，可在一定程度上实现风险隔离, 期限至少为5年，可以扩募。收益的分配不少于基金年度可供分配利润的90%且每年至少一次。项目要求至少一年一评估。

项目的要求跟其他基础设施公募REITs一样，必须保证项目的权属清晰，经营三年以上，已有持续稳定的现金流且项目公司全部股权转让，其原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具有持续经营能力及近三年无重大违法违规行为。项目的退出方式为证券交易。

闫亮认为，作为有出资能力的底层资产运营方，如若要发REITs，运营商扮演着很重要的角色，为保证未来的收益、运营状况，需要专业的运营方，阳光海天也正在推动资产端和资金端的连接，一边与开发商探讨目前有产权、能出表、可交易的资产，储备一定量的资产包。

与此同时，阳光海天也在为一些资金方做培训，希望在明年能够将资金方和资产方连接起来，形成有规模的停车基础设施基金，逐渐推动停车资产模式的升级。

“我们有一种思路，即先组建停车的基金，用基金的模式去从产权方进行产权购买，推动现在的产权方直接发布REITs，另外一种则是我们通过跟资金方组建基金的模式，用基金购买，对方通过这种方案也是实现退出。”

闫亮称，阳光海天想要推动的是偏股的思维，而不是债的思维，例如PE。

“比如，我可以借给开发商一笔钱，开发商把资产打包，作为还债的还款来源，但如果开发商主体信用不足，这种游戏海天不太愿意参与，因为作为运营方，我们看重的是停车资产的增效和长周期的停车资产，这种供求关系有红利增长，可以获得超额收益。”闫亮表示。

智能停车场是未来新能源汽车最重要场景之一

现阶段，虽然整个停车市场巨大而分散，特别停车泊位数量相对有限，但是通过互联网化的连接，可以将停车场的时间、空间与用户需求实时连接，提高停车场的周转率，提升有限停车泊位的利用效率。

事实上，传统停车场运营的盈利方式是通过提供专业的停车场服务获取利益，移动互联网技术引入后，盈利模式正在发生变化。作为非常重要的出行场景和流量入口，线下停车场串联起整个汽车数据、汽车资产和汽车用户。在数字化运营时代，停车场不仅仅是一个给物业或者商业配套的物理空间，更是一个出行的数字化场景。

闫亮的理解是，排名前列，智能停车场是未来新能源汽车最重要的场景之一，新能源汽车相对于普通汽车的智能化水平有了一个巨大的提升，在新能源汽车的基本条件上附加的智能化，在新能源汽车阶段更容易变成大的智能硬件，对停车场的要求，充电是基本的要求，未来也可以释放出巨大价值增长点，停车场就变成了充电站。

第二，作为数字基础设施的场景价值的体现，对于停车场的智能化赋能，不仅仅可以以较大的空间去降低成本、增加效率，也会给出行服务提供很强的收益空间，比如，充电，给电动汽车的服务，其实是增加了收入的第二曲线。

“未来充电车的比重在停车场的总比重会越来越大，包括车联网业务，类似自动泊车，未来也会进入使用者付费环节。”

事实上，在过去的几年里停车场已经实现了出入口的智能化，这让直接扫码场内支付成为常事。闫亮认为，这并不是停车场的功劳，是数字基础设施覆盖的场景，自然而然的覆盖。

对于场内智能化，闫亮表示，阳光海天管理的停车场目前已经具备了AI功能，可以及时识别占道停车、占用车位、人员受到安全威胁或者有人砸车偷盗等多种场景，可实现及时报警功能。

以场景化、科技化提升盈利模式，意味着要投入很大的成本，如何平衡投入与产出之间的关系，是否会将新增成本转嫁给消费者？

对于焦点财经的提问，闫亮的理解是，排名前列，停车场过去的经营，一个是成本侧相对比较粗放，人工成本占比较高，比如，要引入智能机器人，其实有一个投入的标准，机器人的成本可能是一个人一年的人工，但是机器人可以用五年，如果引入一些智能硬件，大部分可以大幅度的降低人员成本。

第二，智能化程度高了之后，可以带来几种收入：新能源汽车服务的收入、自动泊车的收入、场内智能化的收入，这些收入并不会叠加在停车费里面。

另外，智能化的服务在商场、写字楼等也刺激了客流，便捷的数字化的用户交互会提升用户量。

“我们不需要跟用户见面，他们就变成了我们的用户，这也提升了收入。”

事实上，作为国内规模先进、产业链最全的停车管理公司，截至目前，阳光海天服务的停车场已覆盖全国40余个城市，服务车位近50万，其中更不乏中央电视台新址、上海虹桥机场、海口美兰机场等百余个地标性案例。

相对于近年来地产商频繁进行科技化实践与应用，闫亮认为，阳光海天的较大优势是，有场景资源、底层技术做支撑，海天形成了几十项自主的知识产权、软件著作权，主要以围绕停车场场景、以底层的技术能力附加围绕场景开发为主。

“地产商物业方如果做人工智能十分消耗，因为每个赛道都很长，非专业人士不可能深耕做透。停车场场景化最重要的是有一个场景平台，要将场景应用做好，需要有一个场端的‘大脑’，这个‘大脑’可以连接不同的功能，里面可以集成AI模块、数据分析模块等不同的模块，还需要连接不同的硬件、机器人。”闫亮认为，如果开发商没有能力建议不要自己做停车场景智能化，需要找专门的运营方来进行。

“我们现在大概运营着五六个百停车场，百分之七八十都来自于与开发商合作，尤其是商业地产的合作。运营的项目大概1/4来自于公共停车资源，这是公共资源的停车泊位的管理。还有70%-80%都是开发商，而开发商里60%-70%都是商业地产。”闫亮透露。

据了解，阳光海天目前已经与印力、万达、中海、雅居乐等品牌开发商展开了实质性合作。