北京写字楼上半年未有新项目入市,高租金定位和老旧楼宇租金跌幅靠前

7月10日，CBRE世邦魏理仕发布“2024年上半年北京房地产市场回顾与展望”，北京写字楼高租金定位和老旧楼宇租金跌幅靠前，零售物业高端业态招商难度加大，仓储物流市场空置率创历史新高，商务园区办公用途项目租金加速下行，物业投资市场险资投资者积极布局。

具体来看，2024年第二季度，北京写字楼市场未录得新项目入市，上半年市场新增供应有限，同比下降57%。新租需求复苏进程缓慢，尽管本季度新租交易总面积环比提升30%，但上半年整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。

新租交易中，依然有超七成的活动来自于搬迁，租户以迁往同区或邻近子市场为主，而CBD、望京、中关村、奥体及丽泽等区域成为换租需求的主要承接地。扩租需求未见改善，租户保守谨慎态度持续。

写字楼市场各区域和各级别楼宇租金普遍下行。在租户降本增效的租赁策略诉求下，部分高租金定位楼宇和区域，或者老旧楼宇及其集中区域去化困难，租金跌幅靠前。全市平均租金面价同样本比上半年累计下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

零售物业市场在二季度迎来西北旺万象汇、昌平超级合生汇东区、北辰荟三个新项目，上半年合计新增商业面积达47万平方米，同比增长44%，而合计退市商业面积也达到25.8万平方米，空置率下降0.4个百分点至7.6%

仓储物流市场二季度内，平谷及大兴空港共交付三个高标仓储物流项目，带来共计29.3万平方米的新增供应，同时马驹桥交付一个自用高标仓，上半年总计新增33.2万平方米租赁高标仓，创历史同期的最高纪录，新增项目普遍去化艰难。

以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流成为上半年新增需求主导，占据总新租面积的54%，同比增长13%。由于租户自身业务量和利润率收缩而导致的退租及降级搬迁屡屡发生，上半年连续两个季度净吸纳量录得负值合计-5.4万平方米，全市空置率攀升至历史最高点23.4%。

报告指出，北京长期处于高位的租金水平自年初以来连续下行，上半年平均租金同样本比累计下降3.3%至每月每平方米54.1元，除平谷由于竞争压力较大、区位等原因下调较大外，由于缺乏承租能力较强的租户，其他所有子市场本季度也开始止涨走低，大兴空港、通州、顺义其他等子市场降幅相对明显。

商务园区市场二季度去化表现较上季度有明显回落，尽管TMT表现活跃，但新租活动超7成来自项目或子市场之间的搬迁置换需求，对整体市场的去化贡献有限。全市空置率上半年累计上涨0.8个百分点至23.1%，租金报价上半年同样本比下降2.3%至每月每平方米153.3元。

物业投资市场上半年共录得17笔交易，交易额同比上升51%达185.5亿元，其中二季度完成8笔交易共计121.0亿元，最大的三笔交易均为险资投资者从开发商手中购得优质资产，最大的单笔交易来自新华保险接盘位于CBD商圈。