复盘“金三”展望“银四”,划重点,买房必考

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先给排名前列季重庆房地产市场定一个基调：上涨。整个“金三”房市好的有一点小意外，可以说“超出预期”。CRIC数据显示，3月份，百强房企操盘销售金额环比增长25.4%，同比增长60.8%。从1-3月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长83%。

从市场表现看，一季度房地产市场量价整体延续了去年底的运行态势，新房价格平稳上涨，重点城市商品住宅成交规模达近五年同期较高水平。

图：2021年1-3月百强房企累计业绩表现（亿元）及变动

重庆3月住宅新盘均价达到了建面13725元/㎡，同比上涨12.1%。二手房均价11652元/㎡，同比上涨2.86%。主城房地产市场商品住宅成交194.75万方，环比增长55.52%。

4月初，58同城、安居客发布《2021排名前列季度楼市总结》。《总结》指出一季度总体来看，土地市场无论是成交额，还是投资额均呈现上升趋势。新房月度访问热度上升，购房者信心指数基本呈上涨趋势，3月份达116.0。一季度，重庆新房找房热度居全国前四。二手房市场上，重庆找房热度居全国首位，同比上升23.7%。

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重庆楼市真的开始热闹了。新房方面的直观感受是：时不时刷出个“深夜开盘，排队买房”、“开售即罄”的新闻。开发商硬气了，多数楼盘降佣金，卖得好的楼盘中介分销也停了；连大渡口、巴南也乘风破浪、华丽转身了。重庆新房已经连续供不应求，目前存销比仅3.8。

二手房挂牌价涨了。在刚刚过去不久的3月，重庆主城二手房有75个小区挂牌价环比上涨超过20%，较高小区涨幅29.98%。二手房涨幅超过5%的小区数量达4317个，占比58.58%。小阳春红火，二手房业主自信心爆棚。

这一次二手房价的上涨，不排除中介行业的调整（主城区二手房挂牌量下架减少或贝壳开始执行卖家中介费）。主要还是市场表现：外地客高价成交各滨江路江景房；核心区的二手房涨了；老学区房涨了；拆迁几率大的旧房涨了；次新房也涨了。

但楼市表现分化大，近郊新兴板块难卖，冷门板块跌或者不动，老房子跌。总体上重庆二手房市场还比较稳定，没有太大地影响到成交均价。

现在这个时间节点非常微妙，继续挂高价，有没有接盘侠。要成交量暴涨，能支持挂牌价上涨，那行情才真来了。如果四月持续势足，可能就要大概率表现在整体的价格波动上了。

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截至4月1日，正常房企大多数已公布成绩单。头部房企年报传递出以下信息：

增收不增利成行业普遍现象。如连续四年“规模排名前列”的碧桂园，营收和利润出现了多年未见的同比双下滑。还有悲催如禹洲地产，千亿销售额的房企结转利润仅1.17亿。

土地储备增速放缓，拿地模式更多元。

“三道红线”压顶，“降档”持续。

管理红利时代卡位“新赛道”。在读完头部房企的年报后，我拼凑出一个有意思的生活构想：未来住在保利的房子里，开着恒大的车去买菜。饭桌上吃着由碧桂园机器人做出来的万科红烧肉，假日在融创文旅城里遛娃。

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各大企业的财务数据和经营动向是参考楼市的较佳窗口之一。虽然不乏各路会计高手大展神通。但经过各方审计，接受社会监督的公开数据，对买房人群减少风险还是有一些启示的。

楼盘或将频出现质量问题。地价占房价的比例是明显上升的，房价高了，房地产利润空间收窄。各大房企目前的主营业务收入还都是卖房子，多元化业务当前作用也就是增加估值。但商业市场的定律永远都是成本和回报的平衡。产品质量可能达不到预期，这是一个躲不开的话题。

尽量选择低负债的“大品牌”。健康的财务指标已成为企业长期稳健发展最重要的砝码。“三道红线”成为房企融资路上的三座大山，红线越高越难融到钱，这彻底摁死了房企高杠杆扩张的方法。

比如公认的“三好学生”龙湖集团，一直保持着高度自律，连续5年稳居“三道红线”绿档水平。2020年净负债进一步下降至46.5％，达到近5年来较低水平。现金流充沛，过去一年，在土地市场依然保持着积极的扩张态势。

此外，根据中达证券的统计，核心净利润/扣非归母净利润同比增长超过20％的房企共有9家。而今年一季度表现非常抢眼的新城控股，依靠地产+商业双轮驱动模式，和龙湖成为2020年销售额均超过2000亿元的唯二企业。

按照规定，降负债的大限在2023年6月30日。虽然房企都在努力减负、降档，财务指标有所改善，但仍有部分房企因为过去扩张过快、过猛，一时间难以快速变档。到最后房企的选择空间余地有限，打折或促销是最有效手段。理论上讲，2021年以后，我们刚需可以买到更多的“优惠房源”。关注“红档”房企或可“捡笋”。

三四五线楼市疲软。从碧桂园城镇布局的瓶颈尽量打消返乡置业的念头。城市群和都市圈时代，先克制一下情怀！即使是面朝大海、春暖花开的养老计划也尽量落地一二线。否则，像黄金时段入市的房产清流李亚鹏，打造诗意栖息地——丽江雪山艺术小镇，打造得自己都快没落脚地。

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据中原地产研究中心统计数据显示，一季度楼市调控政策次数已达135次。部分热点城市，从限购、限贷、限售等方面逐步升级。对离异家庭购房作出详细规定。同时，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应。不停“打补丁”，因城施策，坚持“房住不炒”。全年调控基调：“平稳”+“健康”。

我们主要看影响重庆楼市的几个政策：集中土拍模式。重庆排名前列批（4月27日，46块地）。土地竞拍的溢价率将会得到一定控制，降低土地市场热度，对一二手房房价有传导性影响。集中供地或将导致未来项目的集中入市，房企竞品压力增加，利好购房者。

学区“公民脱钩”大洗牌。折铩房地产市场销售利器，特别是掀开了重庆各新区和楼盘促销的面纱，消解学区房高泡沫。

重庆的银行开始对房贷利率“下手”。进入2021年前一天，央行、银保监会发布的“5档红线”，没有设置任何实施过渡期，直接从2021年1月1日开始施行。最突出的是“房地产贷款集中管控”，就大家关心的个人房贷，给银行发放房贷“上锁”的意味浓厚。

4月11日，中国房地产报发了《监管升级，额度告急，房贷利率上涨周期来了》报道。为了切断信贷资金大幅流入房地产，央行、银保监会对银行的监管、处罚的力度少有。目前，广州部分支行网点甚至暂停二手房贷。

获悉，重庆已经有七八家银行上调了首套房和二套房利率。接下来，这个数字一定会继续扩大。区别只在于调整的早晚、幅度的多少。个人房贷管理将趋严，对于贷款人的征信和资质要求会越来越高。

业内预计，未来房贷利率或进一步上升，短时间内不会再降下来。去年重现楼市的首付“两成政策”，已经被多家银行撤回。房贷审批会越来越难！

积极稳妥推进房地产税立法和改革。4月7日，国新办举行贯彻落实“十四五”规划纲要，加快建立现代财税体制发布会。财政部税政司司长王建凡在发布会上表示。

自2010年提出房产税，在每一年的各种场合，财政部都要拿出来说一说。在15年中央甚至下定决心，房地产税一定要出台，还列入了人大立法计划。19年“稳步推进”、20年“稳妥推进”，现在提“积极又稳妥”。国家是敲山震虎，又如履薄冰。

房地产税的施行背后涉及的问题比司藤的藤还纠缠，牵一发而动全身。我们小老百姓咬文嚼字理解政策还勉强，更不用说烧脑解读经济大势。房产税会出生，但这注定是一个阵痛加难产的过程。

疫情后大家都从加护病房出来，可以接受物理复健，但肯定承受不住拳击对打。两年内，我建议购房者暂且“就让这大风吹大风吹一直吹。”

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今年的调控政策非常严厉、密集，短时间内可能会误伤许多刚需。但这股抵挡热钱的政策背后都是在想尽办法降低房产的流动性，本质上是在为市场争取时间，向无房产家庭倾斜。

与之对应的重庆选房建议：TOD轨道大盘。以TOD为导向的城市开发理念之下，未来更看重在楼盘周边是否有轨道站点和TOD综合体。甄选西区、北区新区热点盘。

本次渝中、江北无地可供，如果只算住宅用地，渝中区已经是连续6年没有土地供应了。现在渝中区的新房是卖一套少一套。当前渝中在售的楼盘也是以大平层豪宅为主，上车门槛已经比较高了。未来的门槛也许还会更高。

吐槽过后还是优选学区房，即使你还没孩子。

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此外，重点城市土地资源越来越稀缺，随着城市更新方式转型，大拆大建已成为历史，“旧改”是主流。而集中土拍下有多元化拿地能力、可以通过城市更新、收并购等方式补充土储的房企也会凸显优势，拥有更大的市场话语权。

显然，高层住宅花费的代价更大，通过限制高层住宅，其实也有利于房子的“旧改”。为未来伏笔，尽量选低密度多层住宅。

随着并购第三方物业成为常态，物业公司强者恒强的局面也将持续。上市物业公司的规模正在快速扩大，物管附加值日益彰显。适当加大物业管理服务在买房考量中的比重。

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有业内人士预计，本轮由金融宽松、政策托底带来的上行周期将进入尾声，向下调整的拐点可能在二季度出现。市场预期或转向。诚然，热点城市市场成交将会迎来一定程度的降温，但是一些购房需求旺盛的城市，房企销售窗口期仍将持续，房价也会保持微涨的态势。

重庆今年各业态市场行情持续向好。刚刚过去的两周时间里，商品房的供应、成交、成交均价相较于去年同一时间段，都有很明显的上涨。价格上来看，新项目入市带动及部分项目折扣收回，持续小涨态势。新开盘市场，集中开盘量上涨。

4月迎来集中供地时间，今年拟供应量与之相当，供应宗数略有增加，整体市场供应结构相对平稳。

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就大部分城市来看，面对楼市销售旺季——“金三银四”依旧是开发商纷纷入市的机会，房源数量也是明显多于往常。通过加快推新、暖场蓄客、优惠让利等活动抢占商机，促成去化。不是说“金三银四”就必须买房。对于刚需购房者而言，这些优惠举措是实打实可以减少购房成本的。入市房源数量多，可供选择的机会也会有所提升。

当然房价才是重要参考因素。不少购房者会选择在这个时间点购房，也有一部分购房者会选择在这个时间看房，积累一定的房源，为自己后期的购房作参考。

去年12月22日，社科院在《中国住房发展报告（2020-2021）》中明确预测2021年的房价涨幅5%。房价稳中有涨是大势。我的建议是刚需买房宜早不宜迟，未来门槛和成本更高。有购房资格和意愿且具备更高能力的家庭，置换改善也可以提上日程，毕竟重庆现在这块市场还非常亲和。

除此之外，我不建议再加大房产在中国普通家庭资产配置中的比例了。小概率事件往往才是最可怕的。各地楼市调控都会轮番走，炒房客应该要适可而止，接下来二手房调控手段会越来越多，房产投资持有成本都会不断推高。

郁亮都说，房地产行业都要靠老老实实的劳动赚钱。房子更应该回归居住属性。

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