新城控股“御寒” | 深读

焦点财经Focus 2021-12-22 14:38:54
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

销售回调,拿地放缓,新城控股2129亿业绩解码。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

房地产市场正值“寒冬”,房企正忙于或御寒,或自救。

新城控股(601155)也不例外。这家两千亿房企的控股股东已经质押了较大比例的股份,进行融资还债。

截至12月20日,新城控股控股股东处于质押状态的股份已达3.54亿股,占其所持股份比例的23.42%,占公司总股本的15.71%。其中,富域发展有3.32亿股股份处于被质押状态,占其所持新城控股总股本的24.09%;富域发展的一致行动人常州德润有2300万股股份处于质押状态,占其所持新城控股总股本的16.69%。

两大股东股权质押融资所得资金,皆将用于偿还前期债务。

资料显示,富域发展和常州德润均为新城发展(01030)旗下公司,而王振华为新城发展实控人。据同花顺数据,王振华间接持有新城发展68.02%股份,间接持有新城控股45.61%股份。

有息负债约700亿

在房地产行业,新城控股素有“小万达”及“小万科”之称,上述举措或也可被视为弱环境中的“御寒”之举。

据惠誉此前预计,新城在手现金可以偿付其在2022年上半年到期的130亿元相关债务,包括将于6月到期的4亿美元债,以及将于3月和5月到期的2亿美元债和3亿美元债。

惠誉认为,新城已于11月中旬赎回了其本该于2021年12月到期的3.5亿美元债券,表明公司流动性状况强劲。鉴于新城的境内债券价格稳定且负面市场消息极少,预计该公司依然拥有境内债券融资渠道。

截至今年三季末,新城控股的负债合计为4810.69亿元。其中,短期借款11.89亿元,长期借款507.5亿元,应付债券233.31亿元,有息负债合计大约700多亿元,而货币资金只有428.36亿元。

“三道红线”方面,以半年报的数据看,新城剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44。其中,剔预后的资产负债率指标踩中红线,有息负债规模年增速不得超过10%。

销售目标完成八成

受行业大环境影响,新城控股在销售端也不可避免呈现回调之势,但回调幅度不大。前11个月,新城控股的合同销售金额累计为2129.67亿元,比上年同期下降3.16%;销售面积为2096.32万平方米,比上年同期增长3.32%。由此可知,新城或也存在“以价换量”情况。

图:新城控股1-11月销售及同比涨跌幅情况 制表:焦点财经

业内认为,新城控股的销售下行之势,与公司的推盘节奏有关,同时也与其他主流房企乃至行业发展趋势相吻合。

据克而瑞统计,6月时,百强房企的销售增幅尚在14.6%。但是,自7月开始即连续呈现下跌态势,同比降幅在11月进一步扩大至37.6%。

11月单月,百强房企中有逾8成房企单月业绩同比下降,超半数企业同比降幅大于30%。以此对比,新城还算表现不错的一个。

此前,新城控股曾将2021年的销售目标定为2600亿元。按照时下的表现来看,新城前11月的目标完成率为81.9%。若要如期完成上述目标,接下来一个月,新城须实现470.33亿元销售额。而若如期达标,12月也将成为新城控股销售表现较好的一个月。

调整架构与拿地变奏

据焦点财经了解,6天前,新城控股刚刚对42.76万股股份进行了注销,它们原定用于《新城控股集团股份有限公司2019年股票期权与限制性股票激励计划》,由于未在规定期限内授出,目前已处于失效状态。

与此同时,新城将对公司进行架构调整的内部文件也在市场流传开来。文件显示,新城住开事业部原十四个大区与商开原四大区域,将被全面整合为十个大区。这一改革或将打破新城过去按照业务形态划分商开,住开地盘的做法,但或也不可避免的带来员工的人员变动。另据公开报道显示,新城近期已有部分员工被人力叫去谈话,或劝退或分流转岗。自然,这于企业而言有助于组织提效。

事实上,近两年,新城已先后两次对内部架构进行调整,去年将住宅开发事业部25个区域公司合并为19个区域公司,同时对总部职能部门也进行了调整。

在拿地端,新城控股也呈现出谨慎之态。11月,新城控股仅在山东日照摘得一宗商业用地,支付土地款约570万元,此外再无新增地块。10月份,新城更是实现土储“0”新增。

时间线拉长至2021年全年来看,新城上半年的新增土储为61幅,总建筑面积为1831.61万平方米。前11个月,新城累计拿地97宗,权益拿地金额也达到了384亿元。对比可知,7月至11月的5个月内,新城的拿地力度明显放缓,期内仅新增36宗地块。这远远不及上半年的水平。

值得注意的是,地产主业之外,新城的第二增长曲线“商业地产”正不断给市场传递信心。截至三季末,新城在手的吾悦广场数量达到了179个,商业开业面积也达到了950.67万平方米,同比增长62.06%,租金收入也实现了72.02%的同比增长。

同时,新城控股还在积极通过商业REITs的方式,优化债务结构。此前,新城控股曾表态,以9个商业物业作为底层资产设立信托,实现新加坡主板上市。发行完成后,新城控股仍将间接持有该信托基金51%至55%的信托份额。设立信托基金并上市,堪称新城商业地产开发全流程打通的一次有益探索。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。